看完上半年三個(gè)數(shù)據(jù)，寧波房?jī)r(jià)還會(huì)跌嗎？

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寧波晚報(bào)旗下公眾號(hào)《寧波樓市報(bào)道》，發(fā)布了今年上半年的寧波樓市總結(jié)。

作為官媒，其數(shù)據(jù)的真實(shí)性不用懷疑。

今天老司機(jī)引用其中的三個(gè)數(shù)據(jù)，大家看完后自己判斷寧波的房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)跌。

第一個(gè)數(shù)據(jù)：二手房庫(kù)存。

懂樓市的人都知道，二手房才是樓市的晴雨表，因?yàn)槎址康墓┣蠖际歉叨仁袌?chǎng)化的，完全是自由交易的。

我們常說(shuō)的房?jī)r(jià)漲跌，其實(shí)是指二手房漲跌。新房的價(jià)格受到多種因素控制，比如一段時(shí)間開(kāi)的都是豪宅，房?jī)r(jià)自然就拉上去了，但你不能說(shuō)整個(gè)城市的房?jī)r(jià)都漲了。

影響二手房?jī)r(jià)格的重要因素的是供求。上半年二手房成交，創(chuàng)下了2021年以來(lái)的新高，剛過(guò)去的6月也超過(guò)了4800套，需求回暖早已得到確認(rèn)。

那庫(kù)存呢，是否也在同步下降？

圖片援引自《寧波樓市報(bào)道》

上圖體現(xiàn)出自2023年底以來(lái)，市六區(qū)二手房掛牌量持續(xù)下降，目前已降至7.8萬(wàn)套，距最高峰11.8萬(wàn)套已經(jīng)減少4萬(wàn)套，下降幅度肉眼可見(jiàn)。

值得注意的是，今年以來(lái)，二手房掛牌存量迅速減少，體現(xiàn)在上圖89550-78507這一段，曲線的下降趨勢(shì)變得更加陡峭。

一邊是成交量（需求）的上升，一邊是掛牌量（供應(yīng)）的下降，供需狀況正在快速向良性轉(zhuǎn)化。

當(dāng)然，二手房的庫(kù)存還沒(méi)有完全回到合理區(qū)間，如果進(jìn)一步下降到6萬(wàn)套以內(nèi)，寧波二手房的庫(kù)存壓力將完全解除。

還有1.8萬(wàn)套的下降空間，按照目前的趨勢(shì)，老司機(jī)預(yù)估大概在明年上半年就能完成。

目前，我們看到的是二手房局部止跌反彈，譬如新增供應(yīng)很少的鄞州中心區(qū)、灣頭和姚江新城的次新房。

明年上半年，大部分板塊的次新商品房、次新安置房、交易量較大的老小區(qū)等，都將止跌，反彈的面將會(huì)持續(xù)擴(kuò)大。

第二個(gè)數(shù)據(jù)：新房庫(kù)存。

很多空軍其實(shí)都想買新房，特別是想用便宜的價(jià)格買新房。

但新房降價(jià)的可能性比二手房還小。大家最近一次聽(tīng)說(shuō)新樓盤降價(jià)是什么時(shí)候，哪個(gè)樓盤？

新樓盤為什么不降價(jià)了？因?yàn)樾路繋?kù)存也一直在減小。

圖片援引自《寧波樓市報(bào)道》

上表是寧波各區(qū)的新房庫(kù)存，可以看到，除了北侖（主要是梅山）和奉化（主要是鄉(xiāng)鎮(zhèn)）庫(kù)存較大外，其余四個(gè)區(qū)的庫(kù)存都在明顯減小。

高新區(qū)今年沒(méi)有新增樓盤；海曙包括集士港和高橋的庫(kù)存；江北看上去不少，但很大一部分是國(guó)企的高價(jià)盤，官山印和港埠三區(qū)這種，也包括慈城的幾百套；鎮(zhèn)海的庫(kù)存同樣也集中在國(guó)企，原因是定價(jià)太高；鄞州雖然是庫(kù)存大戶，但除掉姜山、東錢湖、五鄉(xiāng)等鄉(xiāng)鎮(zhèn)，真正市區(qū)的庫(kù)存并不多。

所以等誰(shuí)降價(jià)呢？明湖那種800萬(wàn)+的房子，降價(jià)就買得起嗎？

過(guò)去一年多來(lái)新房的均價(jià)，根本就沒(méi)有降過(guò)。便宜的新房不是沒(méi)有，慈城、集士港、駱駝、五鄉(xiāng)的房?jī)r(jià)都在萬(wàn)把塊錢，但很多空軍看不上。

他們要地段好，又要房子便宜。

第三個(gè)數(shù)據(jù)：新房成交。

庫(kù)存下降一方面源于供應(yīng)減少，整個(gè)上半年，市六區(qū)合計(jì)新增供應(yīng)商品住宅2728套，比去年同期減少38%；另一方面源于成交增加，上半年市六區(qū)成交新房6358套，比新增供應(yīng)量足足多了3630套。

換句話說(shuō)，今年上半年除了賣掉所有新增供應(yīng)，還賣掉了3630套去年的庫(kù)存。

以下是今年上半年的銷售排行榜。

圖片援引自《寧波樓市報(bào)道》

上個(gè)月瑞云開(kāi)盤就賣掉300多套，你能相信這是熊市嗎？放到1年前大概是不敢想的。上榜的這些樓盤，去年6月他們也都不敢想，1年后能賣得這么好。

什么原因？只能說(shuō)市場(chǎng)整體回暖了。像富華里、上河新境、望瀾府（未來(lái)視界）這些老大難樓盤，今年每個(gè)月都能賣出30來(lái)套，差不多每天1套。

獎(jiǎng)金發(fā)到手抽筋，他們?yōu)槭裁匆祪r(jià)？

老司機(jī)越來(lái)越覺(jué)得，空頭在2026年開(kāi)始可能要遭到打擊了。所以還是做一個(gè)滑頭比較好——接受市場(chǎng)走勢(shì)，不與市場(chǎng)作對(duì)——否則心情會(huì)很不好，還可能會(huì)蒙受經(jīng)濟(jì)上的巨大損失。

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