不止262.4億“店王”德基！南京玄武的商業野心，藏不住了

文| 創客公社江榆潔

262.4億元。

這是德基廣場2025年交出的年度銷售成績單。連續兩年力壓北京SKP，穩坐全國商業“店王”的寶座。

但把時間撥回2006年6月26日，德基（一期）在新街口東北角正式開業時，幾乎沒人看好這個新來者。

彼時新街口早已加冕“中華第一商圈”，金鷹、中央、新百深耕多年，牢牢鎖住客流，絕大多數市民逛街只會直奔商圈西側，鮮少有人特意繞到東北角。

誰也不曾預料，20年后，德基廣場完成從商圈邊緣新人到全國頂流的逆襲。

但如果只盯著德基，你就低估了這片土地的野心。

這座“全國店王”持續向外輻射能量，帶動了整個玄武全域消費版圖的全面煥新升級。

一組硬核數據佐證了玄武的消費實力：2025年，玄武區社會消費品零售總額達1080.36億元，同比增長4.9%，增速高于全市1.4個百分點。

坐擁新街口核心段、串聯長江路文脈、聯動紅山新城與鐘山風景區生態，玄武是南京城市底蘊、高端消費、文旅資源三重疊加的核心板塊。

寸土寸金的老城核心，不缺老牌商場、不缺流量游客，最難的是跳出傳統零售內卷，走出一條特色的商業升級路。

而德基廣場，正是玄武商業迭代最具代表性的范本。

而支撐德基登頂的核心密碼，是三件業內眼中“不務正業”的事：自建藝術博物館、花費重金打造廁所和一場24小時營業的商業實驗。

把藝術博物館搬進購物中心

把廁所做成流量入口

2017年，德基做出一個轟動零售行業的決定：拿出綜合體8樓整層黃金商業樓層，打造德基文化藝術博物館。

在寸尺必爭的商場里，騰出如此大面積空間做文化展，在當年被大批同行吐槽本末倒置，完全偏離商場主業。

但德基廣場總經理吳鐵民早就看透了零售的未來：“未來零售的核心是爭奪流量，而流量由你的內容決定。”

在他看來，單純售賣商品的商場早已飽和，能留住人、反復吸引人的，只能是獨一無二的文化內容。

博物館的王牌項目——以清代宮廷畫師馮寧所作的《金陵圖》為藍本打造的“金陵圖數字藝術展”，2021年正式對外開放。

以全球首創“人物入畫、實時跟隨”的互動觀展模式，讓觀眾可以穿越千年，沉浸式體驗古畫背后的歷史脈絡、市井百態。

截至目前，這場展覽已累計接待近300萬人次，線上曝光超3億人次，先后受邀亮相波士頓、巴黎，成為南京“文化出海”標志性項目。

不止專業博物館，德基持續把藝術場景鋪滿整座商場：一期7樓開辟近2000平方米的玻璃穹頂綠植公共空間“花園食光”；二期分層打造差異化藝術市集，以異次元新境、超現實海域、霓幻未來城等主題層層遞進，每層都擁有獨立完整的藝術敘事。

高端品牌負責消費轉化，文化藝術負責持續引流。一套完整的商業變現閉環，德基早早就跑通了。

如果說博物館是“陽春白雪”，那德基的網紅衛生間就是俘虜大眾游客的“人間煙火”。

德基將B1到8層的洗手間耗資上百萬乃至上千萬，打造成不同主題的藝術空間，并統稱為“解憂所”，如今已成為社交平臺的流量密碼。

廁所門口擠滿了舉著手機打卡的人，過道兩側的長沙發上全坐著人。有外地游客甚至把德基廁所與南京博物院、紅山動物園并列為“新南京旅游三件套”。

不靠打折促銷，僅憑一處公共空間，就能持續吸引跨省游客專程打卡。這份流量創造力，是傳統商場難以復制的優勢。

白天消費內卷嚴重，夜間市場藏著巨大潛力。

2024年底，德基更進一步再度突破行業常規，推出國內少見的“24h”創新商業模式，該模式覆蓋近400家商戶，數字人客服上線后訪問量突破22.4萬次。德基藝術博物館同步打造“0時博物館”深夜觀展服務，成為目前全球開放時間最長的博物館。

