面積多出50平米，房產(chǎn)證卻改不了？句容自規(guī)局被質(zhì)疑懶政怠政

律師出身的業(yè)主為何成為全國首個“退房”維權(quán)者？

花561萬元購買別墅，裝修時發(fā)現(xiàn)實際建筑面積竟比房產(chǎn)證多出近50平方米，誤差比例超過12%。業(yè)主非但沒高興，反而陷入長達數(shù)月的維權(quán)泥潭：句容市自然資源和規(guī)劃局（下稱句容自規(guī)局）先指導(dǎo)委托第三方測繪，后又以材料不足為由拒絕辦理變更——一份書面回復(fù)與一份拒辦文件，相隔不到一個月，結(jié)論截然相反。律師出身的周先生最終提起行政訴訟，要求開發(fā)商退房賠償。這起全國首例因“面積超標(biāo)”要求退房的案件，撕開了一條從測繪、驗收、首次登記到更正登記環(huán)環(huán)脫節(jié)的行政監(jiān)管鏈條，也暴露了一個更深層次的問題：面對明顯錯誤，行政機關(guān)的“轉(zhuǎn)圈式”答復(fù)，究竟是在幫助群眾解決問題，還是在為問題“兜底”？

一、12%的面積誤差從何而來：規(guī)劃驗收與產(chǎn)權(quán)登記的“灰色地帶”

2020年春，周先生購置了句容錦隆花園二期一套別墅，合同載明建筑面積351.88平方米，總價561萬元，不動產(chǎn)權(quán)證書順利到手。裝修時，裝修公司現(xiàn)場測量結(jié)果讓他大吃一驚——實際可使用面積逼近400平方米。周先生委托河南中昌檢測有限公司進行專業(yè)測繪，出具的報告結(jié)論為：總產(chǎn)權(quán)面積399.58平方米，誤差達47.7平方米，誤差比例超過12%。

這并非“贈送面積”的行業(yè)潛規(guī)則可以解釋。常規(guī)商品房施工面積誤差通常控制在1%至3%以內(nèi)，一旦誤差超過3%，根據(jù)《商品房銷售管理辦法》第二十條及最高人民法院相關(guān)司法解釋，購房者便有權(quán)要求解除合同、退還全部購房款及利息。而當(dāng)誤差高達12%時，只有兩種可能：要么是測繪環(huán)節(jié)發(fā)生了嚴(yán)重失誤，要么是開發(fā)商在建設(shè)過程中擅自更改了規(guī)劃設(shè)計——將挑空層填平、將露臺或設(shè)備平臺封閉成室內(nèi)空間。

問題在于：一套面積誤差超過12%的房屋，是如何順利通過規(guī)劃驗收、竣工驗收，并取得不動產(chǎn)權(quán)首次登記的？

2026年5月9日，句容自規(guī)局約談周先生時，雙方在會談中圍繞這一問題展開了長達數(shù)十分鐘的激烈交鋒。工作人員查閱規(guī)劃圖紙后向周先生指出，負(fù)一層規(guī)劃圖紙中某處本為承重墻，但周先生的第三方測繪報告顯示該處已被開為房門。“這是承重墻，你看到?jīng)]有，有門吧，沒有門。”句容自規(guī)局男性工作人員拿出規(guī)劃圖紙當(dāng)場核對。周先生回應(yīng)：“交給我有墻，你的意思這個墻我開了個門進去？搞笑吧？”周先生堅稱，房屋交付時該處即無墻體，他只是做了簡單裝修并在該處預(yù)留了房門，從未擅自改動承重結(jié)構(gòu)。“我只能講開發(fā)商，我買這個房，交給我怎么樣我就怎么樣。”

句容自規(guī)局工作人員在會談中坦言，規(guī)劃驗收時圖紙上標(biāo)注的是承重墻，但現(xiàn)場卻已變成門洞，而房屋卻通過了規(guī)劃驗收，“規(guī)劃驗收都沒有這個門，你怎么現(xiàn)場還有個門呢？”言語之間，驗收環(huán)節(jié)的漏洞已不言自明。

二、一路被“推著走”：從第三方測繪到住建部門踢皮球

面對如此離奇的面積差異，周先生第一時間向不動產(chǎn)登記部門——句容自規(guī)局——尋求幫助。

4月13日《關(guān)于周某反映情況的回復(fù)》 圖片來源：周先生提供

2026年4月13日，句容自規(guī)局出具《關(guān)于周某反映情況的回復(fù)》，給出了兩條路徑：“你可向原測繪單位申請核實，若核實確有錯誤，可憑更正測繪成果向不動產(chǎn)登記中心申請辦理更正登記。若你委托具備相應(yīng)資質(zhì)的第三方測繪機構(gòu)進行測量，測繪成果需報住建部門確認(rèn)之后，攜帶該材料及其他材料向不動產(chǎn)登記中心申請更正登記。”

