一個地方國企的保租房運營樣本

研究員 | 梁秀杰 審校 | 張旭 責編 | 韓瑋燁

摘要：超12000套房源，近2萬名租客。城投臻寓的故事遠不止于規模。

當“好房子”成為標配，保租房拼什么？萬科、龍湖拼效率；地方城投平臺雖然手握資源和規模優勢，但真正的短板往往不在硬件，而在于如何把這些資源轉化為租客能切身感受到的服務體驗。

成都城投旗下的“城投臻寓”提供了一條相對清晰的解題思路：讓“蓉漂”從落腳，走向扎根。這不僅僅是提供居住空間，更是在幫助年輕人構建融入城市的能力。而這一點，或許正是保租房下半場最值得筑牢的競爭壁壘。

選址邏輯：為何“跟著產業走”是對的路？

城投臻寓的布局始終圍繞一條清晰的主線——跟著產業走、跟著人口走、跟著真實的安居需求走。目前，其已在高新西區、青羊、金牛、成華、彭州等板塊完成網格化落子，形成從主城核心到外圍產業新城的梯度覆蓋。

這種選址策略背后，有兩組數據支撐。其一，中國城市規劃設計研究院發布的《中國主要城市通勤監測報告》顯示，單程通勤超過45分鐘，居民幸福感會明顯下降。對保租房而言，幫租客把每天耗在路上的時間省下來，本身就是一項極具吸引力的居住福利。

其二，成都的產業結構正在經歷空間重構。電子信息、生物醫藥、數字經濟等產業集群持續外溢，帶動高新區、天府新區、彭州南部新區等區域成為新的人口聚集地。傳統的“市中心輻射式”租房邏輯，已無法匹配當下的人才分布格局。

正是基于這樣的判斷，城投臻寓鎖定了“產業園區+主城核心+人口流入高地”三大價值板塊，把項目嵌入城市產業發展的骨架中，構建層次分明的網格化布局。

• 在產業前沿，高新西區店以3687套的超大體量，精準填補了區域小戶型租賃缺口，就像在產業前線建起一座服務人才的“后勤基地”。該項目三批次入市均“半月清盤”，出租率穩定在95%以上。

• 在主城核心，泉水人家等項目憑借成熟的周邊配套和穩定的租期承諾，承接中心城區高企的租賃需求，構成了品牌運營的“壓艙石”。

• 在尚處產業導入期的彭州南部新區，云湖項目以1792套/間高性價比、全配套房源提前卡位，鎖定未來產業人口涌入后釋放的居住需求，展現出“城市運營商”的長線視野。

說到底，這種選址的本質是做“產業配套型居住設施”，它跟追著地鐵、商圈跑的流量邏輯完全不同——它追的是產業和人才。

在強調“職住平衡”的政策導向下，這種與城市產業發展同頻共振的打法，既精準呼應了政策預期，也切中了青年租客“縮短通勤、把時間留給自己”的核心痛點。

產品分層：全周期覆蓋的野心與挑戰

產品線方面，城投臻寓采用“2+1”體系，力求精準匹配青年不同階段的租住需求：

• 青春驛站——面向初入社會的應屆生，主打門檻低、拎包即??；

• 幸福公社（舒居系列）——服務青年白領，強調功能分區和社區氛圍；

• 幸福公社plus（優居系列）——針對家庭型及高凈值人才，提供更大面積和更高品質的居住空間。

此外，城投臻寓已投入運營的彩領之家，采用“一張床”模式，服務快遞員、外賣員等新就業群體，體現了國企兜底保障的職能。這幾條產品線串聯起了“蓉漂”從落腳到扎根、從獨居到成家的全周期租住需求。

城投臻寓·高新西區店實景圖

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這種分層思路并非獨創。萬科泊寓的“青年公寓-家庭社區-服務式公寓”體系、自如資管的“自如友家-自如寓-自如里”矩陣，都遵循類似的邏輯。城投臻寓的差異點在于兩點：一是國企身份帶來的價格穩定性承諾，二是與成都人才政策的深度綁定。

更重要的是，所有房源租金嚴格執行“不超過同區域市場租金90%”的政策紅線，在匹配不同客群支付能力的同時，切實踐行了保租房的民生屬性。這種“價格低、品質不低”的策略，是其市場口碑的堅實基石。

