不出意外，房?jī)r(jià)即將開(kāi)啟10年結(jié)構(gòu)性上漲！

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過(guò)去這五年，聊房子幾乎繞不開(kāi)悲觀兩個(gè)字。

身邊不少打算置換改善的朋友，看著小區(qū)房?jī)r(jià)一路走低，干脆擱置換房計(jì)劃；市場(chǎng)上時(shí)不時(shí)傳出房企債務(wù)重組、樓盤(pán)打折促銷(xiāo)的消息，觀望成了絕大多數(shù)人的選擇。

但進(jìn)入2026年下半年，樓市回暖的積極信號(hào)接連釋放，風(fēng)向已經(jīng)發(fā)生實(shí)質(zhì)性變化。一線城市二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)步走高，強(qiáng)二線城市改善型房源成交持續(xù)升溫，從信貸、稅費(fèi)到土地供應(yīng)，一套完整、力度空前的穩(wěn)樓市政策密集落地，全方位托舉市場(chǎng)底部。

與此同時(shí)，一個(gè)極具參考價(jià)值的行業(yè)周期判斷走進(jìn)大眾視野：歷經(jīng)五年深度調(diào)整，國(guó)內(nèi)樓市即將迎來(lái)長(zhǎng)達(dá)十年的結(jié)構(gòu)性修復(fù)上行周期。

不少人只抓住“十年上漲”幾個(gè)字，誤以為全國(guó)所有房子都會(huì)同步漲價(jià)，一股腦扎進(jìn)售樓處看房；也有一部分人固守固有印象，全盤(pán)否定市場(chǎng)周期反轉(zhuǎn)的客觀規(guī)律，堅(jiān)持長(zhǎng)期看空樓市，兩種看法都略顯片面。

今天拋開(kāi)網(wǎng)絡(luò)上極端化的觀點(diǎn)，結(jié)合國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新月度數(shù)據(jù)、六部委出臺(tái)的全套穩(wěn)地產(chǎn)政策，再結(jié)合業(yè)內(nèi)知名機(jī)構(gòu)的周期研判，客觀把這套十年周期的底層邏輯講清楚。

全文不會(huì)鼓吹盲目買(mǎi)房、不制造炒作焦慮，所有分析均依托公開(kāi)權(quán)威數(shù)據(jù)，核心積極結(jié)論十分清晰：未來(lái)十年雖不存在全國(guó)普漲行情，但核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)將迎來(lái)持續(xù)的價(jià)值修復(fù)機(jī)遇，市場(chǎng)長(zhǎng)期向上的底層支撐已經(jīng)筑牢。

先看一組實(shí)打?qū)嵉墓俜綌?shù)據(jù)，市場(chǎng)筑底回暖的積極信號(hào)已經(jīng)清晰顯現(xiàn)。

2026年6月全國(guó)70城新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.2%，同比下跌3.5%，值得重點(diǎn)關(guān)注的是，價(jià)格跌幅已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月持續(xù)收窄，下行的壓力持續(xù)釋放，市場(chǎng)底部信號(hào)愈發(fā)明確。

分化向好的特征也愈發(fā)突出，一線城市新房?jī)r(jià)格已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月環(huán)比上漲，二手房市場(chǎng)韌性更強(qiáng)，6月一線二手房環(huán)比上漲0.3%，改善型真實(shí)居住需求正在持續(xù)釋放；二線城市房?jī)r(jià)在今年6月正式止跌，迎來(lái)階段性拐點(diǎn)；反觀三四線城市，房?jī)r(jià)依舊處在緩慢消化庫(kù)存的下行通道。

從全年成交數(shù)據(jù)來(lái)看，2026上半年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售額同比同步下滑，但單月成交跌幅創(chuàng)下2025年下半年以來(lái)新低，市場(chǎng)邊際回暖、需求逐步入場(chǎng)的趨勢(shì)肉眼可見(jiàn)。

庫(kù)存端的改善更有長(zhǎng)期參考價(jià)值，全國(guó)商品房待售面積連續(xù)四個(gè)月同比下降，庫(kù)存持續(xù)去化，一二線核心城市的房源去化周期大幅縮短，供需失衡的局面得到實(shí)質(zhì)性緩解，為后續(xù)行情修復(fù)打下扎實(shí)基礎(chǔ)。

