土拍速遞|濱江連下兩城，天陽高溢價突圍，四宗宅地?cái)埥鸾?0億

7月21日，杭州迎來本月第二場土拍，4宗涉宅用地集中出讓，分別位于上城長睦、拱墅運(yùn)河新城、錢塘元成及義蓬板塊。4宗地塊總出讓面積168756㎡，總成交金額約39.84億元。其中3宗地塊溢價成交，濱江集團(tuán)連下兩城成為最大贏家，天陽高溢價斬獲下沙元成地塊，英冠底價競得江海之城地塊。本場土拍熱度分化明顯，主城地塊競爭激烈，外圍板塊則以底價平穩(wěn)成交。

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四宗宅地成交概況

本次出讓的4宗地塊均為住宅用地，分布于上城區(qū)、拱墅區(qū)及錢塘區(qū)，起拍樓面價均在1萬元/㎡上下，整體定位偏剛需改善。

從成交結(jié)果看，拱墅康橋地塊競爭最為激烈，經(jīng)50輪競價后由濱江集團(tuán)以39.20%溢價率競得，成交樓面價22666元/㎡，為全場最高。上城長睦地塊同樣由濱江集團(tuán)斬獲，溢價率34.50%。錢塘元成地塊經(jīng)43輪競價由天陽競得，溢價率38.40%。而江海之城地塊僅經(jīng)1輪競價，由浙江英冠控股集團(tuán)以底價競得。

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長睦單元JG0203-03地塊

濱江再落子丁橋，34.5%溢價鎖定品質(zhì)人居板塊

長睦單元JG0203-03地塊位于上城區(qū)丁橋板塊，地塊編號杭政儲出[2026]55號。東至三義港綠化，南至華鶴街，西至東風(fēng)港路，北至長睦單元JG0203-02地塊。出讓面積22869㎡，容積率1.8，建筑面積41164㎡，用地性質(zhì)為住宅。最終經(jīng)50輪競價，由濱江集團(tuán)以56561萬元競得，成交樓面價13740元/㎡，溢價率34.50%。

溢價原因分析：

• 配套成熟，宜居屬性突出：地塊東面一路之隔為保利羅蘭香谷，西面是城發(fā)·云錦城，南面距離地鐵3號線華鶴街站約300米，周邊1公里范圍內(nèi)有浙師大附屬丁蕙實(shí)驗(yàn)小學(xué)、丁蕙第二小學(xué)白鵝校區(qū)等教育配套，地鐵一站路可達(dá)丁蘭廣場、新城廣場等商業(yè)配套，生活氛圍濃厚。

• 品質(zhì)試點(diǎn)加持：作為全市住宅品質(zhì)提升試點(diǎn)項(xiàng)目，地塊在建筑品質(zhì)和居住體驗(yàn)上有更高要求，有利于打造差異化產(chǎn)品，提升項(xiàng)目溢價空間。

• 濱江品牌深耕：濱江集團(tuán)作為杭州本土龍頭房企，對丁橋板塊有深刻理解，此次拿地有助于進(jìn)一步鞏固其在主城東北部的市場布局。

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康橋單元GS120103-10地塊

50輪激戰(zhàn)濱江奪地，運(yùn)河新城核心區(qū)熱度不減

康橋單元GS120103-10地塊位于拱墅區(qū)運(yùn)河新城核心區(qū)，地塊編號杭政儲出[2026]56號。東至顧揚(yáng)路，南至規(guī)劃七號支路，西至麗水北路，北至規(guī)劃朱家壩路。出讓面積39938㎡，容積率2.0，建筑面積79876㎡，用地性質(zhì)為住宅。建筑密度不大于22%，建筑高度不大于54米。

地塊緊鄰大運(yùn)河濱水公共空間、平安橋河綠道，環(huán)境宜居。距離地鐵4號線、15號線換乘站平安橋站約500米，交通便利。最終經(jīng)50輪激烈競價，由濱江集團(tuán)以181047萬元競得，成交樓面價22666元/㎡，溢價率39.20%，為本次土拍溢價率最高地塊。

溢價原因分析：

• 運(yùn)河新城核心區(qū)位：地塊位于大運(yùn)河新城核心區(qū)，緊鄰大運(yùn)河濱水公共空間，兼具生態(tài)資源與城市配套雙重優(yōu)勢，板塊價值持續(xù)兌現(xiàn)。

• 雙地鐵加持：距離地鐵4號線、15號線換乘站平安橋站約500米，軌道交通出行便利，通達(dá)性強(qiáng)。

• 板塊新房緊俏：運(yùn)河新城康橋單元新房市場近兩年十分緊俏。去年9月16日，越秀以溢價率25.47%拿下康橋單元GS120103-09地塊（樓面價20490元/㎡），打造風(fēng)華錦瀾里項(xiàng)目，規(guī)劃10幢高層、2幢多層住宅，已于今年3月首開，至今累計(jì)開盤4次，高層房源售價3.5萬—3.6萬元/㎡，去化良好。本次新地塊成交樓面價22666元/㎡，較前期地塊上漲2176元/㎡，地價穩(wěn)步上行，反映房企對板塊前景的持續(xù)看好。

