13套別墅3.74億元流拍 佳兆業廣州資產處置走入暗巷

觀點網 資產走上法拍，是產權人最不愿的選擇，但亦是無法選擇下的宿命。

近日，佳兆業位于廣州白云區的13套別墅被擺上了阿里資產網的法拍貨架，總面積4861平方米，起拍總價約3.74億元，但吸引來的只是一群熱鬧的看客，超千次圍觀，卻無一人出價，最終導致資產集體流拍。

當然，看客中不排除想要“撿漏”的買家，不出手要么價格不夠漏，要么接受不了資產的瑕疵。

這13套流拍別墅為何會流拍？背后又藏著佳兆業怎么樣的過往？

項目往事

沒有轉手不出的資產，只有不夠純粹的優質資產。

此次流拍的13套別墅屬于佳兆業天墅項目的云山墅組團。2013年5月，佳兆業歷經近200輪競價，最終觸達限價以18.68億元拿下廣州同寶路8號、10號地塊，扣除配建后樓面價達2.56萬元/平方米，成功刷新當年白云區住宅單價。

2014年，項目規劃方案正式獲批，總計容約14.44萬平方米，容積率2.2，共規劃了三類產品，包括138套的97-98平方米小戶型復式、157套的240-260平方米空中頂復，以及38套聯排/獨棟別墅。

盡管項目早在2014年就獲批，但歷時四年才正式對外入市，而云山墅組團取證更晚，2019年取得預售證，2021年集中正式網簽、整體交付。

據阿里資產網顯示，上架的13套云山墅房源中，一套是精裝房源，單獨拍賣，面積445平方米，起拍價3894萬元；剩余12套為毛坯房源，需連同多個車位一起打包出售，單套起拍總價在2203萬元-3252萬元之間。

連同車位面積一起折算，毛坯房源起拍單價在6.80萬元-8.60萬元/平方米之間，精裝房源的起拍單價為8.76萬元/平方米，放眼當前項目所在的南湖板塊，價格并不低。

廣州安居客顯示，目前南湖板塊的最新成交均價為4.22萬元/平方米，較上個月環比提升了5.24%，但板塊內不同梯隊競品價格分化明顯，如品質改善型的新天半山墅、南湖半山豪廷均價在7萬元/平方米以上，而主流剛需改善型別墅如一品湖山、頤和山莊掛牌單價集中在4-5.8萬元/平方米。

佳兆業天墅項目屬于次新改善純墅梯隊，2018年入市，市場將其與新天半山墅、南湖半山豪廷等歸為一檔，2023年該項目的成交均價在9萬元/平方米左右，如今若資產純粹無瑕，掛牌價落在7萬元/平方米以上也算為合理。

然而，法拍疊加資產瑕疵，項目的定價也只能另當別論。

其中，車庫的正常使用就是最大的問題之一。調查表中特別提醒：因該12套別墅區域對應的地下車庫部分已圍合，無法作為標準車位獨立、正常使用，故房產與對應的地下車位作整體拍賣，如何上下進出，請競買人自行咨詢相關部門。

當前，廣州白云區單價6.8萬—8.6萬元/平方米的新房選擇十分充足，例如白云新城白云山旁的保利云瑞，建面147平方米的中高樓層單位均價僅6.8–7.5萬元/平方米，購房者又何須斥資上千萬，徒增置業負擔？

陷入僵局

13套別墅集體流拍，更像是佳兆業集團整體經營困境、資產處置承壓的縮影。

這批別墅之所以出現批量捆綁處置、定價偏高、處置僵化的問題，核心源于2019年佳兆業的分層抵押融資操作，也是本次大規模流拍的隱性核心誘因。

2019年，項目整體資產先后抵押至民生銀行廣州分行、深圳分行，其中廣州分行登記債權20億元，深圳分行登記債權3.48億元，合計總債權規模23.48億元，前者為天墅項目專屬建設資金，后者屬于集團統籌流動資金貸。

但很快，2021年底佳兆業便陷入了流動性危機，沒有足夠的現金償還后，民生銀行唯有走法律程序，廣州市中級人民法院立案執行，執行標的約6.24億，也就有了如今上架后流拍的局面。

目前，佳兆業全國多地優質資產也均陷入“掛牌難成交、降價無人接”的僵局。除本次廣州白云別墅流拍外，2026年廣州海珠區佳兆業中心大型綜合體資產歷經兩輪降價拍賣，從27.2億元降至21.8億元，依舊全線流拍，目前已進入變賣程序。

位于深圳龍崗區的佳兆業金沙灣大酒店同樣如此，2024年12月首次掛牌，起拍價16.71億元；2025年又前后上架兩次，價格降至5.53億元；2026年5月，項目再次拍賣，亦是陷入無人出價的局面。

在接連不斷的資產流拍頹勢下，2026年4月深圳福田佳園百億級資產抵債的成功落地，或許已是佳兆業為數不多的好消息。

盡管2025年佳兆業境外債務重組方案全面生效，成功削減約86億美元境外債務，凈資產由負轉正，但想要活下去，造血能力的修復極為關鍵。

從經營業績來看，2025年佳兆業集團連同合營、聯營公司合約銷售僅55.44億元，同比下滑17.9%，銷售面積同比大幅下降36.6%，剔除債務重組收益收益后，企業主營業務仍處于虧損狀態。

回歸到資產抵押變現，歸根結底，地段配套、資產流通性才是項目的底層王牌，這也是為什么佳兆業能以福田佳園項目置換投資人的債權。

而此次13套別墅集體流拍也預示著，后續銀行大概率將啟動降價二拍、變賣程序，這批白云核心別墅資產仍有市場博弈空間。

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