但挑戰同樣明晰。多產品線意味著要同時運轉多套運營邏輯：應屆生需要的不僅是低租金，還有就業信息和社交鏈接；家庭型租客更關注學區資源和社區安全；高凈值人才對服務響應速度和私密性有更高期待。如何在統一的品牌框架下，針對不同客群提供差異化的服務交付，是城投臻寓從“產品分層”邁向“服務分層”必須跨過的一道坎。

真正的機會：從“提供空間”到“經營生活”

縱觀當前保租房市場，硬件層面的競爭正變得越來越同質化。裝修標準、家電配置、公區配套，頭部玩家之間的差距正在迅速縮小。競爭的下半場，拼的是“軟實力”——也就是房子之外，品牌還能給租客帶來什么。

睿和智庫觀察顯示，城投臻寓的品牌升級重心，正從“空間供給”轉向“社群營造與在地化服務”。而這恰恰是地方國企與市場化品牌拉開差異的關鍵切口。

地方國企在這一維度握有天然優勢。首先是政策鏈接能力——城投臻寓能把成都各類人才安居政策“翻譯”成租客看得懂、用得上的服務流程，一站式打通政策盲區，降低“蓉漂”融入城市時遇到的制度性門檻。這種“打通政策最后一公里”的能力，是市場化機構很難復制的。

其次是本地化資源整合——成都的城市氣質安逸、包容、有人情味兒，天然適合通過社群運營來具體呈現。一場社區火鍋局、一次城市漫步活動，遠比一張標準化的服務清單更能讓異鄉人感到“被接納”。用成都人自己的方式，讓“蓉漂”找到歸屬感，這正是城投臻寓可以深度發力的方向。

實踐中已經能看到一些苗頭。服務層面，“去房東化”的努力正在進行。通過“城投臻空間”小程序，看房、簽約、報修、繳租全流程線上化，消除了傳統租賃中的各種跑腿痛點。

在此基礎上，高新西區店等標桿項目常態化舉辦鄰里節、技能分享會等社群活動，幫助租客建立真實的鄰里連接，不少租客表示“在臻寓交到了來成都后的第一個朋友”。

品牌IP層面，“在地化”探索逐步成型。城投臻寓結合成都人才優租政策推出“啟航計劃”，為應屆畢業生提供租金優惠； 擬聯動屬地街道、團委等基層組織，常態化開展政策宣講、便民公益等各類服務活動；依托“黨建引領+社區治理”成熟工作模式，重點培育打造“人才驛站”“臻心服務日”兩大特色常態化服務品牌。通過將保障性租賃住房社區深度融入城市基層治理格局，既精準落實上級相關政策部署要求，也持續擦亮“城投臻寓一一蓉漂扎根成都、融入城市的第一站”品牌名片，不斷強化項目品牌辨識度與城市歸屬感價值。

行業已有先例，例如華潤有巢在深圳探索的“黨建+治理”模式，其核心正是將社區治理職能融入租賃社區，實現從“物業管理”到“社區營造”的躍升。在成都的語境下，城投臻寓完全有機會做出更具“巴適”特色的在地化版本。畢竟，論生活的溫度和市井的煙火氣，成都從來不缺素材。

高新西區項目首開時的人氣盛況，已經驗證了市場對“好產品”的旺盛需求。接下來的命題更為關鍵：如何把首批租客的“新鮮感”轉化為持久的“歸屬感”，在品牌認知上完成從“房東”到“城市青年生活提案者”的躍遷。這不僅是城投臻寓的課題，也是所有想在保租房賽道走得更遠的地方國企共同面對的必答題。

結語

回到開篇的問題：保租房品牌的護城河在哪？城投臻寓給出的階段性答案是：用國企的資源稟賦解決“住得到”和“住得起”，用社區的溫度解決“住得好”和“住得久”。

這個答案要完全兌現，還需要時間檢驗。但它的探索方向——把城市氣質轉化為品牌資產，把政策優勢轉化為服務能力——為地方國企在保租房賽道上的突圍，提供了一個很有啟發性的思路。

在成都這座以“安逸”著稱的城市，“留得下”正在成為衡量城市競爭力的新標尺。而城投臻寓們要做的，就是讓這種“留得下”不止于一張床、一間房，更是一種值得托付的生活方式。

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