最高降價近5成，深圳沙井二手房市場正以價換量

沙井·九巷。鄭鋼/攝

鄭鋼/發自深圳

沙井，正在成為深圳剛需家庭用腳投票最多的區域。

據樂有家研究中心監測，2026上半年一手住宅網簽量，寶安區以4309套躍居全市第一，沙井片區的鴻榮源?珈譽府單盤就累計了1123套網簽量，拿下全市榜首，是上半年唯一破千套的項目。

同時，安居客的數據顯示，沙井作為寶安二手房成交活躍的片區，6月二手房均價為36362元/平方米，同比去年跌了9.34%。如果把時間拉長到2021年的高位，部分小區跌幅近5成。價格在跌，成交量在漲，這個組合不太常見。

筆者翻看了各平臺成交記錄、實地走訪了沙井幾家門店，梳理了沙井代表樓盤的成交和價格變動，以及一個繞不開的話題——學區。

01

成交靠以價換量，不降價連帶看都很少

萬科星城名邸。鄭鋼/攝

沙井是深圳二手房成交活躍的區域，但二手房價格回落幅度在深圳各片區里也比較明顯。

萬科星城是沙井二手房的代表樓盤，月均銷量20到30套，但撐起這個銷量的不是品質有多高，而是看價格有多低。2021年，萬科星城二手房均價為4.6萬元/平方米，目前萬科星城成交均價約3.72萬元/平方米，較高點回落近兩成。

6月成交的一套95平方米三房，總價356萬元，比掛牌價少了20萬元。鏈家平臺常年掛牌量在150套左右也說明，降價賣掉的每一套房后面，還有好幾套房在排隊等待買家。

萬豐海岸城同樣屬于沙井片區二手房供應“大戶”。2021年，錦園和璽園開盤時備案均價為5.75萬元/平方米，瑧園同年9月同樣以均價5.75萬元/平方米入市，當時還要拼積分搖號才能選房。

2026年6月，一套97.47平方米的三房以393萬元成交，單價約4.03萬元/平方米，價格跌了約30%，放在2021年，這個價格連沙井的新房門檻都摸不到。

華僑城四海云亭在鏈家上的成交價已經跌破3萬元/平方米大關，一套127.57平方米的四房，6月成交總價303萬元，單價約2.37萬元/平方米。而在2021年，同戶型總價將近600萬元。五年時間，跌幅近5成。

2018年開盤的博林君瑞，開盤均價約4.4萬元/平方米，2021年高峰期，一套89平方米的三房成交價沖到730萬元，折合單價約8.18萬元/平方米，2026年，同戶型成交價325萬元，折合單價約3.65萬元/平方米。

深圳樂有家二手房成交記錄中，沙井片區華盛新沙薈名庭、拾悅城等樓盤成交的原因都很“簡單粗暴”：多次調價，當價格足夠低時，成交量就能起來。

一位深耕沙井片區二手房市場的中介介紹："萬科星城能走量，靠的是滿五年省稅、萬科物業的底子、社區也比較新。片區二手房供應量逐年增多，均價在3.2萬到4.4萬元/平方米之間，內卷比較嚴重，如果業主不降價，可能連帶看都沒有。"

02

學區對沙井房價產生直接沖擊

一位沙井鏈家門店經理表示，目前關注沙井二手房的客戶，首先就是關注學區劃分，尤其是深圳外國語學校(集團)寶安學校的學區，2020年該校落地后，對整個片區的房價預期產生了直接沖擊。

深圳寶安區教育局2026年公布的該校學區范圍是：寶安大道以東、蠔鄉路以南、中心路以西，鳳塘大道以北的區域。這個劃分，正好將萬豐海岸城納入學區里，博林君瑞被劃在了學區外。

在走訪過程中，一名博林君瑞的業主告訴筆者，當時買房主要是因為一個預期，傳說博林君瑞會劃入深外寶安分校學區內，后來小區被中心路隔在了學區外面，價格就從8萬元/平方米回落到4萬元/平米左右。

博林君瑞。 鄭鋼/攝

學區對沙井二手房市場影響有多大？

業內人士分析，萬豐海岸城現在二手房成交價約4萬到4.4萬元/平方米，博林君瑞約4萬元/平方米，目前差距還不大，但海岸城是次新房，剛進入二手市場流通，隨著時間拉長，學區的溢價可能會更明顯。如果海岸城二手房入市后繼續降價，對博林君瑞等周邊小區都會造成價格踩踏，同樣300萬元預算，買家大概率會選擇帶學區的房子。

沙井還有一個特點值得注意，它的學區結構比較復雜。

據深圳寶安區學區劃分，沙井片區采用單享學區、共享學區和分享學區的組合模式。同一個小區可能有多個學校可以填報志愿，這對家長來說是多了選擇，但對房價評估來說就增加了不確定性，因為每年學位積分不同，實際能分配到哪所學校存在變數。

筆者在走訪中遇到一位住在萬豐海岸城的家長，他的孩子今年上小學。他的原話是："我們買的時候也看學區，但說實話沙井的學區不像羅湖區、福田區那么穩定。積分可能會發生變化，我們更多是圖這邊房子新、總價低，通勤能接受，學校至少比老家強。"

這個心態可能代表了不少沙井二手房買家，學區是加分項，但不是唯一的決定項。

業內人士總結，沙井片區二手房價格一邊回落一邊維持高成交量，其中既有被動出貨（投資客離場），也有本地家庭以小換大、以老換新這些因素。學區是沙井片區二手房價格分化的一個變量，但無法成為片區整體回暖的驅動力，沙井的買家對價格的敏感度要高于對學區的敏感度。

接下來，沙井二手房成交量能不能持續，要看兩類樓盤：一類是萬豐海岸城這樣學區明確、社區較新的次新房價格企穩才能穩住片區信心；另一類是華僑城四海云亭、萬科翡麗郡這類老盤或非學區盤，價格有沒有降至剛需愿意進場的位置。