6年寒冬即將結(jié)束，買房機(jī)會(huì)終于來(lái)了嗎

家人們，近期摩根士丹利中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家邢自強(qiáng)，公開拋出了一個(gè)顛覆當(dāng)下樓市輿論的重磅結(jié)論，也是目前樓市最值得普通人重視的核心信號(hào)：本輪中國(guó)房地產(chǎn)長(zhǎng)達(dá)6年的深度調(diào)整，已經(jīng)走到尾聲，今明兩年大概率徹底收官。

很多家人可能聽不懂這句話的分量，我先給大家把這個(gè)熱點(diǎn)扒得明明白白，不帶任何套路，全是普通人能聽懂的大實(shí)話。首先，大家要清楚，摩根士丹利不是隨便的網(wǎng)紅機(jī)構(gòu)，它是全球頂級(jí)的投行，專做宏觀經(jīng)濟(jì)、行業(yè)周期預(yù)判，放眼全球資本市場(chǎng)，它的預(yù)判準(zhǔn)確率極高，從來(lái)不靠情緒說(shuō)話，只靠真實(shí)數(shù)據(jù)和周期規(guī)律。而邢自強(qiáng)作為它的中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家，深耕國(guó)內(nèi)樓市、經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)多年，他的每一次發(fā)聲，都是參考了海量真實(shí)數(shù)據(jù)、政策走向、市場(chǎng)走勢(shì)得出的結(jié)論，不是隨口蹭熱度的空話。

這次他明確指出，全球所有國(guó)家的房地產(chǎn)大調(diào)整、大洗牌周期，基本都遵循一個(gè)規(guī)律，一輪完整的樓市深度調(diào)整，時(shí)長(zhǎng)就在6到7年。對(duì)照我們國(guó)內(nèi)樓市來(lái)看，從2019年樓市拐點(diǎn)出現(xiàn)，開啟降溫調(diào)整，到今年剛好穩(wěn)穩(wěn)進(jìn)入第六年。按照歷史周期規(guī)律，這輪持續(xù)了整整六年的樓市寒冬，已經(jīng)走完了絕大部分歷程，馬上就要徹底結(jié)束。

而且人家不是空口預(yù)判，有實(shí)打?qū)嵉臄?shù)據(jù)支撐！邢自強(qiáng)團(tuán)隊(duì)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)顯示，本輪樓市調(diào)整至今，全國(guó)商品房銷售量從歷史高點(diǎn)直接下跌超40%，新房開工量更是暴跌超60%。懂行的都知道，不管是房?jī)r(jià)跌幅、成交量萎縮幅度，還是行業(yè)出清的力度，對(duì)比全球歷次房地產(chǎn)調(diào)整周期，我們這一輪的調(diào)整幅度、調(diào)整深度，已經(jīng)完全到位，甚至已經(jīng)透支了一部分未來(lái)的下跌空間。

講到這里，很多家人肯定會(huì)疑惑：這六年樓市到底為啥一直跌、一直調(diào)整？明明剛需還在，房子卻越來(lái)越難賣，房?jī)r(jià)持續(xù)疲軟，背后的底層邏輯到底是什么？我今天不繞彎子，一次性給大家拆解透徹，讓大家徹底看懂樓市真相。

首先第一個(gè)核心原因，就是樓市徹底告別了野蠻生長(zhǎng)的紅利時(shí)代，進(jìn)入結(jié)構(gòu)性洗牌期。過去二十年，我們的樓市是閉眼漲、閉眼買的時(shí)代，城鎮(zhèn)化高速推進(jìn)，大量人口進(jìn)城，家家戶戶都缺房、要買房，再加上棚改貨幣化政策加持，市場(chǎng)需求爆炸式增長(zhǎng)，房企瘋狂拿地、瘋狂蓋房，房?jī)r(jià)一路走高。但從2019年之后，城鎮(zhèn)化速度放緩，棚改紅利徹底退出，市場(chǎng)不再是供不應(yīng)求，反而變成了供需失衡，大量新房、二手房涌入市場(chǎng)，需求跟不上供給，房?jī)r(jià)自然失去了暴漲的基礎(chǔ)，開啟持續(xù)調(diào)整。

第二個(gè)關(guān)鍵原因，是行業(yè)主動(dòng)去泡沫、去杠桿，擠掉過往的水分。以前樓市賺錢太容易，不管是房企、投資客，還是普通老百姓，都習(xí)慣了加杠桿買房、炒房，房企高負(fù)債拿地、高周轉(zhuǎn)開發(fā)，整個(gè)行業(yè)泡沫越積越大。過去六年，國(guó)家持續(xù)收緊樓市政策，嚴(yán)控房企融資、打壓炒房行為、收緊房貸，本質(zhì)就是在給樓市擠泡沫、降風(fēng)險(xiǎn)。這六年，無(wú)數(shù)中小房企倒閉、爛尾樓逐步出清、炒房客陸續(xù)退場(chǎng)，看似樓市很冷，其實(shí)是在主動(dòng)排毒，把過往不健康的泡沫徹底擠干凈。

