1.2萬/平成交，一年跌30%！月牙塘小區房價再創新低

老牌學區房，也有繃不住的時候！

最近，樓市君發現，月牙塘小區房價又雙叒叕跌了 ，最低的一套成交價僅約1.2萬/平 。

而小區同戶型，2020年時最高曾賣到 3.2萬/平 ，一年前的最低價也要1.76萬/平。

算下來，過去一年小區房價跌幅就超過了30%。

業主降價賣房

近半年成交價1.2-1.85萬/平

先來看看這套超低價房源，位于月牙塘小區三組團，戶型建面約80平米。

貝殼平臺顯示，業主最初掛牌價135萬， 單價要1.68萬/平。

這個價格在去年或許還能掙扎一下，但在現在的行情下，顯然不夠誠意。

于是，業主在短短25天內，心態從“等等看”變成了“趕緊跑”，連續降價3次，最終以總價不到100萬、單價 12238元/平 的價格火速成交。

這套房直接創下了小區近年來的成交價新低，把小區二手房的價格底線又往下拽了一大截。

月牙塘小區成交房源｜圖源貝殼

翻看歷史記錄，月牙塘小區 同面積段的戶型，2020年時6月時曾以3.2萬/平成交。

2025年前，成交單價也基本穩坐2.5-2.8萬/平的高位。

去年上半年，當第一套1.76萬/平成交的房源出現時，樓市君還專門寫了篇文章， 引發近5萬人圍觀。

這么一比，當年高位接盤的業主，怕是心都在滴血。

月牙塘小區成交房源｜圖源貝殼

一套房如果說明不了問題，來看近半年的成交。

貝殼平臺顯示，去年12月至今，月牙塘小區共成交15套房 ，價格在1.2-1.85萬/平。（看下圖）

其中，9套房單價在1.2-1.4萬的低位區間。

這在過去， 簡直是天方夜譚。

｜昆明樓市一線制

要知道，作為昆明最牛學區房 ，市場最狂熱的時候，這里的二手房成交價，普遍在2.6-2.9萬/平 ，比周邊同齡小區貴出一大半 。

并且，2025年以前小區成交價都保持在2萬/平以上。

沒想到，去年那波降價只是下跌到半山腰，如今回頭看，還不知道是不是已到山腳。

月牙塘小區成交房源｜昆明樓市一線制

書包成新盤標配 傳統老學區房光環不再

看到這，可能很多人會說，難道學區房不香了？。

當然不是，月牙塘小區降價背后，是昆明學區房市場的邏輯徹底變了 。

1、教育資源基本成新盤標配，且居住體驗更好

以前，月牙塘小區的的高溢價，主要來源于擁有從幼兒園到初中的優質學位“壟斷”。

可現在遍地都是優質“書包房”，大概80%的項目都有關聯的教育配套 ， 而且品牌一個比一個硬。

比如大華錦繡麓城，坐擁盤龍小學+云師大附中盤龍校區的12年教育；能建未來城則是武成小學+華山中學。

龍湖青雲賦 可上云附星耀本部 ；金地峯境簽約有昆八中新校；保利天珺引入了云附星耀國貿校區...

大華錦繡麓城實拍｜圖源項目官微

這些新盤憑借更優的產品設計、更新的社區環境，更高的性價比，對傳統老舊學區房形成了“降維打擊”。

例如大華錦繡麓城，二環邊小高層現房，精裝修單價才1.2萬/平左右。

即便是主打高端改善的保利天珺，單價也不到2萬/平，比月牙塘小區還便宜...

試問，花更少的錢，你是愿意住老破小，還是拎包入住新房？

當“書包”不再是稀缺資源，月牙塘小區這種純粹靠學位撐起房價的老舊小區，價值回歸便是必然。

月牙塘小區實景｜圖源百度地圖

2)大環境下，誰都無法獨善其身。

這兩年，全國樓市都在擠泡沫，昆明也不例外。

根據克而瑞數據，今年上半年昆明新房成交均價僅約11888元/平，同比下降6.8%，比起高峰時的1.5萬降了約20%。

二手房更慘，5月成交均價僅7116元/平，同比下降約1300元/平，創下近5年來的新低。

大家都在降，月牙塘小區只能跟著降。

｜昆明樓市一線制圖

在這場價格回調中，市場的分化同樣存在。

像月牙塘這種房齡超20年，地段還在三環外，純粹依賴學區溢價的小區，價格跌得最狠。

而本身居住品質較好的次新小區，回調幅度相對溫和。

以劃片就讀昆八中長城新城校區的萬科城為例，新盤在售時房價曾突破1.65萬/平，區域房價第一。

到現在，同地塊的二手房成交價在1.45-1.6萬/平， 遠低于老學區房的跌幅。

這種分化說明，市場正在將“居住價值”與“學位溢價”進行分離。

萬科城近期成交數據｜圖源貝殼

3）年輕一代的教育觀念也在轉變。

過去，砸鍋賣鐵買優質學區房，是中產家庭的“標準動作”。

但現在，越來越多的80后、90后家長開始算總賬：為了一個學位，背負幾百萬貸款，犧牲掉全家的生活品質，值嗎？

大家買房，開始從只看重學校，轉向基于居住需求做選擇。

學票要，但生活更要。這套邏輯的轉變，讓過去被光環籠罩的老舊小區加速“祛魅”，房產價值回歸到地段、品質、配套這些更實在的維度上。

城市實拍｜昆明樓市一線攝

這或許才是房地產健康市場該有的樣子...

你覺得呢，留言區來聊一聊。

免責聲明：本文相關信息及數據，旨在提供購房資訊，僅供參考，具體以開發商或售樓部為準，不作為您進行相關投資、買賣的依據或風險擔保。