香港800億帝國轟然倒塌，只因兒子一年還息40億

誰能想到，1599萬港元的欠租，居然能把一個身家曾經接近800億的香港豪門拖進破產法庭。這事說出來，不少老香港都要揉眼睛不敢信，這家的老掌門可是當年赫赫有名的“鋪王”鄧成波，手里握著幾百間核心旺鋪，說日進斗金都不夸張。怎么就落到連千萬租金都拿不出來的地步？這事得從接班的小兒子說起。

這事最早爆出來，是原告方利盛發展把鄧成波的幼子鄧耀升告上了香港高等法院。2019年鄧耀升通過自己的公司租下了旺角亞皆老街31號整棟樓，簽了十年租約，沒想到租著租著就交不出錢了。租金差餉管理費加起來拖了快三年，累計欠了正好1599萬港元，一分都沒補上。

這可不是債主第一次追債了。早在2022年對方就已經入稟追討過一次，2024年又追了五百萬，加起來就是這筆一千多萬的欠款。債主給過不知多少次機會，可鄧耀升那邊一直拿不出錢，今年4月，破產呈請直接遞到了法院。

禍不單行，這半年鄧耀升光是破產呈請就收到了三次。5月寶元財務申請他破產，6月華僑銀行更狠，直接把鄧家三兄弟一起告了，全都要申請破產。銀行都下場擠兌，明眼人都看得出來，這不是一筆兩筆債的問題，是整個鄧家的信用鏈條已經快斷了。

6月的聆訊上，鄧耀升拿出了自救計劃。家族已經把父親遺產里的西貢物業賣了，作價1.73億港元，就等著手續辦完拿錢還債，求法官給點時間。法官同意押后，也給了死線，9月14日必須還清，不然9月21日直接下破產令，現在就剩兩個月懸念。

要聊這事有多唏噓，得先說說老掌門鄧成波當年有多牛。鄧成波出生佛山南海，5歲就沒了父親，家里窮得叮當響，學歷只有小學，最早就是個修電燈的學徒。六十年代攢了點本錢一頭扎進香港地產，這一干就是一輩子。

老爺子做生意的思路，放在現在說就是“笨得離譜”，只撿核心地段的旺鋪買，拿在手里就是長期收租，絕對不加高杠桿。他自己常說，只要霓虹燈還亮著，鋪子就有人租，租金就跑不了。就是這套老派到不行的思路，幫他躲過了1997年金融風暴，還有2008年的次貸危機，別人恐慌拋盤的時候他接，別人不敢出手的時候他進，幾個周期下來，鋪越攢越多。

后來香港推舊工廈活化，鄧成波又抓住了機會，把九龍新界不少老工廈買下來，改成商場和服務式公寓，又把資產盤活了一輪。巔峰時候，銅鑼灣尖沙咀旺角這些黃金地段，超過兩百項物業都是他的。2021年福布斯香港富豪榜，他以368億身家排第19名，整個家族資產估值快摸到800億了。

也是2021年，88歲的鄧成波走了，接班的擔子落到了幼子鄧耀升肩上。老爺子走之前反復交代，核心鋪位千萬不能賤賣，收租的老本行別亂動。可兒子有自己的想法，根本沒把這話往心里去。

鄧耀升是海外讀商科回來的，根本看不上爹這種細水長流的玩法，覺得收租賺得太慢，配不上豪門二代的野心。他剛掌權就把家族持有的核心物業抵押了一大片，換了大筆現金，一門心思要把鄧家的盤子做大。

他盯上的是酒店和養老行業，很早就開始布局。2015年拿下了港股創業板的易通訊集團，2017到2018年一口氣收了14家酒店，光是收購加裝修就花了快150億。2020年又拿下了松齡護老集團的控股權，本來想把酒店打包進升域集團推上市套現，算盤打得噼里啪啦響。

其實老爺子活著的時候就察覺不對，剎過好幾次車。有一次鄧耀升看中了旺角一家酒店，要花3億買，訂金都付了3000萬，鄧成波寧可訂金不要，硬把交易叫停了。鄧耀升想做的養老院項目，也被老爺子直接按下，該出租還是出租，就是不碰重資產擴張。可惜老爺子一走，這些剎車全沒了。

后來的事大家也都猜到了，2019年之后香港旅游業直接遇冷，接下來幾年跨境游幾乎停擺，酒店入住率直接跳水，營收掉得崖一樣。賺來的錢連日常運營都cover不住，更別說要付的利息了。

真正要命的還是那個借錢的結構，鄧耀升為了湊擴張的錢，把爹留下的核心商鋪反復抵押。不光壓給銀行，還找財務公司借了不少高息貸款，年化利率最高到了10%到20%。整個家族的債務滾下來，居然有400億之多。

算一筆賬就懂了，就算按平均10%的年化算，一年光利息就要還40億。老爺子六十多年攢下的鋪子，一年租金總共也就幾個億，再穩的租金收入，也追不上利息滾雪球的速度。這盤賬從一開始就沒機會收尾。

為了填窟窿，鄧家只能開始瘋狂賣樓。這幾年賣出去的物業超過90項，累計套現快300億了。可惜趕上香港樓市下行，不少鋪子只能割肉甩賣，成交價比當年老爺子買的時候低了一大截。今年4月油麻地彌敦道的一處底層商場，3億就賣了，可2014年鄧成波買的時候花了8.3億，十幾年過去，資產貶了一大半，還得趕緊出手。

更尷尬的是，不少物業不是鄧家主動賣的，是欠了銀行錢被強制收走拍賣，也就是業內說的銀主盤。當年老爺子留下的“一鋪養三代”的商業版圖，現在愣是變成了“三代人賣一鋪”，說出去真的讓人感慨。

很多人聊起這事，第一反應就是富二代敗家，其實真不是這么簡單。鄧耀升不是沒本事，人家有正兒八經的商科背景，戰略方向也踩中過資本的節點，不是那種只會揮霍的紈绔子弟。

他錯就錯在兩個地方，一是沒摸清楚自家抗風險的底線在哪，二是太相信自己能踩準市場周期。老爺子當年的保守看起來慢，其實是摸爬滾打幾十年攢出來的生存智慧，現金流才是地產行業的護身符，杠桿加得越高，風一來越站不穩。

再過不久就是9月14日的還款死線，這筆錢能不能拿出來，直接決定這個曾經接近800億的家族帝國是徹底謝幕，還是能再續一口氣。不管結果怎么樣，老爺子當年那句“霓虹燈不滅，租金就跑不了”，現在也有了新的解讀，燈要一直亮著，前提是持燈的人，別把整間鋪子都押出去賭。

參考資料：央視財經 《香港“鋪王”鄧氏家族破產風波》