要反轉了？三家知名國際機構一致認為：房地產，今年或是最后一跌

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免責聲明：本文僅客觀梳理行業(yè)數(shù)據(jù)、機構公開研報與市場客觀走勢，僅作信息參考，不構成任何置業(yè)、資產配置相關指引。

最近一段時間，地產圈流傳著一條熱度很高的消息。

摩根大通、摩根士丹利、高盛三家全球頂級投行，接連更新了針對中國房地產市場的研判報告。

不少人簡單概括成一句話：2026年，或將是國內樓市的最后一跌。

過去整整五年，樓市一路調整。

不管是準備自住的剛需，還是持有多套房產的家庭，心里都懸著一塊石頭。

怕手里的房子持續(xù)貶值，又擔心錯過市場底部，等到行情回暖再入場成本抬高。

但如果仔細讀完三家機構完整的公開內容就會發(fā)現(xiàn)，市場上流傳的解讀大多過于片面。

三家機構確實統(tǒng)一提到，持續(xù)多年的行業(yè)調整已經走到后期，可各家對觸底時間、下跌空間、受益城市的判斷差異明顯。

不存在全國同步反轉的大牛市，只有少數(shù)城市核心資產會迎來溫和修復，這也是整篇文章想理清的核心事實。

先把三家機構最新對外釋放的判斷完整梳理一遍，拋開網絡碎片化轉述，看原始研報、公開演講里的真實表述。

先說高盛，這家機構在今年4月、7月兩次更新地產相關報告，直接扭轉了此前持續(xù)看空的基調。

4月發(fā)布《Positioning Ahead of Tier-1 Cities Turnaround》，7月又補充數(shù)據(jù)確認判斷。

報告里明確提到，上海、深圳樓市在2025年底已經抵達底部區(qū)間，今年年底會率先完成企穩(wěn)；北京節(jié)奏會慢上半年，要等到2027年上半年才能穩(wěn)住價格。

