地產(chǎn)大撤退！西安周邊那些文旅大盤(pán)現(xiàn)狀如何？

西安恒大文化旅游城一期的二手房成交信息，這幾天在朋友圈被很多人轉(zhuǎn)發(fā)。

轉(zhuǎn)發(fā)的原因，是前不久這個(gè)小區(qū)成交了一套二手房，價(jià)格低至2509元/㎡！

雖然說(shuō)這套房源只是個(gè)案，但4000多的單價(jià)在西安恒大文化旅游城二手房中則非常普遍，3000多的也不在少數(shù)。

曾經(jīng)新房成交價(jià)萬(wàn)元以上，如今二手房4000左右，這簡(jiǎn)直如夢(mèng)幻一般。

那么，在地產(chǎn)大撤退之下，西安周邊那些文旅大盤(pán)現(xiàn)狀如何？

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文旅大盤(pán)，曾經(jīng)有多熱？

文旅大盤(pán)的邏輯在于，文旅講故事，地產(chǎn)賣(mài)房回籠資金支撐項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，由此形成滾動(dòng)。

這些項(xiàng)目規(guī)模，小則三五千畝，大則上萬(wàn)畝，通過(guò)“文旅+地產(chǎn)”、“康養(yǎng)+地產(chǎn)”、“農(nóng)業(yè)+地產(chǎn)”等名義進(jìn)行包裝。

有文旅資源的地方，背靠文旅資源還稍微能好點(diǎn)；沒(méi)有文旅資源的地方，則硬生生的規(guī)劃出一個(gè)文旅概念。

這種模式在其它城市興起的比較早，在西安掀起熱潮則是十年前開(kāi)始。

當(dāng)時(shí)，西安向東、向西、向北，在那幾年誕生了多個(gè)文旅大盤(pán)。

西線中，融創(chuàng)攜手麗彩在咸陽(yáng)興平打造超級(jí)大盤(pán)西部灣、榮華攜手陜建在鄠邑開(kāi)發(fā)原鄉(xiāng)牧歌，天朗、金泰、中南、西部集團(tuán)、雅居樂(lè)、金海華等則扎堆在太白山旅游度假區(qū)。

向北，恒大則在秦漢新城、三原打造西安恒大文化旅游城、三原恒大文化旅游康養(yǎng)城。

向東，漢華集團(tuán)則在少華山下開(kāi)發(fā)漢華原山，另外漢華原上、天朗富春原頌則位于渭南主城區(qū)東南的南塬新區(qū)。

這些項(xiàng)目雖然位于不同的區(qū)域、由不同的開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)、體量不同、規(guī)劃不同，但有一個(gè)共同點(diǎn)是“地產(chǎn)+”，住宅產(chǎn)品以低密類洋房、疊拼、合院為主，通過(guò)總價(jià)可控可以讓西安人實(shí)現(xiàn)圓夢(mèng)院落生活。

同時(shí)，除了住宅之外，大部分項(xiàng)目還規(guī)劃有酒店、商業(yè)、康養(yǎng)、教育等相關(guān)配套，有的項(xiàng)目規(guī)劃的配套更多，相當(dāng)于在西安周邊“造城”。

例如：西安恒大文化旅游城，除了住宅、學(xué)校、商業(yè)等之外，還規(guī)劃有恒大童世界樂(lè)園、婚禮莊園、會(huì)展中心、酒店、主題博物館群、運(yùn)動(dòng)中心等；西部灣項(xiàng)目，除了住宅、學(xué)校之外，還規(guī)劃有奧特萊斯、大秦文明苑、冰雪世界、酒店集群等。

大手筆的宏偉規(guī)劃，再加上企業(yè)自身品牌與實(shí)力的背書(shū)、當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)環(huán)境，在這些文旅大盤(pán)中誕生了現(xiàn)象級(jí)紅盤(pán)！

其中，西安恒大文化旅游城以78.1億元的銷(xiāo)售額位居2019年全國(guó)單盤(pán)銷(xiāo)售額第17名，以78.5萬(wàn)平方米的銷(xiāo)售面積位居2019年全國(guó)單盤(pán)銷(xiāo)售面積第5名；2020年，該項(xiàng)目繼續(xù)以69億元的銷(xiāo)售額、71.2億元的銷(xiāo)售面積位列全國(guó)單盤(pán)第26名、第7名。