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元成單元QT040101-02地塊

天陽43輪競價突圍，下沙金沙湖板塊再添新盤

元成單元QT040101-02地塊位于錢塘區(qū)下沙片區(qū)，地塊編號杭政儲出[2026]57號。東至規(guī)劃道路，南至松喬街，西至規(guī)劃道路，北至規(guī)劃道路。出讓面積29250㎡，容積率2.2，建筑面積64350㎡，用地性質(zhì)為住宅。建筑密度不大于22%，建筑限高80米。

地塊位于金沙湖北醫(yī)藥港區(qū)域，最終經(jīng)43輪競價，由天陽以75698萬元競得，成交樓面價11763元/㎡，溢價率38.40%。

溢價原因分析：

• 金沙湖板塊輻射：地塊位于金沙湖北側(cè)，受益于金沙湖板塊持續(xù)升溫的配套落地與城市更新，板塊價值穩(wěn)步提升。

• 對標(biāo)項(xiàng)目去化良好：北面對標(biāo)項(xiàng)目興耀沐芳洲（元成單元QT040101-01地塊），去年9月16日由興耀以總價79282萬元競得，樓面價9773元/㎡，溢價率1.2%，目前售價2.5萬—2.6萬元/㎡，整盤去化約8成。本次新地塊成交樓面價11763元/㎡，較前期上漲1990元/㎡，地價漲幅明顯，但仍低于周邊售價水平，利潤空間可期。

• 天陽補(bǔ)倉錢塘：天陽作為杭州本土房企，此次高溢價拿地體現(xiàn)了對下沙板塊長遠(yuǎn)發(fā)展的信心，也反映出房企對錢塘區(qū)優(yōu)質(zhì)宅地的競爭意愿。

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江海之城單元QT080603-92、102地塊

英冠底價摘地，大江東板塊平穩(wěn)成交

江海之城單元QT080603-92、102地塊位于錢塘區(qū)大江東板塊，地塊編號杭政儲出[2026]58號。東至佩澤路，南至規(guī)劃青龍路綠化，西至青六路規(guī)劃綠化，北至河景路規(guī)劃綠化。出讓面積76699㎡，綜合容積率約1.5，建筑面積115334㎡，用地性質(zhì)為住宅。

地塊分為兩個子地塊和劃撥道路，其中QT080603-92地塊用地面積約3.91公頃，QT080603-102地塊用地面積約3.76公頃，公路用地6010㎡。最終由浙江英冠控股集團(tuán)以85117萬元底價競得，成交樓面價7380元/㎡，溢價率0%。

底價成交原因分析：

• 板塊定位偏剛需：大江東板塊距主城較遠(yuǎn)，客群以地緣性剛需為主，市場熱度不及主城核心板塊，房企出價更為謹(jǐn)慎。

• 體量較大：地塊總出讓面積76699㎡，為本次土拍中體量最大的地塊，資金占用較高，一定程度上抑制了競爭熱度。

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穿透本次土拍

從本次土拍可以看出幾點(diǎn)：

第一，主城核心地塊依然堅(jiān)挺。康橋地塊和長睦地塊分別以39.20%和34.50%的溢價率成交，且均經(jīng)過50輪競價，說明主城區(qū)配套成熟、交通便利的優(yōu)質(zhì)宅地依然能吸引房企真金白銀地投入。濱江集團(tuán)連下兩城，進(jìn)一步鞏固了其在杭州主城的市場地位。

第二，剛需板塊分化加劇。同為剛需定位的錢塘區(qū)兩宗地塊，元成地塊溢價率38.40%，而江海之城地塊則以底價成交，反映出下沙金沙湖板塊與大江東板塊在市場熱度上的顯著差異。靠近主城、配套兌現(xiàn)快的板塊更受房企青睞，而偏遠(yuǎn)板塊則面臨去化壓力，房企拿地更為理性。

第三，本土房企主導(dǎo)拿地格局延續(xù)。 2026年上半年杭州土拍呈現(xiàn)"本土深耕房企+央國企"雙主導(dǎo)格局，本次土拍中濱江、天陽、英冠均為本土房企，延續(xù)了這一趨勢。本土房企對杭州市場的深刻理解和深耕意愿，使其在土地競爭中保持活躍。

第四，地價體系穩(wěn)中有升。康橋地塊成交樓面價22666元/㎡，較去年同板塊地塊上漲2176元/㎡；元成地塊成交樓面價11763元/㎡，較前期上漲1990元/㎡。整體來看，主城及近郊核心板塊地價呈穩(wěn)步上行態(tài)勢，而外圍板塊地價則有所回調(diào)，市場分化格局進(jìn)一步固化。

對于購房者而言，本次土拍預(yù)示著未來這些板塊將有新盤供應(yīng)，建議重點(diǎn)關(guān)注房企的產(chǎn)品打造能力和板塊配套的兌現(xiàn)速度，理性選擇適合自身需求的置業(yè)時機(jī)。

THE END

1、上述研究成果由克而瑞分析師王義文，通過人機(jī)協(xié)作綜合使用AI文章、行業(yè)Skills和數(shù)據(jù)分析( https://www.dichanai.com/ )撰寫完成。內(nèi)容僅供參考，不構(gòu)成投資建議；

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