送車位、送家具！收房就掛牌的南京業(yè)主，預(yù)期究竟怎樣？

每年6月，通常是南京樓盤“交卷”的高峰期。

銳評(píng)君注意到，河西的頤和·天晟府、江寧東山的嘉和華府、江核的金基山川江樾、軟件的保利荷雨瑧悅等，最近密集交付。

與此同時(shí)，不少業(yè)主一拿到房就掛牌。有人為盡快出手，送車位、物業(yè)費(fèi)、全屋定制和家具；有人悠然觀望，掛牌價(jià)不降反漲。參差不齊的報(bào)價(jià)，正反映迥異的市場(chǎng)預(yù)期。

江寧：嘉和華府

嘉和華府位于江寧東山，地鐵5號(hào)線新亭路站、龍灣天街、竹山中學(xué)、江寧市民中心等配套環(huán)伺。

項(xiàng)目由A、B兩個(gè)地塊組成，A地塊主打12棟12-18層小高層，B地塊主打6棟17-18層小高層，戶型面積段為99-175㎡。

2024年3月，嘉和華府首開入市，長(zhǎng)期霸榜江寧銷冠。

價(jià)格上，項(xiàng)目首開銷許均價(jià)4.2-4.38萬/㎡。而后，行情骨感+江寧正核新盤供應(yīng)增多的情況下，嘉和華府加入打折行列。

克而瑞統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，2025全年，項(xiàng)目成交均價(jià)集中在30399-37439元/㎡。

今年6月底，嘉和華府A地塊606戶正式交付。

很快，第一批二手房光速上架。

截至今天，貝殼上的掛牌套數(shù)為25套，小到98㎡，大到178㎡都有，掛牌單價(jià)集中在33339-45898元/㎡。

銳評(píng)君注意到，多數(shù)業(yè)主相對(duì)佛系，掛牌后幾乎按兵不動(dòng)，更像是試探市場(chǎng)反應(yīng)和溫度。

部分真心想出手的業(yè)主，則不斷“整活”。舉兩個(gè)例子。

一個(gè)，大幅下調(diào)掛牌價(jià)。

一套110.68㎡三房，6月25日以450萬掛牌，單價(jià)超4萬/㎡。短短幾天2次調(diào)價(jià)，7月4日，報(bào)價(jià)下探至369萬，單價(jià)約3.3萬/㎡。

這是什么水平？

數(shù)據(jù)顯示，同小區(qū)99㎡戶型，報(bào)價(jià)多在385萬（只有一套掛牌360萬）及以上，這套大幅下調(diào)價(jià)格的110㎡戶型，成了小區(qū)單價(jià)最低房源。業(yè)主急于出手的心態(tài)，可想而知。

另一個(gè)，不降反漲。

這套房面積約119.96㎡，為三房、橫廳格局。6月25日掛牌時(shí)，報(bào)價(jià)459萬，到了7月3日，賣家上調(diào)報(bào)價(jià)至469萬，單價(jià)約3.9萬/㎡。

那么，目前嘉和華府有實(shí)際成交嗎？

由于數(shù)據(jù)有延遲，公開平臺(tái)暫未查詢到相關(guān)信息。銳評(píng)君咨詢了小區(qū)附近的中介，工作人員表示：“目前差不多成交了6套，這兩天一套15樓的119㎡房源以391萬成交了，單價(jià)不到3萬3。”

若中介提供的數(shù)據(jù)誤差不大，對(duì)比首開超4萬的均價(jià)，以及后來3-3.7萬/㎡不等的折扣價(jià)，嘉和華府二手房?jī)r(jià)“首秀”倒也務(wù)實(shí)。對(duì)比周邊的朗詩玲瓏新亭、龍湖春江酈城，價(jià)格也有小幅引領(lǐng)優(yōu)勢(shì)。

江核：金基山川江樾

江核的金基山川江樾，由18棟高層住宅組成，主打143-252㎡的純粹改善產(chǎn)品，前期均價(jià)約3.85萬/㎡，現(xiàn)階段疊加各種優(yōu)惠、房票等，均價(jià)約2.8-3.1萬/㎡（數(shù)據(jù)來源于克而瑞）。

