扣非凈利預降93%！為何這家頭部房企簽約962億卻難盈利？

2026年上半年，招商蛇口預計歸母凈利潤為5.00億元至6.50億元，同比下降55%至65%，歸母扣非凈利潤僅5000萬元至7000萬元，同比下滑93%至95%

投資時間網、標點財經研究員 呂貢

2026年以來，全國房地產開發投資端整體仍處于承壓狀態。根據國家統計局7月發布的數據，2026年1至6月全國房地產開發投資38074億元，同比下降18.0%（按可比口徑計算），其中住宅投資同比下降17.8%至29300億元；同期，房地產開發企業房屋施工面積、房地產開發企業到位資金等多項指標也同步出現下滑。

在此背景下，“利潤收縮”依然是房地產行業的主旋律。據已披露數據，2026年上半年，萬科A（000002.SZ，2202.HK）、華僑城A（000069.SZ）、金地集團（600383.SH）、華發股份（600325.SH）等頭部房企均披露了半年度預虧公告，其中萬達的預虧規模達到120億元至150億元。

作為招商局集團旗下地產園區板塊的旗艦企業，招商局蛇口工業區控股股份有限公司（下稱招商蛇口，001979.SZ）也未能完全脫離行業周期影響。據公司最新披露的業績預告顯示，招商蛇口預計2026年上半年歸母凈利潤為5.00億元至6.50億元，較上年同期下降55%至65%；歸母扣非凈利潤為5000萬元至7000萬元，同比降幅達93%至95%。

對于利潤指標的下滑，招商蛇口在公告中明確了兩大核心原因。其一是期內公司房地產項目竣工交付并結轉的面積同比增長，但房地產業務結轉毛利率同比下降，結轉毛利同比減少；其二則與投資收益減少有關。

從銷售情況看，2026年上半年，招商蛇口仍在持續擴張，相繼在杭州市上城區、鄭州市管城區、上海市普陀區及徐匯區、北京市通州區等核心區域拿下地塊，鞏固土儲優勢。2026年1至6月，公司累計實現簽約銷售面積305.18萬平方米，與上年同期基本持平，累計實現簽約銷售金額達到962.45億元，同比增超70億元。

2026年上半年招商蛇口業績預告情況

數據來源：公司公告

投資時間網、標點財經研究員注意到，在房地產行業深度調整下，招商蛇口自2024年起盈利就漸顯出承壓態勢。2024年和2025年，公司歸母凈利潤已連續兩年下滑，且同比降幅從36.09%進一步擴大至74.65%。在千億級的營收底盤下，招商蛇口的歸母凈利潤從2024年的40.39億元下滑至2025年的10.24億元。

2024年和2025年兩年里，招商蛇口的非經常性損益也起到一定支撐，該數值分別為15.89億元和8.55億元；2025年，公司歸母扣非凈利潤僅1.69億元，主業開發業務的盈利壓力顯現。

進入2026年第一季度，公司增收不增利趨勢延續。當季，招商蛇口營收同比增長15.74%至236.67億元，歸母凈利潤、歸母扣非凈利潤分別較上年同期大幅下滑91.22%、197.09%。國泰海通證券分析指出，這主要是受開發業務項目結轉季節分布不均衡、期內房地產項目結轉毛利率同比下降，以及投資收益減少所影響。

2023年至2025年招商蛇口營收及歸母凈利潤情況

數據來源：公司財報

對于招商蛇口的后續經營，券商機構如何判斷？華源證券認為，招商蛇口短期業績受行業調整影響，不過歷史包袱已大幅減輕，2020年至2025年公司累計計提信用減值損失、資產減值損失合計約269億元，減值計提力度在央國企房企中位居前列。

該券商還指出，招商蛇口銷售表現亦穩健。據克而瑞數據顯示，2015年至2024年，招商蛇口銷售金額CAGR達16.0%，銷售排名從第14位提升至第5位。2025年公司實現銷售金額1960億元，同比下降10.6%，優于百強房企整體表現，行業排名提升至第4，這一年，公司持續深耕核心城市，在上海、深圳、成都等10個城市實現全口徑銷售金額排名TOP3。

近日，招商蛇口在存量資產盤活上動作頻頻，4月底公告稱擬開展博時蛇口產園REIT第二次擴募、5月公告啟動申報商業不動產REIT，均引發市場關注。國泰海通證券認為，產園REIT招募有利于盤活公司旗下產業園不動產資產，進而增強可持續經營能力；開源證券則表示，若商業不動產REIT成功發行，招商蛇口將形成“產業園+租賃住房+商業不動產”三大持有業態REITs矩陣。

有分析指出，招商蛇口當下處于“消化存量包袱、布局長期底盤”的過渡階段，公司的這一系列拿地與布局，何時能轉化為實實在在的報表利潤，仍待后續財報給出答案。

投時關鍵詞：招商蛇口（001979.SZ）