市場(chǎng)里各類(lèi)參與者的心態(tài)，也同步由悲觀觀望轉(zhuǎn)向理性看多。

剛需群體受益于全國(guó)統(tǒng)一低首付、歷史低位房貸利率，入場(chǎng)看房的意愿明顯提升；改善家庭依托賣(mài)舊買(mǎi)新個(gè)稅退稅、二手房增值稅減免政策，置換鏈條被徹底打通，改善需求持續(xù)釋放；純粹投機(jī)炒房的需求基本完全退場(chǎng)，“房住不炒”長(zhǎng)期基調(diào)不變，市場(chǎng)回歸理性自住主導(dǎo)。

房企端風(fēng)險(xiǎn)出清接近尾聲，出險(xiǎn)房企債務(wù)重組陸續(xù)落地，行業(yè)出清基本完成。目前市場(chǎng)拿地、開(kāi)發(fā)的主力集中在保利、華潤(rùn)、中海這類(lèi)央企國(guó)企，行業(yè)普遍采取控庫(kù)存、保交付、縮減新開(kāi)工的穩(wěn)健策略，全國(guó)房企新開(kāi)工面積同比下滑23.4%，長(zhǎng)期新房供給收縮已成定局。

地方政府與金融機(jī)構(gòu)同步配合托底市場(chǎng)，高庫(kù)存三四線城市主動(dòng)收緊土地出讓計(jì)劃，一二線城市優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，各地國(guó)資平臺(tái)批量收購(gòu)存量商品房改造為保障房，筑牢市場(chǎng)價(jià)格底部；全國(guó)主流房貸利率穩(wěn)定在3.05%-3.45%，房企融資白名單機(jī)制常態(tài)化，開(kāi)發(fā)端資金穩(wěn)定性大幅提升，持續(xù)為市場(chǎng)注入活水。

市場(chǎng)底部逐步確認(rèn)，背后有四層無(wú)法忽視的強(qiáng)勁底層支撐，也是支撐十年結(jié)構(gòu)性修復(fù)上行行情的核心根基。

第一，頂層政策完成系統(tǒng)性全面重構(gòu)，市場(chǎng)政策底徹底夯實(shí)，長(zhǎng)期托底力度充足。

2026年7月，住建部、央行、財(cái)政部等多部委聯(lián)合出臺(tái)覆蓋信貸、稅費(fèi)、土地、保障房的全鏈條配套新政，政策力度為本輪調(diào)整周期以來(lái)峰值。全國(guó)首套房首付統(tǒng)一下調(diào)至15%，二套房首付降至25%；賣(mài)舊買(mǎi)新個(gè)稅退稅政策延續(xù)至2027年底；3000億元保障房再貸款落地，撬動(dòng)萬(wàn)億級(jí)資金收購(gòu)存量房源托底市場(chǎng)；同時(shí)按照庫(kù)存去化周期分檔管控土地供應(yīng)，同步推進(jìn)商品房、保障房雙軌住房體系，從供需兩端雙向穩(wěn)定樓市。

高層多次明確，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)就是守住居民家庭資產(chǎn)。國(guó)內(nèi)普通家庭60%至70%的資產(chǎn)都集中在房產(chǎn)，房?jī)r(jià)持續(xù)下行會(huì)直接造成居民財(cái)富縮水、內(nèi)需走弱、上下游產(chǎn)業(yè)鏈就業(yè)承壓，宏觀層面絕不會(huì)放任樓市持續(xù)走弱，政策也從過(guò)去地方零散松綁，升級(jí)為全國(guó)統(tǒng)一長(zhǎng)效穩(wěn)定機(jī)制，長(zhǎng)期利好核心城市房產(chǎn)價(jià)值。

第二，行業(yè)供給側(cè)完成極致出清，長(zhǎng)期新房供給將持續(xù)收縮，核心優(yōu)質(zhì)房源逐步稀缺。

經(jīng)過(guò)五年深度調(diào)整，超過(guò)95%的中小房企徹底退出土地競(jìng)拍市場(chǎng)，土地資源高度向頭部央國(guó)企、經(jīng)營(yíng)穩(wěn)健的民企集中。