這一回復(fù)看似清晰，實則暗藏玄機。周先生隨即委托具備資質(zhì)的第三方檢測機構(gòu)進行測繪，取得《房屋測繪技術(shù)報告書》，并主動向句容市住建局尋求確認(rèn)。他多次前往住建部門，每次得到的答復(fù)都是“不關(guān)我們事”“你去找第三方”。

會談中，周先生詳細還原了這一經(jīng)過：“住建局六樓叫到測繪，我到了測繪以后，當(dāng)天說接孩子沒空，叫我第二天去，又沒空，然后后面又去，去了以后他看到這個，他說你看第三方測繪。”從原測繪單位到住建部門，再到被推回第三方測繪——周先生陷入了一個“死循環(huán)”。

更耐人尋味的是原測繪單位的反應(yīng)。2026年4月29日，原測繪單位句容市房地產(chǎn)測繪有限公司派出兩名測繪員到現(xiàn)場進行勘查。據(jù)周先生描述，在事實面前，現(xiàn)場測繪員承認(rèn)房屋“現(xiàn)在的現(xiàn)狀面積確實不對”。然而當(dāng)被問及為何驗收測繪時沒能發(fā)現(xiàn)問題時，對方回答“當(dāng)時我們沒看到這一塊”“不知道”，堅稱驗收測繪時沒有錯。這一說法讓周先生難以置信：“他明明看到了我說的地方，明顯的差異，他說不知道——那不知道到底是誰在隱瞞？”

會談中，工作人員也流露出對行業(yè)潛規(guī)則的微妙認(rèn)知。“他們（測繪部門）為了能夠房屋正常的驗收，如果是開發(fā)商故意進行一些遮擋，他們也不會去明的去挑明，何苦去得罪人呢。”這番表態(tài)，在某種程度上印證了周先生的懷疑——開發(fā)商、測繪機構(gòu)與驗收部門之間，存在一條默許的“共謀鏈條”。

三、出爾反爾：從“可以申請”到“無法辦理”

2026年4月30日，周先生依照句容自規(guī)局4月13日書面答復(fù)的明確指引，通過EMS郵寄了更正登記申請，內(nèi)含第三方測繪機構(gòu)出具的《房屋測繪技術(shù)報告書》。

5月9日，句容自規(guī)局約談周先生，座談中周先生清晰表述了核心訴求：“知錯必糾，平方錯了肯定要糾；該國家的稅要補上。”

5月12日句容自規(guī)局回復(fù)內(nèi)容 圖片來源：周先生提供

然而5月12日，句容自規(guī)局出具的《關(guān)于申請寶華鎮(zhèn)錦隆花園二期26幢102室不動產(chǎn)權(quán)證變更登記的答復(fù)》中，結(jié)論截然相反：因未提交“證實面積變化的文件（即有權(quán)機關(guān)出具的批準(zhǔn)文件）”，不符合變更登記要求，無法辦理變更登記。

不到一個月，同一事項、同一機關(guān)，出具了兩種相互矛盾的答復(fù)。4月13日說“可以申請”，5月12日說“無法辦理”。而對周先生按照官方指引完成的第三方測繪成果，答復(fù)中只字不提提交過程，僅以“需經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門對施測單位的資格、測繪成果的適用性、界址點準(zhǔn)確性、面積測算依據(jù)與方法等內(nèi)容進行審核”為由予以拒絕。

這一理由在法律上確有依據(jù)。《房產(chǎn)測繪管理辦法》第十八條確實規(guī)定，房產(chǎn)測繪成果需經(jīng)房地產(chǎn)行政主管部門審核確認(rèn)。-但問題的關(guān)鍵在于：住建部門根本不接受第三方測繪成果確認(rèn)，而自然資源和規(guī)劃局又堅持要求住建部門確認(rèn)——行政機關(guān)之間職能分工形成了“死循環(huán)”，而周先生被夾在中間。

更有力的法律依據(jù)卻在句容自規(guī)局的答復(fù)中被悄然忽略：《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》第八十條規(guī)定，登記機構(gòu)發(fā)現(xiàn)登記簿記載存在錯誤時，應(yīng)當(dāng)依法啟動更正程序；司法裁判也已明確，行政登記機關(guān)在不動產(chǎn)登記確有錯誤的情形下，有權(quán)主動糾錯或撤銷登記。

即使法律未明確規(guī)定行政機關(guān)在哪些情形應(yīng)當(dāng)履行糾正義務(wù)，也不意味著行政機關(guān)能夠以法律沒有規(guī)定為由否認(rèn)自身的糾正義務(wù)。換言之，句容自規(guī)局不僅是“可以”受理變更登記的問題，甚至“應(yīng)當(dāng)”主動啟動調(diào)查糾錯，而不僅僅是守著“住建部門確認(rèn)”的程序門檻作為擋箭牌。