2021年國(guó)慶假期，融創(chuàng)西部灣首開(kāi)，賣(mài)出去了將近2100套房子，銷(xiāo)售金額約15億元。

從這些，可以看出文旅大盤(pán)當(dāng)年在西安的熱度。

02

這些文旅大盤(pán)，現(xiàn)狀如何？

如今，距離西安周邊那些文旅大盤(pán)上演傳奇也就5年左右的時(shí)間，我們不妨來(lái)看一下這些項(xiàng)目如今的現(xiàn)狀。

恒大的兩個(gè)項(xiàng)目西安恒大文化旅游城、三原恒大文化旅游康養(yǎng)城，恒大暴雷之后爛攤子留給了當(dāng)?shù)卣罱K當(dāng)?shù)卣⒌胤絿?guó)企接手實(shí)現(xiàn)了已售住宅保交付，至于當(dāng)年規(guī)劃的其它配套、產(chǎn)業(yè)部分，只能留給規(guī)劃中。

西安恒大文化旅游城，當(dāng)年售價(jià)在1萬(wàn)元/㎡左右，如今二手房?jī)r(jià)格基本在4000多元/㎡，3000多元/㎡的房源也不在少數(shù)。

目前，這個(gè)項(xiàng)目一期至六期、八期共計(jì)有1606套二手房掛牌出售，按照過(guò)去90天的成交情況，去化周期需要將近8年時(shí)間！

除了業(yè)主虧慘之外，當(dāng)年西安恒大文化旅游城宏偉規(guī)劃之下，還吸引了一批地產(chǎn)企業(yè)在周邊拿地，包括中天美好、南飛鴻、紫薇等，樓面地價(jià)炒到6500元/㎡左右，也套牢了多家開(kāi)發(fā)商。

西部灣項(xiàng)目，已經(jīng)剝離出了融創(chuàng)，如今歸融麗發(fā)展，實(shí)際上就是麗彩。2021年國(guó)慶節(jié)首開(kāi)賣(mài)出去的房子，至今尚未交付，至于后續(xù)的就更無(wú)音訊了。這個(gè)項(xiàng)目，部分地塊已經(jīng)退地，地塊進(jìn)行了重新出讓，地方國(guó)企最終摘地。

太白山旅游度假區(qū)板塊，由于項(xiàng)目扎堆，相對(duì)來(lái)講要穩(wěn)一些。但在這種穩(wěn)的背后，一些小型房企的項(xiàng)目地塊已經(jīng)被擺上法拍平臺(tái)進(jìn)行拍賣(mài)，頻頻出現(xiàn)流拍。

很多項(xiàng)目走到今天，除了與2021年下半年以來(lái)“三道紅線”+“市場(chǎng)下滑”雙重因素疊加開(kāi)發(fā)商資金出現(xiàn)問(wèn)題有關(guān)之外，更重要的是大多數(shù)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的初衷是賣(mài)房子，然后靠賣(mài)房子回籠的資金再投入到配套建設(shè)上。

但實(shí)際上，真正的文旅項(xiàng)目，一定是配套先行、運(yùn)營(yíng)先行，也就是說(shuō)先干最苦最累的活，通過(guò)內(nèi)容撬動(dòng)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)從而吸引客戶。

很明顯，這是兩個(gè)相反的邏輯，這對(duì)企業(yè)的資金、運(yùn)營(yíng)等提出了更高的要求，這是傳統(tǒng)的地產(chǎn)商不愿意干、沒(méi)能力干的。

站在這個(gè)邏輯來(lái)講，西安周邊真正意義上成功的文旅大盤(pán)應(yīng)該是太白山唐鎮(zhèn)、中華郡荊山居。

太白山唐鎮(zhèn)這個(gè)項(xiàng)目在住宅開(kāi)售前，優(yōu)先建設(shè)了約?7萬(wàn)平方米的鳳泉湯街商業(yè)街區(qū)?、溫泉酒店、業(yè)主農(nóng)場(chǎng)及全齡教育體系等核心配套，打造出了一個(gè)沉浸式盛唐生活場(chǎng)景。

中華郡荊山居，則在富平，處于富平與閻良交匯處，這個(gè)項(xiàng)目住宅2024年開(kāi)售之前，中華郡景區(qū)、酒店等已經(jīng)開(kāi)業(yè)運(yùn)營(yíng)多年并且逐步成熟，已經(jīng)晉升為4A景區(qū)，每年擁有數(shù)百萬(wàn)的客流量。

文旅大盤(pán)，需要的是堅(jiān)持長(zhǎng)期主義，而不是“短平快”的收割，只有這樣才能走的更遠(yuǎn)。