山東
一、房屋設立抵押后還能不能拿來出租
可以出租，房屋設立抵押后，所有權人依法仍享有對房屋的占有、使用、收益的權利，出租作為收益權的典型行使方式，并不受抵押權設立的限制。
《中華人民共和國民法典》第四百零六條的規(guī)定："抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產(chǎn)。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產(chǎn)轉讓的，抵押權不受影響。抵押人轉讓抵押財產(chǎn)的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產(chǎn)轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數(shù)額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。"該條款雖針對的是抵押財產(chǎn)的"轉讓"，但其確立的核心法理同樣適用于"出租"——抵押期間，抵押人對抵押物仍享有完整的處分權與收益權，抵押權的核心在于"優(yōu)先受償"，而非"限制所有權人對抵押物的合法利用"。
二、抵押房屋出租時不告知承租人抵押事實，要承擔什么責任
具體而言，出租人不告知抵押事實可能承擔以下法律責任：第一，承租人享有合同解除權。若承租人在簽訂租賃合同后才發(fā)現(xiàn)房屋已設立抵押，且抵押權的存在可能影響其租賃目的實現(xiàn)（如抵押權即將實現(xiàn)、抵押權人已啟動拍賣程序等），承租人有權依據(jù)《民法典》第五百六十三條解除合同。第二，承租人有權要求賠償損失。出租人因隱瞞抵押事實導致承租人受損的，承租人有權要求出租人賠償因租賃合同解除產(chǎn)生的搬家費、裝修損失、過渡期房租差價、尋找新住所的成本等實際損失。
需要明確的是，不告知抵押事實并不必然導致租賃合同無效。租賃合同的效力與是否告知抵押事實是兩個獨立的法律問題——只要租賃合同符合《民法典》關于合同有效的一般要件（主體適格、意思表示真實、不違反法律強制性規(guī)定與公序良俗），合同本身仍然有效，承租人有權選擇是否解除合同，而非合同自動歸于無效。
三、抵押權實現(xiàn)時，租賃合同對房屋買受人還有約束力嗎
第一種情形：租賃在先、抵押在后——租賃合同對買受人有約束力。根據(jù)《民法典》第四百零五條規(guī)定，抵押權設立前，抵押財產(chǎn)已經(jīng)出租并轉移占有的，原租賃關系不受該抵押權的影響。同時根據(jù)《民法典》第七百二十五條規(guī)定："租賃物在承租人按照租賃合同占有期限內發(fā)生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。"這便是著名的"買賣不破租賃"原則。此時，即便房屋被拍賣、變賣給新買受人，新買受人也必須承認原租賃合同的效力，繼續(xù)履行出租人的義務，承租人有權按照原租賃合同繼續(xù)使用房屋直至租賃期滿。
第二種情形：抵押在先、租賃在后——租賃合同對買受人無約束力。一旦抵押權實現(xiàn)，房屋被拍賣給新買受人，新買受人有權要求承租人在合理期限內搬離，承租人無權以"租賃合同尚未到期"為由拒絕搬離。這一規(guī)則的目的在于保障抵押物的處置價值，避免抵押權人因"帶租拍賣"而遭受損失。
作者 李永亮律師
新疆新途律師事務所專職律師，從業(yè)多年的民商事經(jīng)濟糾紛律師，法律碩士研究生，中共黨員，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗，曾經(jīng)在多家政法、司法單位任職，擅長各類民商事經(jīng)濟糾紛。同時也擔任多家政府及企業(yè)的法律顧問。扎實服務是其堅定的信念！
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