針對(duì)庫(kù)存高企的城市，官方明確限制新增住宅用地出讓?zhuān)L(zhǎng)期新房供給會(huì)持續(xù)收縮，一二線核心城市配套成熟的優(yōu)質(zhì)房源，會(huì)逐步進(jìn)入稀缺狀態(tài)，供需格局迎來(lái)根本性反轉(zhuǎn)。

放眼全球主要經(jīng)濟(jì)體，地產(chǎn)行業(yè)深度下行調(diào)整周期普遍維持4至5年，本輪國(guó)內(nèi)地產(chǎn)下行自2021年下半年算起，至今剛好走完完整調(diào)整周期，風(fēng)險(xiǎn)充分釋放，客觀具備周期反轉(zhuǎn)、開(kāi)啟長(zhǎng)期修復(fù)的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。

第三，結(jié)構(gòu)性居住需求長(zhǎng)期客觀存在，持續(xù)支撐核心城市房產(chǎn)價(jià)值上行。

國(guó)內(nèi)每年城市更新、老舊小區(qū)改造，會(huì)帶來(lái)十億平方米量級(jí)的置換潛在需求；人口持續(xù)向一線、強(qiáng)二線都市圈集中，剛需、改善住房需求長(zhǎng)期穩(wěn)定，源源不斷支撐核心城市房產(chǎn)流通與價(jià)值修復(fù)。

反觀人口持續(xù)流出、產(chǎn)業(yè)薄弱的三四線城市，本地住房需求逐年萎縮，很難形成穩(wěn)定的價(jià)格支撐，市場(chǎng)分化會(huì)持續(xù)拉大，優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)勢(shì)會(huì)愈發(fā)凸顯。

第四，房產(chǎn)作為實(shí)體硬資產(chǎn)，長(zhǎng)期具備對(duì)抗通脹的保值增值屬性，是家庭財(cái)富核心壓艙石。

國(guó)內(nèi)貨幣政策長(zhǎng)期保持合理寬松，貨幣持續(xù)穩(wěn)步擴(kuò)張，地段優(yōu)質(zhì)、配套完善的實(shí)物不動(dòng)產(chǎn)，是普通家庭對(duì)沖貨幣貶值的核心載體。《經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)》多次刊文提及，穩(wěn)定合理的房產(chǎn)增值，是拓寬居民財(cái)產(chǎn)性收入、壯大中等收入群體的重要渠道，房產(chǎn)的財(cái)富壓艙石作用短期不會(huì)被替代，長(zhǎng)期具備修復(fù)上漲動(dòng)力。

近期市場(chǎng)熱議的李蓓十年上升周期判斷，整體邏輯貼合當(dāng)前市場(chǎng)底層趨勢(shì)，我們客觀辯證看待，既認(rèn)可其周期推演的合理之處，也客觀提示預(yù)判存在短期波動(dòng)不確定性。

這套觀點(diǎn)最早在2023年底提出，當(dāng)時(shí)就點(diǎn)明地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)十年一遇修復(fù)機(jī)會(huì)；2026年1月發(fā)布月報(bào)，明確市場(chǎng)會(huì)在二季度見(jiàn)底，后續(xù)開(kāi)啟十年級(jí)別結(jié)構(gòu)性上行周期；6月下旬至7月，多家財(cái)經(jīng)媒體持續(xù)轉(zhuǎn)載重申該判斷。

整套邏輯并非憑空推演，依托地產(chǎn)周期規(guī)律、房企供給出清、核心城市剛性置換需求、全方位政策托底四大維度，同時(shí)反復(fù)強(qiáng)調(diào)行情只存在于核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)，不存在全國(guó)普漲。

但有三點(diǎn)關(guān)鍵邊界必須理清，避免被片面解讀誤導(dǎo)，理性把握結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。

第一，絕非所有房產(chǎn)都會(huì)同步上漲，只有人口持續(xù)流入、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)扎實(shí)的一線、強(qiáng)二線主城改善房源才有持續(xù)修復(fù)上行空間，三四線、城市遠(yuǎn)郊、老舊小戶型依舊會(huì)面臨流動(dòng)性不足、橫盤(pán)陰跌的問(wèn)題，不具備長(zhǎng)期增值潛力。