四、懶政的典型表現(xiàn)：程序正義何以背離實體正義？

縱觀本案，句容自規(guī)局的行為折射出不動產(chǎn)登記行政中某種“形式主義懶政”的典型特征。

其一、制度性的“轉(zhuǎn)圈式答復(fù)”。根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》及相關(guān)規(guī)定，權(quán)利人申請更正登記，只需提交“不動產(chǎn)權(quán)屬證書”和“證實登記確有錯誤的材料”兩項核心材料。周先生的第三方測繪報告完全具備“證實登記確有錯誤”的證據(jù)效力。然而句容自規(guī)局以其尚未獲住建部門確認(rèn)為由，拒絕實質(zhì)性審查，將問題從一個部門推到另一個部門。若是政策規(guī)定導(dǎo)致的必然結(jié)果，那么4月13日的那份“可申請”答復(fù)，是否有誤導(dǎo)群眾之嫌？

其二、責(zé)任層層下卸。會談中，句容自規(guī)局工作人員多次強調(diào)，不動產(chǎn)登記中心“只是做形式審查”，“我們是一個第三方公證機構(gòu)一樣的”。誠然，形式審查是登記機構(gòu)的分內(nèi)工作。但當(dāng)明顯錯誤擺在眼前時，即便法律沒有明確規(guī)定登記機關(guān)在哪些情形應(yīng)當(dāng)履行糾正義務(wù)，“形式審查”也不應(yīng)成為拒絕履行實質(zhì)核查職權(quán)的擋箭牌。更何況，不動產(chǎn)登記的首要原則是“真實、準(zhǔn)確”，當(dāng)?shù)怯泝?nèi)容明顯與客觀事實不符時，登記機構(gòu)有義務(wù)主動核實，而非將責(zé)任推向開發(fā)商、推向測繪機構(gòu)、推向住建部門。

其三、對稅收國家利益的漠視。周先生在會談中反復(fù)強調(diào)一個核心關(guān)切：近50平方米的面積沒有依法繳納稅款。“你平方少了，你房價總價少了，稅不就沒有了？這是不爭的事實。”根據(jù)《房產(chǎn)測繪管理辦法》第四條，房產(chǎn)測繪從業(yè)人員應(yīng)當(dāng)保證測繪成果的完整、準(zhǔn)確，不得損害國家利益。然而當(dāng)國家稅收因此流失時，部門的表態(tài)卻是“你可以向稅務(wù)部門反映”。如此“分而治之”的職能部門分工，究竟是高效監(jiān)管的體現(xiàn)，還是將矛盾推給群眾的借口？

五、首例“退房案”背后的沉重啟示

周先生已向法院提起退房訴訟，要求開發(fā)商退還購房款、利息、維修基金、稅費等合計767萬元。這起全國首例因面積超標(biāo)而要求退房的案件，提醒每一位購房者：“多出來的面積”也可能是“埋下去的雷”。

三個深刻啟示值得記取：

其一、普通購房者沒有能力自行核實房屋面積，完全依賴開發(fā)商的《房產(chǎn)測繪報告》。如果這份報告在首次登記環(huán)節(jié)就已存在錯誤，購房者收房時根本無從察覺。這種信息不對稱下的產(chǎn)權(quán)登記，本質(zhì)上是一種“制度性欺騙”。

其二、住房建設(shè)領(lǐng)域的驗收監(jiān)管存在“盲區(qū)”。規(guī)劃驗收重點核查的是紅線范圍、建筑結(jié)構(gòu)和消防安全，對內(nèi)部面積的精確復(fù)核并非核心事項，這給了部分開發(fā)商可乘之機——外部輪廓不變，內(nèi)部“偷面積”，驗收未必能發(fā)現(xiàn)。然而開發(fā)商偷出來的面積，永遠無法通過產(chǎn)權(quán)登記“漂白”，最終的兜底風(fēng)險卻由購房者承擔(dān)。

其三、行政復(fù)議、行政訴訟等法定救濟途徑應(yīng)予實質(zhì)性暢通。周先生直言“我捐了將近2000萬的款，我不是為了利”“國家利益高于一切”。這樣一位具有法治意識的公民主動站在維護國家稅收的立場上，追著一個行政機關(guān)要一個說法——其執(zhí)著的背后，是對法治信仰的堅守。可要是換成普通購房者，面對同樣的行政迷局，恐怕早已心力交瘁。

一套連“安心”都給不了的房子，退房或許是最理性的選擇。但對于更多尚未遭遇面積陷阱的購房者而言，比一個案件判決更重要的追問是：

面積誤差超過12%的房屋是如何通過政府驗收的？自然資源與規(guī)劃部門為何在“辦不成事”的推諉中浪費了群眾三年多的時間？通過竣工驗收、取得首次登記的“超面積別墅”，是否涉嫌國家稅收流失？

目前，句容市人民法院已受理此案，尚未開庭。行政救濟路未絕，司法救濟門尚開，我們期待看到一個公道的答案。法治，應(yīng)當(dāng)給這位較真的業(yè)主一個交代；更應(yīng)當(dāng)還給每位購房者一個“住得安心”的權(quán)利。

（說明：以上事實部分內(nèi)容來源于周先生提供的公開合法資料、談話錄音）

審核：徐向陽

發(fā)稿：魏明生