機構測算，2025到2028年，兩座城市核心片區(qū)住宅價格累計修復幅度大約15%。

同時高盛反復做風險提示，這份修復行情只局限一線城市核心地段，三四線城市庫存積壓嚴重，價格調整周期還會持續(xù)拉長。

摩根大通在4月22日發(fā)布地產研報，觀點相對中性。

文中提到，國內樓市走完五年調整周期，距離階段性轉折點已經很近，市場剩余整體下行空間不足10%。

機構測算對比全球地產周期，多數(shù)國家地產下行周期維持38個月左右，國內調整時長早已超過常規(guī)區(qū)間，各類風險充分釋放。

不過報告同樣沒有給出全面回暖的結論，城市分層分化會長期存在，大范圍普漲沒有支撐條件。

摩根士丹利的判斷相對更謹慎，7月8日，首席經濟學家邢自強在深圳前海論壇公開發(fā)表觀點。

全球地產調整周期普遍維持6至7年，國內樓市調整如今進入第六個年頭，下跌最猛烈的階段已經走完，但不代表行情立刻轉向。

機構測算，2026年全國二手房價格依舊會維持高個位數(shù)同比跌幅，真正全面企穩(wěn)要等到2027年下半年。

演講中還提出一套3萬億資金收儲商品房改造保障房的方案，側面說明當下市場依舊需要政策持續(xù)托底，自主修復的動力并不充足。

這里必須糾正一個流傳很廣的誤區(qū)：市面上說“三家機構統(tǒng)一認定今年全面見底”，是典型的斷章取義。

摩根大通沒有明確給出“2026為最后一跌”的定性結論；三家僅達成共識的只有“行業(yè)調整進入后期”，在觸底時間、下跌幅度、覆蓋城市上，分歧十分突出。

外資投行集體修正此前的悲觀預期，背后是多重客觀條件共同發(fā)生改變，四層底層變化，清晰改變了行業(yè)估值邏輯。

第一個變化來自周期層面。

一輪完整的地產下行周期，國內已經走完五年，住宅投資、新開工數(shù)據(jù)累計大幅回撤，遠超美日地產3到5年的常規(guī)調整區(qū)間。

過去依靠高杠桿擴張的房企基本完成風險出清，單純投機炒房的資金全面離場，市場剩下的只有自住、改善類真實需求，沒有大量短線炒作資金擾動價格。

第二是持續(xù)落地的托底政策改變市場預期。

2026年全年調控重心，從過去化解房企債務風險，轉向穩(wěn)定市場交易、修復居民購房信心。

存量房貸降息、各地限購政策逐步松綁、大規(guī)模城中村改造有序落地，多重政策組合持續(xù)托底房價下行空間，大幅緩解市場恐慌情緒。

第三，供需格局出現(xiàn)明顯分化。

經歷多年虧損后，房企主動壓縮新開工規(guī)模，土地資源高度向一線、強二線核心城區(qū)集中。

一線城市住宅去化周期壓縮至15至18個月，供需逐步平衡；普通二線、三四線城市庫存去化周期普遍超過30個月，高庫存壓力短期無法消解，天然形成分化格局。

第四，資產配置邏輯發(fā)生小幅轉向。

根據(jù)2025年上半年全國50城監(jiān)測數(shù)據(jù)，核心城市住宅平均租金收益率達到2.08%，首次超過十年期國債1.69%的收益率。

優(yōu)質住宅不再只是單純的消費品，變成能夠提供穩(wěn)定現(xiàn)金流的長期配置資產，吸引一部分穩(wěn)健型資金持續(xù)布局。

把視野拉到海外，日韓美三國樓市發(fā)展軌跡，也能印證一個不變的規(guī)律：哪怕整體人口走弱，擁有產業(yè)、人口持續(xù)流入的核心都市圈，房產依然具備穿越周期的韌性。

日本全國人口自2008年開始持續(xù)負增長，但東京都常住人口連續(xù)三年保持凈流入，2025年初突破1400萬。

大量年輕人為就業(yè)、教育資源集中涌入，東京圈新建住宅均價穩(wěn)步上漲，部分核心板塊地價回到泡沫破裂前水平；反觀偏遠鄉(xiāng)鎮(zhèn)，空置住宅超900萬套，部分房源標價1日元依舊無人接手，分化極其極端。

韓國是全球生育率最低的國家，總和生育率僅0.72，人口長期萎縮。

但首爾江南三區(qū)、華城東灘等產業(yè)聚集片區(qū)房價持續(xù)走高，上半年江南三區(qū)房價同比上漲15.7%；城市遠郊公寓掛牌數(shù)月無人問津，財富資金只扎堆核心都市圈。

美國依靠持續(xù)移民補充年輕勞動力，疊加貨幣環(huán)境寬松，紐約、洛杉磯等一線都市圈房產長期具備保值屬性。

這套邏輯放到國內同樣適用，人口總量下行不代表所有房產貶值，人口、產業(yè)、資源集中的核心城區(qū)，才能承接改善需求與保值資金，這也是外資機構只看多滬深核心片區(qū)的根本原因。

落實到國內市場，四大基本面支撐核心城市房產走出修復行情，多家權威機構、行業(yè)專家也給出一致判斷。

人口流動徹底重塑樓市需求格局。

全國總人口進入負增長階段，但北京、上海、深圳、杭州、合肥、成都等城市常年保持人口凈流入，未來數(shù)年國內新增改善購房人群規(guī)模將達到3000萬左右，置換升級需求持續(xù)釋放。

貨幣環(huán)境下，實物資產的保值需求持續(xù)存在。

國內M2長期保持穩(wěn)步增長，現(xiàn)金長期持有會持續(xù)面臨購買力稀釋，核心城市稀缺住宅，成為普通家庭對沖溫和通脹的實物資產，資金自發(fā)從高庫存三四線城市向核心城區(qū)流動。

全國大范圍城市更新工程，打開全新置換增量。

國內大量房齡超20年的老舊小區(qū)集中在一線城市，城中村改造、危舊房屋翻新同步推進，倒逼居民置換新房；房企也放棄高周轉模式，發(fā)力高品質改善住宅，進一步激活置換需求。

中信建投、澤平宏觀、中房集團原董事長孟曉蘇，以及住建部公開調研觀點，統(tǒng)一指向樓市二八分化格局。

未來只有20%左右人口、產業(yè)雙優(yōu)的城市具備修復動力，剩余多數(shù)城市仍要在高庫存中緩慢磨底。

即便能看到核心城市存在修復的底層支撐，我們也不能忽略客觀存在的現(xiàn)實約束，今年不可能出現(xiàn)全面反轉的牛市。

第一，城市層級分化會成為長期常態(tài)，行情只局限一線、強二線城市核心主城區(qū)，人口持續(xù)流出、無產業(yè)支撐的三四線，調整周期還會拉長。

第二，當下居民整體收入預期偏保守，能夠支撐房價快速上漲的大規(guī)模增量購買力短期很難形成，修復只會溫和緩慢，不會快速大漲。

第三，人口老齡化是長期壓制全國房產總需求的底層變量，僅依靠內部人口流動，無法扭轉整體需求下行的大趨勢。

第四，行業(yè)尾部風險仍在持續(xù)消化，大量存量高庫存房源、出險房企債務處置還在推進，市場整體修復節(jié)奏平緩。

五年深度調整，行業(yè)風險充分出清，三家國際投行同步修正悲觀預期，本質是看到核心城市優(yōu)質房產的稀缺價值正在凸顯。

但我們必須清晰分清，這只是局部結構性修復，不是多年前全民普漲的大行情重來。

往后很長一段時間，樓市分化只會越來越突出，房產長期價值，永遠綁定城市產業(yè)與人流。