新規(guī)產(chǎn)品熱銷、遠(yuǎn)郊去化承壓 哈爾濱上半年樓市“AB面”

上半年哈爾濱樓市分化明顯。王迎超/攝

中房報(bào)記者 王迎超丨哈爾濱報(bào)道

2026年上半年，哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)極致分化的“冰火態(tài)勢(shì)”。主城核心區(qū)新規(guī)改善產(chǎn)品熱度居高不下，多個(gè)新盤開(kāi)盤即熱銷：魯商·龍悅府首開(kāi)勁銷3.5億元，單月成交突破200套；匯龍·翡麗世嘉自5月30日開(kāi)盤以來(lái)，累計(jì)去化近300套；萬(wàn)載·風(fēng)華心著首開(kāi)單日成交金額達(dá)1.8億元；匯龍·翡麗傳奇售樓處開(kāi)放僅10天，客戶累計(jì)到訪量超2500組。

與主城紅盤熱銷形成鮮明對(duì)比的是，呼蘭、阿城等遠(yuǎn)郊區(qū)域樓市持續(xù)遇冷，剛需項(xiàng)目去化壓力凸顯，不少樓盤單月銷量?jī)H為個(gè)位數(shù)，主城優(yōu)質(zhì)房源與遠(yuǎn)郊剛需房源價(jià)差最高達(dá)3倍，市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化特征愈發(fā)顯著。

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土地市場(chǎng)開(kāi)門紅 高溢價(jià)地塊集中落地

2026年開(kāi)年，哈爾濱土地市場(chǎng)率先迎來(lái)“開(kāi)門紅”，優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度高漲，高溢價(jià)成交成為常態(tài)。1月全市成交8宗土地，其中5宗實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)成交，4宗地塊樓面價(jià)穩(wěn)定在6200元/平方米至6800元/平方米，溢價(jià)率區(qū)間達(dá)40%~60%；2月土拍熱度延續(xù)，當(dāng)月成交3宗土地全部溢價(jià)出讓，最高溢價(jià)率達(dá)29%。

數(shù)據(jù)顯示，今年一季度哈爾濱土地成交金額同比增長(zhǎng)42%。匯龍、昆侖等本土頭部房企及多家本地開(kāi)發(fā)企業(yè)積極拿地，重點(diǎn)布局群力、哈西等主城核心優(yōu)質(zhì)地塊，充分體現(xiàn)出房企對(duì)哈爾濱主城樓市的發(fā)展信心，市場(chǎng)投資意愿顯著回升。

據(jù)記者了解，今年新成交的高溢價(jià)地塊，均規(guī)劃打造高品質(zhì)改善住宅。目前，明邦御府壹號(hào)、匯龍·翡麗世嘉、匯龍壹號(hào)院|新序等多個(gè)項(xiàng)目陸續(xù)入市，成為新房市場(chǎng)的主力熱銷樓盤。

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主城改善需求釋放 優(yōu)質(zhì)戶型成置業(yè)首選

客戶在了解項(xiàng)目情況。王迎超/攝

如今的購(gòu)房人買房心態(tài)已經(jīng)徹底轉(zhuǎn)變。過(guò)去大家熱衷于追新區(qū)、賭規(guī)劃；而今年出手的購(gòu)房者，大多務(wù)實(shí)理性，主城核心區(qū)配套成熟、居住品質(zhì)優(yōu)越，持續(xù)吸引剛需及改善群體入場(chǎng)。

家住哈爾濱的鄭先生夫婦，常年在哈西萬(wàn)達(dá)、西站片區(qū)工作，原有老舊小區(qū)樓體老化、車位不足、通勤擁堵，居住體驗(yàn)很差，今年上半年下定決心置換改善住房。

起初，鄭先生夫婦重點(diǎn)關(guān)注哈西次新二手房，但發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)掛牌房源普遍存在短板：要么戶型設(shè)計(jì)老舊、客廳空間局促，無(wú)法滿足居住需求；要么二手房裝修品質(zhì)參差不齊，重裝成本較高。綜合考量后，二人將置業(yè)目標(biāo)轉(zhuǎn)向新房市場(chǎng)。

今年5月起，哈西片區(qū)集中上新四個(gè)純新盤，樓市看房熱度高漲。鄭先生夫婦幾乎周末全員看房，現(xiàn)場(chǎng)意向客戶眾多，洋房戶型關(guān)注度居高不下，優(yōu)質(zhì)中高樓層房源常常快速售罄。擔(dān)心看中的樓層被搶先訂走，猶豫一周后，二人于6月中旬敲定一套三室改善戶型。

談及上半年果斷出手的原因，鄭先生坦言，主要出于兩方面因素。一是哈西板塊商業(yè)、交通、生活配套成熟，西城紅場(chǎng)、萬(wàn)達(dá)商圈客流穩(wěn)定，房源保值性強(qiáng)，后期轉(zhuǎn)手、出租都更具優(yōu)勢(shì)；二是預(yù)判樓市走勢(shì)，預(yù)計(jì)下半年房企優(yōu)惠政策或?qū)⑹站o，后續(xù)加推樓棟的位置、戶型品質(zhì)大概率不及首期房源。

