香港千萬豪宅也被拿來做劏房？這個新條例包租公婆們一定要留意！

+湯姆本人微信：Tomgangfang1

講到劏房，大家腦海里是不是立刻浮現(xiàn)深水埗、油麻地那些舊區(qū)唐樓？狹窄走廊、昏暗燈光、密密麻麻的間隔房……

湯姆以前也是這么想的。但《簡樸房條例》今年3月生效之后，政府公布的這份首批《劏房登記名冊》，真是讓湯姆大跌眼鏡——原來劏房早已"升級"，連日出康城近千呎單位都榜上有名！

來源：網(wǎng)絡

新規(guī)速遞

"先登記、后執(zhí)法"，業(yè)主有4年緩沖期

先同大家科普一下背景。

官方曾有估算，全港約有11萬個劏房單位，住著約22萬名居民。為了改善基層的生活環(huán)境，推出的《簡樸房條例》今年3月1日正式生效。

劏房業(yè)主們必須在2027年2月28日前免費登記，登記后可獲得36個月寬限期（2027年3月1日至2030年2月28日），然后慢慢做改造工程、申請"簡樸房"認證，否則政府到時候會對違法業(yè)主執(zhí)法。

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數(shù)據(jù)炸裂

洋樓登記數(shù)反超唐樓，傳統(tǒng)印象大顛覆

截止第一批申請登記的名單，一共有1,538個登記地址，我們看看構成：帶電梯的洋樓有856個，占55.7%；唐樓有682個，占44.3%。

市場人士分析，唐樓業(yè)權通常比較分散，很多單位涉及僭建、消防通道不合格、結構老化等問題。想把一個唐樓劏房改造成符合"簡樸房"標準的單位，成本相當高。

湯姆查過一個"一分為三"的單位，如果要加裝通風窗、獨立廁所、獨立電表，還要符合各項消防要求，整體改造費用預計要14萬到16萬港元，平均每個分間房約5萬港元。這筆錢值不值得花？很多唐樓業(yè)主可能也會先算筆賬。

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反觀相對較新的洋樓，本身有電梯、消防設施較完善，樓宇管理相對規(guī)范，改造成本低得多。所以洋樓業(yè)主登記更積極，也就不奇怪了。而且這批登記物業(yè)里，有167項樓齡不足50年，占整體超過一成。換句話說，劏房早已不是"老舊唐樓"的專屬標簽！

日出康城近千呎單位上榜

中產(chǎn)屋苑都"劏"得起？

本次名單最出圈的案例，當屬將軍澳日出康城領都、領峯一個高層單位。這個單位2010年落成，實用面積約977平方呎。接近1000呎的房子拿來改劏房！湯姆只能說，業(yè)主的投資頭腦真是"靈活"到了新高度。

但是網(wǎng)上早有傳聞，被譽為小內(nèi)地，香港研究生最愛的大圍名城，早就有神戶型做到了極限壓縮空間，分租給學生的先例，把一套784尺的3房改造成9個學生用的房間，堪稱傷心病狂

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現(xiàn)在的名冊中覆蓋了300至900呎各類戶型，私人屋苑、居屋、租置公屋全部榜上有名，說明不管兩房還是三房，只要私自間隔分租，都要納入簡樸房規(guī)管。

分間出租早就不是"基層專利"了——只要有足夠租金回報，任何類型的物業(yè)都有可能被"劏"上一刀。

來源：網(wǎng)絡

分間出租的經(jīng)濟賬，到底算不算得過？

為什么連新式大型屋苑業(yè)主都熱衷于拆分單位出租？說到底還是租金收益更高。

湯姆認為是分租現(xiàn)象蔓延至私樓的核心誘因是一套大單位拆分多間單獨出租，每月總收入遠高于整套放租，剛好適配單身上班族、學生、低收入小家庭的租房需求，客源穩(wěn)定不愁租。加上近年息口高企，不少準買家"轉(zhuǎn)買為租"，進一步推高租房需求。

不過政策落地后，租賃市場會迎來明顯變化。新式洋樓和私樓本身條件較好，改造成合規(guī)"簡樸房"的成本相對可控。反倒是那些舊區(qū)唐樓，改造成本高、業(yè)權復雜，不少業(yè)主可能寧愿等市建局收購，也不愿花錢改造。

來源：政府新聞網(wǎng)

湯姆反而比較關心的一點是：新制度之下，合規(guī)成本最終會不會轉(zhuǎn)嫁到租客身上？如果改造費、核證費、管理費都疊加進去，未來合規(guī)"簡樸房"的租金可能面臨上調(diào)壓力。到時候，低價租房的供應會不會反而減少？基層市民的租金成本會不會飆高？這個問題值得持續(xù)關注。

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