亮眼數據也應證了這場“不眠商業實驗”的成功：延長營業時間后，商場夜間客流占比從改造前的不足5%暴漲至30%。

當絕大多數商場晚上10點準時歇業，德基用實際數據證明：城市夜間消費潛力遠遠沒有被充分挖掘，拉長消費時長，就能挖掘全新的增長空間。

“不務正業”背后的商業邏輯

博物館、洗手間、24小時營業，3個看似和“賣貨”無關的布局，恰恰構筑起德基無法復刻的商業護城河。

傳統購物中心的邏輯是“品牌驅動”——靠品牌引進大牌吸引客流。但線上電商不斷分流購物需求，單純售賣商品已經沒有壁壘。

德基早早就意識到：單純“購物”功能可以線上完成，但沉浸式、有溫度、有新奇感、有文化的線下體驗無可替代。

長期堅持的體驗式投入，最終轉化為實打實的商業紅利。

數據顯示，目前德基廣場匯聚了95%以上國際一線高端品牌。僅2025年，德基廣場便開出71家首店，其中包括路易威登香水美妝精品店全球首店，以及11家國際品牌中國首店。首店經濟、高端業態持續領跑全國。

單店的創新成功，很快轉化為城市級的商業戰略布局。

2026年，德基廣場三期項目已進入建設階段，總投資40.25億元，將通過地下空間、空中連廊與一、二期相連。眼下，仙林德基奧萊有望率先亮相，河西德基時刻、夫子廟文商旅項目等也將陸續登場。從玄武核心向外輻射全城，德基每一步落子，都在助力南京沖刺國際消費中心城市。

2026年初，南京市政府工作報告專門點名：“新街口商圈保持華東消費C位，德基廣場銷售額蟬聯全國第一”。

一座商場的巔峰成績，最終成為整座南京城消費實力的亮眼注腳。

玄武的消費版圖：

不止一個德基

德基的故事，不是單一商業體的孤例，而是玄武完整消費版圖里一塊亮眼切片。

在玄武全域布局下，一批差異化商業IP同步出圈，走出各自特色的體驗路線，形成多點開花的消費矩陣。

城北的紅山森林動物園，堪稱全國文旅逆襲的典范：短短幾年時間，從虧損3000萬到年迎800萬游客，依靠直播運營、原創文創火爆全網。拿下了全國唯一“新自然經濟示范基地”稱號。

緊鄰動物園的玄武招商花園城，14萬方商業體、124家首進品牌，開業一年來與紅山森林動物園開通“小熊貓專線”，把動物園海量文旅客流平穩轉化為商場消費流量。

2026年端午假期更是形成有趣呼應：城南德基迎來開業20周年慶，城北花園城迎來開業一周年慶典。

一南一北，一老一新。德基深耕高奢藝術消費，紅山片區主打自然親子IP，花園城聚焦年輕微度假需求。三大核心板塊覆蓋高端、親子、潮流年輕全客群，從高端購物到親子休閑、從日間逛買到短途微度假，每個細分賽道都誕生現象級爆款項目。

但這還不是玄武的全部。

在德基與花園城之間，長江路文旅集聚區正在擦亮“1800米、1800年”的文化名片。

從2021年入選全國首批國家級夜間文旅消費集聚區，到2025年升級為“悠享24H-玄武長江路夜間消費集聚區”，長江路的夜間經濟版圖持續拓展，能級不斷躍升。

在玄武湖畔，金陵STYLE浪漫中心也正崛起為浪漫經濟的新地標。紅山新城“壯觀天下”國際街區加快成型。在蓁巷和里，城市更新與社區治理的示范項目讓老街區煥發新活力。

2026年初，玄武區發布“三新”（新業態、新模式、新場景）消費十大重點培育項目，覆蓋浪漫經濟、藝術商業、國際街區、社區更新等多元賽道。從“單點爆款”到“系統生態”，玄武正在用同樣的邏輯，把整座城區變成一座“沒有邊界的體驗場”。

而這只是玄武消費版圖的一面。另一面，是一場系統的空間重塑。

作為全國首批城市更新試點區域，玄武直面老城普遍難題：土地存量有限、老舊樓宇密集、發展空間受限，走出一條以更新激活商業、產業雙向賦能的主城轉型路徑。

依托城市硅巷核心主線，玄武持續深化政校企資源聯動，為老城植入商業、文旅、科創全新功能。

2025年圍繞“一路四環”五大重點片區，玄武實施44個更新項目，盤活每一寸主城存量土地，實現空間價值倍增。

當下，國內多數商圈仍深陷品牌內卷、價格競爭的淺層賽道，而玄武早已跳出同質化博弈，走出一條獨屬于主城核心區的創新迭代之路。

很多城市商圈還在比拼品牌數量、打折力度、營業面積時，玄武早已跳出單一商場競爭的淺層賽道，完成從單一門店到全域生態的跨越式轉型。

德基蟬聯全國店王，是玄武商業創新的亮眼縮影。而全域多點開花、業態錯位互補的消費生態矩陣，才是其穩守華東消費C位、領跑全國的核心底氣。

坐擁頂級商圈卻不躺平，手握老城底蘊持續創新。用文化賦能商業、以更新激活存量、以全域布局引領消費。

玄武的這場創新實踐，為全國老城商圈提供了可復制的“南京樣本”。

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