蒸發160萬億？馬光遠預警：想要穩消費，必先穩住房地產

最近走在街上，能清晰感受到一股不一樣的氛圍。小區樓下的生鮮攤主說，客人們如今買菜都反復比價，大額生鮮訂單少了一大半；大型家電賣場里，新款冰箱、全屋智能家電擺在顯眼位置，可駐足下單的顧客寥寥無幾；各大旅游平臺推出低價出行套餐，不少人哪怕有假期，也情愿宅在家減少開支。

明明大家工資沒有大幅縮水，可花錢的底氣越來越弱，消費整體持續走弱，這背后藏著一個繞不開的核心變量——房子。

《求是》近期刊發重磅文章《以更大力度提振消費》，首次把修復居民資產負債表列為提振消費的核心抓手。幾乎同一時間段，經濟學家馬光遠拋出重磅研判，直接點透穩消費的底層邏輯：想要提振全民消費，前提是穩住房地產市場。兩處權威發聲，不約而同把樓市擺在了穩定消費的關鍵位置。

馬光遠做過一組測算，這組數字沖擊力十足：全國房產總市值高峰時約400萬億，經過多輪調整，整體房價較高點回落近40%，足足有160萬億房產市值憑空蒸發，這個規模已經超過一整年國內GDP總量。

這筆消失的巨額財富，并非只存在紙面統計，而是實實在在落在每個普通家庭的資產賬戶上。很多人不禁疑惑：一套房子的價格波動，為什么能牽動十幾億人的消費選擇？

想要看懂消費疲軟的根源，得先看懂中國家庭獨有的資產結構。

央行2019年全國城鎮家庭資產調查顯示，住房資產占到家庭總資產59.1%，而廣發銀行聯合西南財大更早一份調研數據顯示，這一比例接近77.7%，一線城市核心地段家庭，房產占資產比重甚至突破80%。對比海外就能看出差異，美國家庭房產占資產僅26%-31%，日本也只有22.5%，房子，是國內絕大多數家庭壓箱底的財富根基。

這里就出現了一個無法調和的矛盾：房價下跌帶來資產縮水，但每個人身上的房貸負債是剛性固定的，不會隨房價下調而減少。一邊資產縮水，一邊負債紋絲不動，居民凈資產持續縮水，所有人都會產生“家底變薄”的直觀感受。

面對這種財務壓力，大眾的選擇高度統一：主動縮減開支、提前償還房貸、增加存款儲蓄。央行2026年前五個月金融數據印證了這一趨勢，居民部門新增貸款同比減少6314億元，同期居民存款新增5.63萬億元，家庭整體杠桿率持續回落。對應的消費端，國家統計局數據顯示，2026年5月社會消費品零售總額同比下降0.6%，這是2022年底疫情放開之后，單月消費首次同比走弱，預防性儲蓄的意愿空前強烈。

《求是》文章專門警示了一種危險的負向循環：房價持續走低→居民財富縮水、壓縮消費→整體經濟承壓→樓市進一步走弱。想要打破這個閉環，修復居民資產負債表、穩定房產預期是繞不開的一步。

樓市對消費的壓制，并不是單一維度的心理影響，而是通過三條完整鏈條層層滲透到各行各業。

第一條是最直觀的財富效應。2025年末全國二手住宅掛牌均價，對比周期高點累計下跌21%，對應的居民家庭財富縮水規模約45萬億元，上財宏觀研究院測算，這筆財富縮水，直接抑制了3.2萬億元的居民消費支出。研究給出明確規律：家庭房產凈值每縮水10%，居民儲蓄率就會上升2.3個百分點，消費信貸違約概率同步上漲1.8個百分點。杭州不少老舊小區業主深有體會，二手房掛牌價下跌三成后，原本計劃置換家電、出門長途旅游的計劃全部擱置，日常開銷全面收緊。

第二條是龐大的產業鏈聯動效應。住建部產業監測數據顯示，每100億元房地產開發投資，能帶動上下游合計200億元的配套消費，一套自住住房完成交易，平均能撬動1.86萬元的裝修、家電、軟裝消費。一線城市二手房交易體量常年是新房的1.5倍，正常市場里，每一次“賣舊換新”置換，都會產生30至50萬元的升級消費，如今置換需求大幅降溫，家居、建材、家電整條產業鏈都陷入需求低迷。

第三條則是就業帶來的收入支撐。房地產及其上下游產業，直接吸納7000萬就業人口，間接帶動就業總量達到1.2億，國內八成建筑企業的業務收入高度依賴地產項目。2025年上半年，建筑行業失業率較2021年上升4.7個百分點，全國主要房產中介機構累計關閉門店超2000家，大量從業者收入縮水、面臨失業風險，收入預期不穩，自然會壓縮各類非必要消費。

過去提振消費的政策，大多集中在發放消費券、補貼大件商品等短期刺激手段，而今年頂層思路發生根本性轉變。《求是》文章將修復居民資產負債表，和穩就業、居民增收、完善社保并列，成為四大長效提振消費抓手，穩定房地產市場，是完成資產修復的核心支點。

現階段已經落地多套配套政策，全方位降低居民住房負擔：全國絕大多數城市首套房商業貸款最低首付降至15%，二套房25%，直接盤活家庭流動資金；5年期以上房貸利率穩定在3.0%-3.4%歷史低位，存量按揭貸款持續下調月供；3000億元保障性住房專項再貸款全額下發，各地城投平臺批量收購滯銷住宅，轉化為保障性租賃住房，為市場托底，避免房源恐慌性拋售。

站在當下節點，后續還有三類政策存在落地空間。

其一，存量房貸利率或將迎來更大幅度下調，市場普遍預判平均下調0.5至0.8個百分點，直接減輕千萬家庭每月還款壓力，釋放可支配收入；其二，一線城市限購政策存在優化空間，北京郊區限購門檻、二套房認定標準有望適度放寬，激活改善型置換需求；其三，依托“十五五”城市更新規劃，萬億級資金投入老舊小區、城中村改造，加裝電梯、管網翻新、社區配套建設，同步催生新的社區消費需求。

從市場長期走勢來看，房產價值會持續呈現明顯分化。一線、強二線城市核心配套片區，依靠人口支撐與持續更新改造，房價會率先止跌企穩；三四線城市僅老城改造片區小幅修復價值，遠郊、人口持續流出區域的住宅，流通性與資產價值仍會長期承壓。

對于普通家庭而言，也需要重新理清住房的定位。不必再抱著房產投機增值的心態，自住舒適、配套完善才是核心考量；買房優先納入城市更新規劃的片區，長期居住體驗與資產穩定性更有保障；同時適度分散家庭資產配置，不要讓住房占據全部身家，降低單一資產波動帶來的財務沖擊。

出臺各類穩樓市舉措，從來不是為了刺激房價大幅暴漲。核心目標是止住房價持續下行的趨勢，修復居民受損的資產負債表，斬斷資產貶值、消費收縮的惡性循環，搭建起“穩定資產、釋放消費、拉動內需”的良性發展閉環。當普通人不再因為房產縮水攥緊錢包，國內消費潛力才能真正釋放出來。