第三個(gè)最貼近普通人的原因，就是市場(chǎng)信心斷層，全民進(jìn)入觀望模式。這六年，網(wǎng)上全是樓市看空言論，再加上個(gè)別房企暴雷、局部房?jī)r(jià)下跌，老百姓的買房信心直接跌到谷底。不管政策怎么松、利率怎么降，大家都不敢下手，所有人都抱著“再等等、還會(huì)跌”的心態(tài)。越?jīng)]人買，成交量越低，房?jī)r(jià)越穩(wěn)不住，形成惡性循環(huán)，進(jìn)一步拉長(zhǎng)了樓市的調(diào)整周期。

還有一個(gè)很多人不知道的深層原因，就是庫(kù)存堰塞湖需要時(shí)間消化。過去多年房企瘋狂蓋房，積累了海量庫(kù)存，光是全國(guó)三十個(gè)核心省會(huì)城市，新房庫(kù)存就高達(dá)三百多萬(wàn)套。這些庫(kù)存不消化完，樓市就不可能真正回暖。過去六年的調(diào)整，本質(zhì)就是慢慢消化高庫(kù)存、修復(fù)市場(chǎng)供需關(guān)系的過程，而現(xiàn)在，這個(gè)消化周期已經(jīng)接近尾聲。

講到這里，大家最關(guān)心的問題來(lái)了：樓市調(diào)整接近尾聲，對(duì)我們普通人、剛需買房、換房的人，到底有什么實(shí)實(shí)在在的影響？我分三點(diǎn)講，全是和大家錢包、買房決策息息相關(guān)的干貨，聽懂了能幫你避開大坑、抓住機(jī)會(huì)。

第一，房?jī)r(jià)的大跌時(shí)代徹底結(jié)束，底部區(qū)間已經(jīng)鎖定。很多人一直不敢買房，就是怕買了就跌、高位接盤。但根據(jù)本輪周期規(guī)律和權(quán)威預(yù)判，六年深度調(diào)整之后，樓市已經(jīng)沒有多少下跌空間了。之前40%的銷量跌幅、60%的開工跌幅，已經(jīng)透支了所有利空。接下來(lái)樓市不會(huì)再出現(xiàn)普遍性大跌，取而代之的是止跌企穩(wěn)、逐步回暖。簡(jiǎn)單說(shuō)，現(xiàn)在的房?jī)r(jià)，就是本輪樓市寒冬的地板價(jià)，再想大面積降價(jià)、撿漏抄底，基本不可能了。

第二，樓市徹底告別普漲普跌，結(jié)構(gòu)性分化徹底定型。很多家人還停留在“所有房子都漲、所有房子都跌”的舊認(rèn)知里，接下來(lái)這套邏輯徹底作廢！邢自強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)也明確預(yù)判，未來(lái)樓市不會(huì)一刀切回暖，一線、強(qiáng)二線人口凈流入的核心城市，會(huì)率先止跌反彈、率先回暖，尤其是上海、深圳、杭州、成都這些優(yōu)質(zhì)城市，回暖速度會(huì)更快。而沒有人口支撐、沒有產(chǎn)業(yè)加持的小縣城、偏遠(yuǎn)郊區(qū)，依舊會(huì)橫盤疲軟、持續(xù)貶值。這也就意味著，買房選對(duì)城市、選對(duì)板塊，未來(lái)就是穩(wěn)賺，選錯(cuò)了依舊是坑。

第三，樓市政策紅利會(huì)持續(xù)釋放，剛需的買房窗口期徹底打開。大家要記住一個(gè)鐵律：樓市調(diào)整末期，一定是政策最友好、福利最多的時(shí)候。為了托底樓市、穩(wěn)定市場(chǎng)，接下來(lái)不管是房貸利率、首付比例、購(gòu)房補(bǔ)貼，還是稅費(fèi)優(yōu)惠，所有剛需友好政策，都會(huì)持續(xù)落地、持續(xù)加碼。而且官方還會(huì)通過收購(gòu)存量商品房改造成保障房的方式，加速去庫(kù)存、穩(wěn)定房?jī)r(jià)。簡(jiǎn)單講，現(xiàn)在是近幾年買房成本最低、政策最寬松、風(fēng)險(xiǎn)最小的黃金窗口期。等樓市徹底回暖，這些紅利一定會(huì)全部收回，到時(shí)候再買房，只會(huì)多花錢、多踩坑。