憑借約2.3萬方實(shí)景示范區(qū)、驚艷石材立面、國際奢裝品牌等亮點(diǎn)，山川江樾曾榮登中國十大超級(jí)豪宅榜單。

6月底，項(xiàng)目一次性交付600多套房，高標(biāo)準(zhǔn)的交付流程、超預(yù)期兌現(xiàn)的實(shí)景，狠狠刷屏。

銳評(píng)君注意到，盡管交付體量較大，但目前山川江樾的業(yè)主普遍惜售。

貝殼平臺(tái)上，僅能看到一套171㎡大戶型掛牌，報(bào)價(jià)540萬，單價(jià)約31579元/㎡。

具體來看，這套房于6月27日掛牌，當(dāng)時(shí)的總價(jià)為570萬，而后業(yè)主下調(diào)至540萬，近一周帶看10次。

成交情況，公開平臺(tái)同樣沒有更新數(shù)據(jù)，不過網(wǎng)傳近期一套143㎡戶型以370萬成交，單價(jià)約2.59萬/㎡。要知道，即使打折，山川江樾143㎡新房也得400來萬。

若數(shù)據(jù)屬實(shí)，將購房成本、貸款成本、并不低的稅費(fèi)等計(jì)算在內(nèi)，業(yè)主沒少虧。換個(gè)角度來看，二手房買家實(shí)打?qū)崜齑舐┝恕?/p>

軟件谷：荷雨瑧悅

軟件谷的保利荷雨瑧悅，共有10棟住宅，主力戶型89-128㎡，前期均價(jià)約3.7萬/㎡。去年夏天，項(xiàng)目99㎡優(yōu)惠后總價(jià)330萬起。

今年6月底，荷雨瑧悅一期6棟住宅順利交付，不少業(yè)主在小紅書上反饋品質(zhì)還不錯(cuò)。

截至今天，荷雨瑧悅擺上貝殼貨架的房源套數(shù)為23套，以89-112㎡戶型為主力，128㎡大戶型只有3套。掛牌單價(jià)，集中在33802-44999元/㎡。

部分業(yè)主的調(diào)價(jià)軌跡，與嘉和華府的有異曲同工之處。

比如一套112.42㎡三房，6月25日以440萬總價(jià)掛牌，幾天后下調(diào)至399萬。

一套87.79㎡小戶型，則在掛牌當(dāng)天，將總價(jià)上調(diào)32萬至331萬。

還有業(yè)主，為了賣房拼了。約111㎡邊戶，一口價(jià)380萬，另外送車位、全屋20萬定制和家具，以及3年物業(yè)費(fèi)、1年車位管理費(fèi)。買家若不要車位，總價(jià)就再降10萬。

具體到成交，有中介表示已有幾套成功賣掉，均為110㎡戶型，總價(jià)集中在353.5-357萬，最高單價(jià)約3.2萬/㎡。

加上各種持有成本、稅費(fèi)，這個(gè)價(jià)格大概率虧本。不過相較于軟件谷一帶次新小區(qū)的行情，荷雨瑧悅倒是跑出了流通速度和價(jià)格優(yōu)勢(shì)。

從市場(chǎng)反饋來看，樓盤交付即交易，在南京樓市已不是新鮮事兒。

業(yè)主視角，掛牌的動(dòng)機(jī)有很多，有的急需用錢；有的信心預(yù)期不足，擔(dān)心資產(chǎn)縮水，愿意用誠意換取流動(dòng)性，只求在大規(guī)模踩踏來臨前離場(chǎng)；也有的更多持觀望心態(tài)，期待市場(chǎng)回暖以達(dá)成高價(jià)成交預(yù)期。

嘉和華府、山川江樾、荷雨瑧悅的次新房定價(jià)體系，延續(xù)了南京房?jī)r(jià)的重構(gòu)與洗牌。

行業(yè)洗牌進(jìn)行時(shí)，南京二手房?jī)r(jià)已經(jīng)來到相對(duì)底部，即便是新交付的迭代好房子，定價(jià)權(quán)，也更多掌握在買家手中。

當(dāng)然，地段、配套、產(chǎn)業(yè)等構(gòu)筑底盤，真正優(yōu)秀的房子，通常會(huì)成為穿越周期的硬通貨。

所以，部分樓盤交付就掛牌的“急”，與成交價(jià)的“穩(wěn)”，傳遞著鮮明的信號(hào)：

新房與二手房的價(jià)差鴻溝被抹平，“交付即破發(fā)”成為常態(tài)。當(dāng)房地產(chǎn)的金融屬性被削弱，居住需求被放大，洗牌的價(jià)格體系，何嘗不是市場(chǎng)邁入平穩(wěn)、健康周期的象征呢？