除改善群體外，自住型購(gòu)房者也積極入場(chǎng)。看房一年多的劉女士，最終選擇在哈爾濱北站附近置業(yè)，斥資320余萬(wàn)元購(gòu)入兩套相鄰大三居。“原先住在會(huì)展中心片區(qū)，愛(ài)人長(zhǎng)期外地工作，購(gòu)置兩套相鄰房源，可同時(shí)安置雙方父母，方便老人日常照料孩子。”劉女士表示，項(xiàng)目緊鄰地鐵口，老人出行便捷，且二期規(guī)劃有商場(chǎng)、會(huì)所等配套，未來(lái)居住便利性將進(jìn)一步提升。

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市場(chǎng)分化加劇 價(jià)差達(dá)到3倍

2026年上半年，哈爾濱新房市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性分化持續(xù)加劇，整體呈現(xiàn)“量縮價(jià)升”的行情。A面，是主城新規(guī)改善產(chǎn)品走出獨(dú)立熱銷行情，高價(jià)改善盤成交占比持續(xù)提升，拉動(dòng)整體房?jī)r(jià)企穩(wěn)上行；B面，則是遠(yuǎn)郊剛需樓盤去化持續(xù)疲軟，即便降價(jià)促銷、以價(jià)換量，仍難以拉動(dòng)銷售，多數(shù)項(xiàng)目月均成交僅個(gè)位數(shù)。

匯龍·翡麗世嘉營(yíng)銷負(fù)責(zé)人徐銳介紹，項(xiàng)目5月30日首開(kāi)大捷，單日成交超200套、銷售額突破3億元，6月項(xiàng)目客戶到訪量超600組，月末項(xiàng)目順勢(shì)上調(diào)2%售價(jià)，目前整體去化率已接近40%。從客群結(jié)構(gòu)來(lái)看，項(xiàng)目購(gòu)房群體以收入穩(wěn)定、使用公積金貸款的置業(yè)者為主，占比超50%，新婚剛需客群占比約30%，客戶質(zhì)量整體偏高。

對(duì)于后市走勢(shì)，徐銳表示，6~8月為樓市傳統(tǒng)淡季，近期項(xiàng)目到訪、成交量已出現(xiàn)明顯回落。但市場(chǎng)整體不會(huì)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，隨著9月樓市傳統(tǒng)旺季到來(lái)，市場(chǎng)熱度有望迎來(lái)回暖修復(fù)。

高鑫·壹號(hào)首府營(yíng)銷負(fù)責(zé)人王玲也持相同觀點(diǎn)。她介紹，上半年3~5月哈爾濱樓市整體平穩(wěn)向好，6月開(kāi)始市場(chǎng)熱度顯著下滑，項(xiàng)目近期日均客戶到訪量?jī)H10組左右，工作日到訪量常為個(gè)位數(shù)，環(huán)比降幅超50%。

購(gòu)房人在聽(tīng)取講解。王迎超/攝

當(dāng)前江北片區(qū)樓市價(jià)格分化十分明顯，區(qū)域內(nèi)多數(shù)樓盤持續(xù)降價(jià)促銷，部分剛需樓盤均價(jià)已跌至5000元/平方米左右，與江南熱門區(qū)域的價(jià)差達(dá)到3倍，但僅有極個(gè)別樓盤取得明顯效果，多數(shù)樓盤去化艱難。一家開(kāi)發(fā)項(xiàng)目營(yíng)銷負(fù)責(zé)人表示，他所在的項(xiàng)目有時(shí)一個(gè)月僅能賣出一兩套房子，即使頻頻推出特價(jià)房也難換來(lái)銷量。

作為松北少數(shù)堅(jiān)持不降價(jià)的品質(zhì)樓盤，高鑫·壹號(hào)首府3月的上調(diào)價(jià)格動(dòng)作，短期內(nèi)對(duì)銷量造成了一定影響。王玲坦言，項(xiàng)目依托產(chǎn)品品質(zhì)和較高的建設(shè)成本，始終堅(jiān)守價(jià)格底線，近期江南主城新規(guī)改善產(chǎn)品集中入市，也進(jìn)一步加劇了市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力。

據(jù)了解，該項(xiàng)目一期房源即將交付，二期商場(chǎng)、酒店、會(huì)所、超市等配套正加速施工建設(shè)，后續(xù)實(shí)景配套落地后，將有效提升項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力，拉動(dòng)后續(xù)銷售去化。

綜合上半年哈爾濱樓市表現(xiàn)，市場(chǎng)分化格局已然固化。板塊層面，群力、哈西等主城核心區(qū)配套成熟、房源保值性強(qiáng)，房?jī)r(jià)走勢(shì)堅(jiān)挺；呼蘭、阿城等遠(yuǎn)郊區(qū)域配套薄弱，持續(xù)依賴以價(jià)換量，去化壓力居高不下。產(chǎn)品層面，洋房、江景等改善型產(chǎn)品供需兩旺、持續(xù)熱銷，普通剛需樓盤同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)加劇，降價(jià)促銷成為常態(tài)化手段，樓市結(jié)構(gòu)性行情將持續(xù)延續(xù)。