大量產業園區，已走到生死存亡關口

這兩年，產業園賽道是越來越擁擠了，也越來越不好做了。受到復雜經濟形勢與競爭白熱化的雙重壓力，各地園區的招商運營壓力一年比一年大。

現在哪怕是國有園區，尚且需要加大租金優惠和運營投入來招商留商，更別說近年來在夾縫中生存的民營園區了。

不少園區人對此感到悲觀，認為產業園區的公益屬性越來越強，民營園區已經很難再做下去了。但細看這個行業，其實還有一些民營園區活下來了，而且活成了標桿。

最近小明考察了一座優秀的民營園區，聆聽記錄了大量的實戰干貨，非常有針對性，分享給大家。

民營園區痛點越來越“痛”

現在打的就是生存之戰

對于國有園區來說，行業這幾年是比較卷的，但大家終歸是走在解決問題的路上。但對于民營園區來說，每一年都比上一年更像“生存戰”。

小明認為，與其說是在解決問題，不如說它們是在努力活下去，因為民營園區當前的痛點是很明確的。

首當其沖的，就是要面對越來越多低租金園區的沖擊。

這幾年產業園區公益屬性越來越強的同時，也意味著租金越來越接近一個普惠的水平，甚至去年我們看到了0租金模式的出現。

這種大幅讓利的模式，對于完全市場化的、缺少補貼支持的民營園區，顯然是無法承受也無法持續的。所以在這一波租金沖擊下，招商處于下風是必然的。戳這里，讓客戶找得準、引得來、留得住

其次，留商難。

面對外部的低租金吸引，民營園區里的存量企業也越來越難穩住。這些企業也會倒逼園區降租金、給優惠，否則就要考慮搬走。

那些主要面向科研企業或總部的綜合性園區，更是如此。因為科研總部企業不像工業企業有那么多的固定資產投資，來去比較靈活。當下一言不合，就有可能馬上離開。

甚至有不少企業剛入駐沒多久，連定金都不要就又搬走了。現有出租率的維持變得越來越艱難，這是非常致命、讓所有園區人都非常難受的一個現狀。

最后，是政策傾斜不足。

多數民營園區畢竟不是政策性園區，在各類產業補貼、扶持政策的爭取上，天然不占優勢，包括在拿地和融資環節，成本也是比較高昂的。

這就注定了民營企業做園區，是一個成本高但收入來源卻比較單一的事情。租金仍然是最大頭的收入，在這上面讓利真的等同于割肉。

從這些方面來看，民營園區的生存真的是非常不容易。但好在優質的企業還是有資源擴張的需求的，這其中仍然有一些機會。

民營園區的生存之道

在于靈活借勢、聚焦服務細節

面對如此嚴峻的生存形勢，民營園區也并不是完全無法可想。

像國有園區那樣的大而全的政策池和產業鏈培育，民營園區基本做不了，那么就要利用民企的靈活性優勢，把運營工作做深做細做獨特，構建一種不同于國有園區的活力生態。

第一，尊重上位規劃。

不同于一些大型國有園區要“造勢”，甚至要將產業鏈實現從0到1的構建，民營園區是非借勢不可的。

那么第一件事要做的，就是研究上位產業規劃，尊重當地的規劃和基礎。當地的優勢產業是什么就做什么、規劃導向要發展什么就做什么。

硬要去做本地沒有基礎的產業，會非常費力且難有成果。企業來了，發現沒有產業基礎和上下游資源，很快也就會走了，所以必須要尊重企業的選擇，要務實。

第二，充分向龍頭企業借勢。

對于缺少政策傾斜的民營園區來說，一家龍頭企業的落地，其能量不亞于一條好政策。

民營園區一定要利用好這個勢能，去挖掘龍頭企業的痛點、需求，幫它挖掘所在產業鏈的上下游資源，甚至讓龍頭企業成為園區的合伙人，這樣才能把產業生態做活。

甚至是當地其他園區來了龍頭企業，民營園區也可以去借勢，招引一些配套型企業、做配套型園區，也是一條很務實的發展路徑。戳這里，讓客戶找得準、引得來、留得住

像A企就曾圍繞一龍頭企業，招引落地了其上下游的一批腰部企業入駐，雖然租賃面積大多在500-1000方左右，但卻都是比較穩定的客戶。

第三，發揮市場化優勢，靈活調整定位。

之前我們經常說，園區定位一定要聚焦，未來是主題化園區的時代。但在民營園區身上，這一規則卻是需要打破的。

靈活性是市場化園區的優勢，民營園區的產業規劃一定要保持動態調整的能力。一方面根據當地規劃需要，另一方面根據市場變化，園區的產業定位和招商方向，可以1-3年一調。

一般的產業通常有10年的成長期、10年的成熟期和10年的衰退期。如果等到產業進入衰退了再去進行調整，那沒有充沛政策支持的民營園區，是無法支撐的。

同時，還要重視園區的算賬邏輯，要聚焦于有租金支付能力的優質企業，讓園區活下去。

那么在這個需要靈活調整定位的背景之下，民營園區必須要具備快速的資訊收集與分析能力。

這離不開數字化技術的支撐，通過數字化平臺，園區可以快速獲取各類產業信息，并及時做出決策，這一技術“武裝”對于民營園區的生存必不可少。戳這里，讓客戶找得準、引得來、留得住

