市區(qū)其他板塊房價腰斬、膝蓋斬，這片卻降得少！到底怎么回事？

日前，位于浙南科技城的龍江商業(yè)廣場結頂，計劃明年初投用。

盡管這并非像部分媒體所稱的“綜合體”，只是一站式社區(qū)商業(yè)，但對于周邊居民來講，是實實在在的利好。

隨著配套的逐漸兌現(xiàn)，近幾年浙南科技城的房價，比起那些腰斬甚至斬到膝蓋的新興板塊，也沒有跌那么多。

這個板塊房價為何會相對堅挺些？我們一起來看看。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

有浙南科技城概念后，這片首個商品房是理想之城。2018年4月當時開盤毛坯均價約18200元/m2。

一開始，不少購房者對浙南科技城持觀望態(tài)度。到了2019年，軌道交通S1線開通，以及疊加了印象匯商業(yè)配套優(yōu)勢，TOD國際新城開始走熱，當時開盤毛坯均價同樣在18000元/m2上下。

TOD國際新城

2020年，榕華福邸、榮望相繼開盤，以約20000元/m2均價熱銷。

2021年，樓市到了頂峰，浙南科技城相繼出讓了多宗住宅地塊，被開發(fā)商爭奪，出現(xiàn)了高溢價。

然而，樓市很快轉向，這些高價拿地的開發(fā)商，抓緊搶開新盤。

2021年年底到2022年年初，博科園、玖譽灣、四季宸章、攬境、云創(chuàng)上城等多個新盤集中上市，毛坯均價突破了20000元/m2。

科技城部分住宅

所幸的是，在后面幾年樓市下行周期里，浙南科技城的大部分新盤都賣得還不錯。

除了云創(chuàng)上城，其他新盤都位于溫州大道以南，相對集中，共同構建了生活圈。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

如今，樓市低迷了約5年，溫州各大板塊的房價，幾乎都出現(xiàn)了大幅度下跌。

其中，核心城區(qū)的次新商品房，較2020-2021年的高峰，跌了約三分之一。郊區(qū)的新興板塊，次新商品房普遍腰斬起步，甚至跌了三分之二。

TOD國際新城及周邊住宅

那么，同樣作為郊區(qū)新興板塊、離核心城區(qū)有一定距離的浙南科技城，如今二手房價格如何？

結合過去半年多以來的部分成交案例，當前浙南科技城的二手商品房，價格普遍在10000-12000元/m2之間。

當然，也有個別急賣房源，成交價在10000元/m2內。

科技城部分商品房小區(qū)

無論是有S1線科技城站、印象匯加持的TOD國際新城，還是其他二手商品房，價格都差不多。軌道交通與商業(yè)綜合體，并沒有帶來明顯溢價。

可以看出，浙南科技城的房價，這些年大概跌了30-50%不等。哪怕對照2021年，跌幅基本也在50%內。

這看起來跌了很多，但因近年溫州多數(shù)新興板塊房價跌得很夸張，相比較之下，浙南科技城這樣的跌幅，已明顯好于其他同類新興板塊，接近核心城區(qū)次新房的跌幅。

科技城

不過當前，浙南科技城還有很多商品房，賣成了現(xiàn)房都還沒賣完。

這些現(xiàn)房庫存，主要集中在云創(chuàng)上城，加上還沒上市的房源，多達1000多套。

那么，云創(chuàng)上城是否還會繼續(xù)降價，拉低浙南科技城的房價？有待繼續(xù)觀察。

除了商品房，浙南科技城還有不少安置房，當前房價普遍在約6000元/m2，以低價分流了部分剛需購房者。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

跌了30-50%不等，購房者必定是心疼的，這與房價走勢密不可分，全國都如此。

就連融入核心城區(qū)的蒲州板塊，也差不多腰斬了。

與浙南科技城相似的濱海、甌江口，哪怕離核心城區(qū)更近的七都，更是斬到膝蓋了。

與核心城區(qū)有一定距離、有不少投資客的浙南科技城，為什么房價表現(xiàn)反而沒那么差？

科技城的產(chǎn)業(yè)園區(qū)與住宅

其實，去現(xiàn)場轉一圈就會發(fā)現(xiàn)，浙南科技城的城市建設力度大、進度快。

沿著溫州大道，附二醫(yī)龍灣院區(qū)已建成投用多年，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)新天地、數(shù)字產(chǎn)業(yè)中心、互聯(lián)網(wǎng)大廈、新生代大廈等也相繼建成，吸引了甌江實驗室、國科溫州研究院等，還有多幢商務樓正在建設中。

這些商務樓，為浙南科技城帶來的“高大上”的城市界面，也提振了購房者的信心。

盡管永強片的高凈值人群還是喜歡龍灣中心區(qū)，但越來越多年輕人，因高顏值與發(fā)展空間，來到了浙南科技城。

科技城城市界面

就生活而言，TOD國際新城更便利。

盡管印象匯運營情況一般，但在生活角度，可將其視作滿足高配版社區(qū)商業(yè)。

S1線科技城站、印象匯以東的瑤嶺路，沿街商鋪基本開滿，到了晚間也非常熱鬧。

至于其他商品房小區(qū)，底商規(guī)模非常有限，生活需依托周邊安置房的底商。

那么，明年龍江商業(yè)廣場投用，將提升玖譽灣、博科園、理想之城、榕華福邸、榮望等小區(qū)業(yè)主的生活便利性。

還有附二醫(yī)、市口腔醫(yī)院等優(yōu)質醫(yī)療機構，以及一系列“國科”系學校，完善了浙南科技城的教育、醫(yī)療配套。

優(yōu)質醫(yī)療機構

從浙南科技城可以看出，兌現(xiàn)的規(guī)劃、給力的城建、便利的生活，還是能讓房價在下行通道里，跌得少一點、慢一點。

對比甌海大道以南的瑤溪板塊，浙南科技城的優(yōu)勢就更明顯了。

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甌柑樓市 OUGANLOUSHI

盡管浙南科技城建設進展不錯，跌幅沒有部分新興板塊那么大，但這些年的經(jīng)濟低迷、樓市下行，也對板塊發(fā)展帶來了一些影響。

比如，溫州大道以北、南洋大道以東，規(guī)劃打造一座更大的商業(yè)綜合體，曾有知名房企表達意向，但因樓市下行而未落地，一定程度上影響了板塊價值。

原規(guī)劃打造商業(yè)綜合體的地塊

當前，浙南科技城的建設，依舊以溫州大道沿線及以南為主，機場大道沿線的建設一直非常有限，連城市快速路都暫緩了。

以當前的經(jīng)濟形勢，企業(yè)對商務樓需求大降，浙南科技城部分商務樓入駐企業(yè)有限，仍有一定的空置率。

還有一些與浙南科技城不匹配的原有功能、設施，也至今未搬遷。

科技城西片現(xiàn)狀

而在茅竹嶺以西的蒲州，二手商品房都未必要15000元/m2了，二手安置房更是僅需約8000元/m2，核心城區(qū)外溢至浙南科技城的購房者也越來越少。

在此情況下，像個別體量較大商品房小區(qū)，脫離了其他小區(qū)集中布局帶來的生活圈之后，留下大量庫存也在情理之中。

相對孤立的云創(chuàng)上城

接下來，浙南科技城還需繼續(xù)招引更多優(yōu)質企業(yè)入駐，將外表的“高大上”轉化為內在的“高精尖”，助力溫州產(chǎn)業(yè)升級，這才是板塊房價更有力的支撐。