第二，不會(huì)復(fù)刻2015、2016年單邊暴漲行情，房住不炒是長(zhǎng)期不變的底線，疊加人口負(fù)增長(zhǎng)、居民收入穩(wěn)步修復(fù)的客觀約束，未來(lái)房?jī)r(jià)只會(huì)溫和震蕩上行，走長(zhǎng)期慢牛修復(fù)行情，不存在短期大幅拉升的行情。

第三，十年周期只是基于歷史規(guī)律、供需數(shù)據(jù)做出的高概率推演，并非絕對(duì)必然發(fā)生的定論。其旗下基金在6月因地產(chǎn)相關(guān)持倉(cāng)出現(xiàn)凈值大幅回撤，也能看出短期市場(chǎng)波動(dòng)不可預(yù)測(cè)，不能單憑這一單一觀點(diǎn)作為判斷市場(chǎng)的唯一標(biāo)準(zhǔn)，需結(jié)合政策、供需長(zhǎng)期跟蹤驗(yàn)證。

站在普通人的視角，我們可以清晰劃分不同房產(chǎn)的長(zhǎng)期走勢(shì)，精準(zhǔn)把握具備長(zhǎng)期增值潛力的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，主動(dòng)規(guī)避持續(xù)承壓的弱勢(shì)房源。

一線城市、強(qiáng)二線主城核心地段的改善型次新房，周邊產(chǎn)業(yè)、教育、商業(yè)配套完善，常年有穩(wěn)定置換需求，庫(kù)存持續(xù)收緊，能夠完整跟上這一輪十年結(jié)構(gòu)性修復(fù)上行行情，保值增值確定性更強(qiáng)。

普通二線城市普通地段剛需小戶型，僅能實(shí)現(xiàn)止跌橫盤(pán)，長(zhǎng)期增值空間十分有限，只適合本地自住需求，不存在明顯保值增值潛力。

所有三四線城市全域房源、各大城市遠(yuǎn)郊大盤(pán)、無(wú)配套老舊小戶型，長(zhǎng)期人口持續(xù)流出、存量房源積壓嚴(yán)重，交易流動(dòng)性會(huì)持續(xù)走弱，很難出現(xiàn)價(jià)格修復(fù)上漲。

還要明確一點(diǎn)，未來(lái)樓市短期投機(jī)炒作的空間已經(jīng)徹底消失，無(wú)論哪一類(lèi)房產(chǎn)，僅自住持有具備長(zhǎng)期實(shí)際意義，依靠房產(chǎn)短期快速套利的時(shí)代已經(jīng)落幕，長(zhǎng)期持有核心優(yōu)質(zhì)改善房產(chǎn)才是分享周期修復(fù)紅利的合理方式。

拉長(zhǎng)十年周期來(lái)看，市場(chǎng)的長(zhǎng)期發(fā)展脈絡(luò)十分清晰，中長(zhǎng)期向上修復(fù)的大趨勢(shì)已經(jīng)確立。

未來(lái)一到兩年，市場(chǎng)依舊處在底部驗(yàn)證、緩慢回暖的階段，城市分化會(huì)進(jìn)一步加劇，核心城市穩(wěn)步溫和修復(fù)，非核心城市以消化存量庫(kù)存為主。

拉長(zhǎng)十年維度，只有核心都市圈優(yōu)質(zhì)住宅能夠走出持續(xù)溫和的修復(fù)上行行情，整體漲幅平緩有序，不存在單邊大漲的全民房產(chǎn)牛市行情。

行業(yè)整體定位也發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變，房地產(chǎn)告別過(guò)去高杠桿、高速擴(kuò)張的粗放發(fā)展模式，居住屬性成為核心定位，雙軌制住房體系長(zhǎng)期落地，保障房承接新市民剛需，商品房聚焦高品質(zhì)改善需求，行業(yè)進(jìn)入高質(zhì)量發(fā)展的上行新階段。

說(shuō)到底，所謂十年結(jié)構(gòu)性上漲周期，本質(zhì)是核心城市優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的價(jià)值重新回歸，是行業(yè)出清、政策托底、需求支撐共同催生的長(zhǎng)期修復(fù)行情。

地產(chǎn)周期底部已現(xiàn)，十年結(jié)構(gòu)性修復(fù)在路上，看清城市分化，把握優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)長(zhǎng)期價(jià)值。