第四，積極開放場景，輔助企業發展。

雖然民營園區的政策池不如國有園區充沛，但依然可以通過開放場景等方式，來為企業提供技術認證的真實試驗環境，實現工程價值的最大化，從而提升園區企業用戶的粘性。

比如開放園區的部分道路，給智能駕駛企業做路況模擬實驗；又比如開放園區空域，給無人機企業做運營試驗等等……

這些研發試驗場景的開放，對于科研企業來說是非常寶貴的機會，也是切實與企業技術發展相關的服務，民營園區完全可以積極去推動。

第五，搭建平臺，積極撮合企業交流。

民營園區需要積極去做更多“軟運營”的事情，從單純的空間的提供者，轉變為與企業共同生長的創新命運共同體。

比如每年可以舉辦企業交流峰會，所有園區企業都可以報名參加，提供充分的交流機會，讓客戶都了解自己的上下游企業在哪、在做什么。

此外，還可以鼓勵企業主自己牽頭來舉辦活動，類似于“企業社群主理人”的概念。

因為園區那么多的企業，運營方逐一去收集交流需求是很難的，但可以先搭圈層，邀請有交流需求的企業主來舉辦各種行業、技術交流活動，成為企業社群運營的牽頭角色，這是一種更高效的模式。

而且在這一過程中，園區可以逐漸建立詳盡的企業檔案，知道每個企業的需求是什么、上下游企業是誰、企業主的圈層需要是什么等等。

這些檔案能夠在未來，更充分的支撐企業社群的運營工作，始終保持極高的用戶粘性，形成一個正向的運營循環。

第六，打造全維產業社區，做好職住平衡。

不少園區認為，留商就是留企業，其實不只是如此，還要留企業里的人，包括管理層和員工。園區的配套做得到不到位，能否滿足職住平衡的需要，是“留人”很關鍵的一點。

豐富多樣的生活配套，能夠滿足企業人才在城市扎根的需求，尤其是企業的高管。這些高端人才想要留下來，就必須提前替他們想好家人的安頓生活問題。

此外，這些企業人才業余時間的安排，園區也要仔細考慮。畢竟人是群居動物，對一個地方產生歸屬感的前提，是要有大量社群聚合的時間。

園區可以把更多的營銷費用，用于社群活動的組織當中。比如舉辦各種各樣的比賽，包括體育類的、電競類的等等；又比如每逢節日，可以組織特色活動，為企業人才提供充沛的情緒價值，讓員工來了就不想走。

第七，重視精細化運營，提高一線運營人員的權力

當下這個時代，穩商留商最重要的抓手就是日常的運營，這件工作是絲毫馬虎不得的。

而運營人員，就更是重中之重。因為這些一線人員能獲得一手的企業需求信息，關系到園區的快速決策。

所以，運營人員應該手握很大的資源調度權，比如給企業分發福利的權力等等。

民營園區需要把運營中心看作是一個成本中心，而不是一個利潤中心，這個部門就是要負責把預算花出去并且花好、花到位。

比如，園區的企業客戶在園區的酒店入住，房價可以給非常大的折扣。又比如企業客戶要入住園區公寓，可以優先排隊。去園區的商業消費，也可以贈送會員等……

把大量跨業態的福利體系，給到一線運營人員去給客戶提供服務，這是很實用的運營工具。甚至是過年過節的一些小禮品，運營中心也要記得按時去送。

這都是非常細小但卻是賦予園區“人味”和活力的服務細節，是民營園區可以深入去研究開拓的領域。

另外，民營園區對運營團隊的管理與考核方式，也需要精細設計。

運營團隊的成員需要具備相當的企業服務經驗。在職責劃分上，可以按樓棟來分工管理，一個運營人員作為一棟樓的樓長，他做的不是物業的事情，而是要去做企業服務的專家。

比如運營A負責的這棟樓，入駐的主要是人工智能產業的企業。那么A就需要成為這個領域的服務專家，比如要了解人工智能產業的整個鏈條運作，要懂得相關的知識產權服務細節等等……

同時，對工作效率的考核也非常關鍵。園區可以建立自己的服務響應標準，比如面對企業提出的需求，要在一分鐘之內給到客戶回應，兩個小時內解決，三天內給到復雜問題的解決方案等等，考核標準要更加細化、量化。

結語

這幾年產業園行業的形勢，確實對民營園區很苛刻。夾縫生存需要智慧，也需要大量真正的投入與行動。

通過學習標桿，我們還是能看到民營園區的希望和機會，并汲取不少運營新靈感。

無論行業如何發展，企業入駐園區終歸不僅僅是為了找一處便宜的辦公場地。

是否能為優質企業構建一個更具有發展活力的上下游生態，提供更切實的服務，這并不只是民營園區的問題，而是所有園區都要思考的。

這里面就蘊含著民營園區的機會。積極借勢、靈活調整、扎實做好服務，通過園區大生態的運營為企業創造價值，這或許就是民營園區自己的突破之路。

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