聊完客觀事實(shí)和市場(chǎng)影響，我想真心跟所有粉絲家人，聊聊我當(dāng)下最真實(shí)的情緒和心里話。做房產(chǎn)主播這么多年，我從來(lái)沒有像現(xiàn)在這樣，篤定樓市的底部已經(jīng)到來(lái)，也特別心疼過去六年，被樓市焦慮裹挾的每一個(gè)普通人。

這六年的樓市寒冬，真的太磨人了。剛需朋友掏空六個(gè)錢包，不敢下手買房，看著別人買完降價(jià)焦慮，自己觀望又怕錯(cuò)過機(jī)會(huì)；改善人群想換大房子、換優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，一直不敢動(dòng)，怕資產(chǎn)縮水、怕高位接盤；甚至很多守著房子的普通人，天天被網(wǎng)上的崩盤言論嚇到，夜夜焦慮自己的房子會(huì)不會(huì)貶值、會(huì)不會(huì)砸在手里。整整六年，全民被樓市負(fù)面情緒包裹，所有人都在恐慌、觀望、內(nèi)耗，沒人敢相信樓市還有回暖的一天。

但今天我想鄭重告訴大家：別再焦慮了，別再內(nèi)耗了，樓市最黑暗的時(shí)刻，真的熬過去了！

很多網(wǎng)紅、自媒體為了流量，只會(huì)一味唱空樓市，制造恐慌，告訴大家房?jī)r(jià)會(huì)大跌、房子不值錢，卻從來(lái)不會(huì)客觀分析樓市周期、不會(huì)告訴大家真正的市場(chǎng)規(guī)律。他們只會(huì)收割大家的情緒，讓大家在底部割肉、在觀望中錯(cuò)失機(jī)會(huì)。但真正懂樓市、懂周期的人都清楚，沒有只跌不漲的市場(chǎng)，任何行業(yè)的調(diào)整都有終點(diǎn)。六年的深度出清、六年的泡沫擠壓、六年的信心修復(fù)，所有的利空都已經(jīng)落地兌現(xiàn)，所有的風(fēng)險(xiǎn)都已經(jīng)充分釋放。

現(xiàn)在的樓市，不是崩盤前夜，而是黎明破曉前的最后窗口期。我特別想給所有剛需朋友吃一顆定心丸：如果你是自住買房、剛需安家、改善居住，現(xiàn)在真的不用再等了。六年的調(diào)整，已經(jīng)把樓市的水分?jǐn)D得干干凈凈，房?jī)r(jià)泡沫徹底出清，行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)基本化解。現(xiàn)在入手，就是妥妥的底部機(jī)會(huì)，沒有高位接盤的風(fēng)險(xiǎn)，還能享受最全的政策紅利、最低的購(gòu)房成本。

我也想告訴那些一直看空、一直唱衰樓市的人，不要極端看待市場(chǎng)。房地產(chǎn)依舊是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的壓艙石，依舊是普通人最穩(wěn)妥的資產(chǎn)保值方式。國(guó)家不會(huì)允許樓市大漲大跌，只會(huì)穩(wěn)穩(wěn)托底、穩(wěn)步修復(fù)。本輪調(diào)整尾聲之后，樓市不會(huì)再回到過去閉眼暴漲的時(shí)代，但會(huì)迎來(lái)穩(wěn)健、健康、分化的良性行情，優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)保值增值，劣質(zhì)房產(chǎn)逐步淘汰，這就是未來(lái)的大趨勢(shì)。

很多家人之所以一直虧錢、一直踩坑，就是因?yàn)橛肋h(yuǎn)在跟風(fēng)情緒，漲的時(shí)候跟風(fēng)追高，跌的時(shí)候跟風(fēng)恐慌。真正的樓市爽文，從來(lái)不是追漲殺跌，而是別人恐慌我清醒，別人觀望我布局。

六年寒冬落幕，樓市拐點(diǎn)已至，這是權(quán)威機(jī)構(gòu)、真實(shí)數(shù)據(jù)、周期規(guī)律共同驗(yàn)證的事實(shí)。接下來(lái)的樓市，會(huì)慢慢走出低谷、穩(wěn)步回暖，市場(chǎng)信心會(huì)逐步回歸，優(yōu)質(zhì)房源會(huì)慢慢升值。我真心希望我的粉絲家人，能跳出網(wǎng)絡(luò)的負(fù)面情緒，看懂這波頂級(jí)趨勢(shì)，抓住這波難得的底部窗口期，安家置業(yè)、穩(wěn)住資產(chǎn)，不再錯(cuò)過樓市新一輪的穩(wěn)健紅利。

最后我想說(shuō)，樓市從來(lái)沒有奇跡，但永遠(yuǎn)有規(guī)律。熬過六年寒冬，終迎春暖花開，屬于普通人的樓市安穩(wěn)時(shí)代，終于要來(lái)了！