浙江
經過連續多年下跌，疊加天量安置房交付，溫州市區的房價體系，變得越發脆弱，超低價的次新二手房越來越多。
誰也沒想到，曾以高房價、買房難著稱的溫州，如今房價竟會便宜到如此地步。
就連核心城區，同樣可以買到百萬總價的次新房。
01
甌柑樓市 OUGANLOUSHI
文章開篇前先講兩個故事。
2015年，樓市在經歷了低谷后企穩，購房者蠢蠢欲動。
當時，溫州一家機構，打算做一場針對剛需新房的活動，面向全城征集購房者。
這場活動有大量購房者報名，但是大部分購房需求是這樣的：
湯家橋路、溫州大道、廣化橋路、甌江之間，建筑面積約100m2，有電梯，新房，總價控制在100萬內。
10年前的核心城區
在當時看來，這樣的購房需求實屬天方夜譚、癡人說夢，完全沒有能匹配的房源。
即便在該范圍之外的黃嶼板塊，當時建筑面積約90m2的在售新房，總價也要約150萬元，甚至更高。
當然，這足以反映出，溫州有太多太多的剛需購房者，想在好地段買套新房了，只是以他們都預算，根本買不到。
核心城區
而2015年的房價，已經是低位了。
在那之前或者之后，溫州的房價還要更夸張，很多剛需購房者連想都不敢想。
02
甌柑樓市 OUGANLOUSHI
到了2018年，溫州的房價較2015年已漲了不少。
這時候，吳橋一個歷史遺留項目錦水灣大廈，推廣名為觀湖壹號，主打建筑面積約88m2的小戶型。
該小區只有1幢高層建筑，園林景觀也很少。
除了靠近老城區、北面有河景，其他方面幾乎沒有其他優勢。
錦水灣大廈及周邊
建筑面積約88m2，商品房都會做小三房，兩房往往是安置房的設計。
但是，作為商品房，錦水灣大廈設計時就是兩房，已經落伍了。
這些建筑面積約88m2的兩房戶型還很奇葩，不僅南北不通，有些戶型連朝南的廳房都沒有。
錦水灣大廈的奇葩戶型（上下滑動查看更多）
錦水灣大廈均價約22000元/m2，這些建筑面積約88m2的兩房戶型，總價約200萬。
比起前面的“百萬核心新房”夢，已是部分購房者心理價格的兩倍了。
即便如此，竟上演了2000多位購房者搶200多套錦水灣大廈房源的大戲。
展廳現場。來源：溫州房哥
僅僅因為是市中心帶電梯的小戶型，就如此受歡迎，買這樣一套各方面都不太好的房子，還要靠搶。
03
甌柑樓市 OUGANLOUSHI
以上兩個故事可以看出，曾經剛需購房者在溫州買房，真的太難了。
然而現在，房價經過了大起大落，在核心城區，約100萬元總價，真的能買到了帶電梯的新房了。曾經的天方夜譚、癡人說夢，竟也有實現的一天。
核心城區大批新建安置房
如果盯著商品房看，核心城區的新房，大多還要25000元/m2以上，建筑面積也在大多約130m2以上（不含少量受人才房影響的商品房），總價仍需300萬元以上。
但是，看看那些新交付的安置房，竟會發現，這里有很多小戶型，單價也就10000元/m2多點，總價可以控制在100萬元左右。
比如，楊府山以南的源盛嘉園，二手房價僅約12000元/m2，總價約100萬元就有機會買到合適房源。
在上陡門浦公園兩側，東達錦園、濱沁華庭等，只要不是一線看公園景觀的房源，總價約100萬元同樣有機會買到合適房源。
還有香麗園、香桐灣、鼎旺家園等，總價約100萬元，都有機會買到合適房源。
源盛嘉園及周邊
這些安置房交付沒幾年，盡管品質與最新的商品房仍存在差距，但較此前的安置房已提升了很多，不輸前些年一些品質普通的商品房。
可見，因安置房的過量建設，哪怕是寸土寸金的核心城區，房價體系都已經混亂了，不再完全按地段形成房價梯度。
3萬+的高端商品房，與1萬+的安置房，就在兩隔壁。
正是如此混亂的房價體系，讓溫州人終于實現了“百萬核心新房”夢。
與豪宅相鄰的安置房
要知道，10年前，核心城區那批品質更差的安置房，只要是小戶型，有電梯，二手房價統統在25000元/m2以上。
如今，這些更新、更好的安置房，價格才10年前的一半。
當然，物業管理、業主群體等方面，才是安置房更大的問題。
但是，在如此巨大的價差面前，很多購房者能接受這些問題，或帶著僥幸心理。
04
甌柑樓市 OUGANLOUSHI
如果非要以百萬總價，買商品房呢？
湯家橋路、溫州大道、廣化橋路、甌江這個范圍內，依舊沒戲。
新興板塊正在融入核心城區
但是，10年前溫州人不愿走出這個范圍，關鍵原因在于周邊新興板塊配套設施不齊全、生活不便，或人居環境不佳。
如今10年過去了，經歷了大拆大整、大建大美，黃嶼、南湖等新興板塊的生活，也慢慢便利起來了，甌海中心區就更不用說了。
同時，蒲州、梧田、新橋等傳統城鎮，也不再那么“臟亂差”了，更好地融入了核心城區。
如今，越來越多購房者愿意走出核心城區，生活在這些新興板塊。
同樣繁華的新興板塊
這些新興板塊的一二手商品房，約100萬元還是很難夠得著，但約130萬元還是有機會的。
即便一些房齡有10余年的二手商品房，若小區維護得好，有些方面也不輸近幾年交付的部分次新房。
相比較之下，七都、三江等生活配套尚且不齊全、生活便利性相對不足的板塊，約100萬元確實有機會買到一二手商品房。
對于預算更緊的購房者來講，這些新興板塊的二手安置房更便宜，完全不用百萬，六七十萬都有機會。
七都島與濱江CBD
在溫州市區買房的難度，較此前已大大降低，高房價徹底成為歷史。
問題在于，當前的經濟環境，購房者對未來預期不佳，觀望情緒嚴重。再低的房價，吸引力也大不如前。
大環境的改善尚需很長時間，但在此期間，溫州仍需繼續做好城市建設、產業升級，以提升城市吸引力與競爭力，呈現真正的性價比。
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