佳兆業(yè)13套廣州別墅流拍

7月16日，佳兆業(yè)13套別墅在阿里資產(chǎn)平臺(tái)一拍流拍，全程無(wú)人報(bào)名，累計(jì)超千次圍觀。

這些別墅位于廣州白云山腳下，屬于同和板塊的佳兆業(yè)天墅?云山墅組團(tuán)，都是獨(dú)立拍賣，總建面4861㎡，總起拍價(jià)在評(píng)估價(jià)基礎(chǔ)上打7折為3.74億元，包括：

1、套精裝樣板間：445㎡，起拍3894萬(wàn)，單價(jià)8.76 萬(wàn)/㎡，帶私家泳池、全套豪裝可拎包入??；

2、12套毛坯別墅：?jiǎn)翁灼鹋膬r(jià)2203~3252萬(wàn)，起拍單價(jià)6.7~8.6萬(wàn)/㎡，捆綁6~22個(gè)地下車位。

產(chǎn)權(quán)方為佳兆業(yè)旗下廣州市佳宇房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，2019年抵押給民生銀行：廣州分行20億+深圳分行3.48億，合計(jì)抵押債權(quán)23.48億元。

2021年底，佳兆業(yè)債務(wù)暴雷無(wú)力還款，廣州中院立案執(zhí)行，執(zhí)行標(biāo)的約6.24 億，包括13套別墅+5套商鋪+165個(gè)車位統(tǒng)一查封。

這批別墅為什么流拍？

1、車位存在重大硬傷（最致命）

12套毛坯別墅強(qiáng)制捆綁大量車位，但地下車庫(kù)區(qū)域被墻體圍合封死，捆綁車位無(wú)法正常使用、無(wú)法單獨(dú)過(guò)戶交易，等于買家要額外購(gòu)入大量“無(wú)效資產(chǎn)”，未來(lái)轉(zhuǎn)手極難；且拆改圍墻權(quán)責(zé)、成本無(wú)明確方案，買家也不敢冒法律風(fēng)險(xiǎn)自行拆除。

此外，房源實(shí)際使用位置、面積、范圍存在與產(chǎn)權(quán)登記位置不一致的風(fēng)險(xiǎn)，內(nèi)部結(jié)構(gòu)也可能存在改動(dòng)，成交后買受人要恢復(fù)原狀使用。

2、總價(jià)門檻高、客群極窄

單套最低2200萬(wàn)起，精裝樣板間近4000萬(wàn)。

別墅本身屬于小眾豪宅，當(dāng)下高端改善買家持幣觀望，一次性拿出數(shù)千萬(wàn)資金承接瑕疵資產(chǎn)意愿極低。

3、定價(jià)無(wú)明顯“撿漏空間”

2023年，同小區(qū)毛坯別墅法拍成交單價(jià)8.3~8.4萬(wàn)/㎡，本次毛坯起拍6.7萬(wàn)看似便宜，但疊加大量無(wú)用車位后，綜合持有成本大幅抬高，實(shí)際沒(méi)有價(jià)格優(yōu)勢(shì)；同時(shí)法拍需一次性全款、稅費(fèi)、欠費(fèi)由買家承擔(dān)，隱性成本高。

4、資產(chǎn)債務(wù)鏈條復(fù)雜，風(fēng)險(xiǎn)不確定

標(biāo)的疊加巨額抵押債權(quán)、房企逾期債務(wù)，拍賣公告標(biāo)注存在欠費(fèi)、工程遺留問(wèn)題、產(chǎn)權(quán)過(guò)戶限制；且佳兆業(yè)整體債務(wù)重組進(jìn)程不明，買家擔(dān)心后續(xù)出現(xiàn)二次查封、糾紛、辦證受阻等風(fēng)險(xiǎn)。

此前，海珠佳兆業(yè)中心24.5億信托抵押物二拍降價(jià)5.4億仍流拍，本次別墅再集體流拍，說(shuō)明銀行司法處置出險(xiǎn)房企大宗豪宅資產(chǎn)難度極大，市場(chǎng)承接力嚴(yán)重不足。

該項(xiàng)目全盤共38套別墅，開盤多年僅網(wǎng)簽13套，高端別墅去化周期拉長(zhǎng)，買家對(duì)千萬(wàn)級(jí)改善資產(chǎn)信心偏弱。

一拍流拍后，法院通常會(huì)啟動(dòng)二拍，起拍價(jià)再下調(diào)20%，后續(xù)大概率重新上架。

但只要車位無(wú)法使用、捆綁出售的規(guī)則不變，即便降價(jià)，愿意承接的買家依然有限，大概率仍存在再次流拍風(fēng)險(xiǎn)，最終可能轉(zhuǎn)入債權(quán)抵債、資產(chǎn)打包轉(zhuǎn)讓渠道。