同衡親歷 | 張家灣設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)——存量工業(yè)用地的復(fù)合創(chuàng)新之路

張家灣設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)，一個(gè)面向存量工業(yè)用地的更新實(shí)踐，以“設(shè)計(jì)+”創(chuàng)新探索低效用地的盤活與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)之路。2020年，清華同衡作為規(guī)劃統(tǒng)籌團(tuán)隊(duì)之一，協(xié)同多家規(guī)劃設(shè)計(jì)單位，以先期建設(shè)為示范，在保護(hù)原有廠房格局和工業(yè)遺產(chǎn)價(jià)值的基礎(chǔ)上，探索更加開放、靈活的更新方式，可持續(xù)地打造設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)、活力小鎮(zhèn)、智慧小鎮(zhèn)，使張家灣從老工業(yè)園區(qū)躍升為首都創(chuàng)新設(shè)計(jì)高地，為城市副中心十年建設(shè)歷程提供了“創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)、產(chǎn)業(yè)升級(jí)”的生動(dòng)樣本。 <了解更多→< pan>”>

作為通州首個(gè)工業(yè)園區(qū)，張家灣承載著城市早期的工業(yè)發(fā)展記憶。隨著時(shí)代的發(fā)展，這里逐漸面臨產(chǎn)業(yè)升級(jí)滯后、空間品質(zhì)不足、設(shè)施條件偏低、產(chǎn)權(quán)零散等存量工業(yè)空間的典型問題。

在北京城市副中心總體建設(shè)推進(jìn)與城市更新政策不斷深化的背景下，張家灣迎來了發(fā)展的雙重契機(jī)。張家灣小鎮(zhèn)以副中心控規(guī)為指引，創(chuàng)新性地運(yùn)用“毯式街區(qū)”等更新手法，對(duì)老舊廠房進(jìn)行保護(hù)性利用，注入“設(shè)計(jì)+”產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)功能升級(jí)，并通過引入社會(huì)資本，推動(dòng)從頂層謀劃到實(shí)施建設(shè)的貫通，探索工業(yè)遺產(chǎn)更新與產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型并行的路徑。

毯式街區(qū)：從封閉到開放的空間重構(gòu)

張家灣設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)項(xiàng)目的起點(diǎn)，是對(duì)傳統(tǒng)工業(yè)園“圍墻式”思維的打破。運(yùn)用“毯式街區(qū)”的理念和方法，將原本分散、孤立的廠區(qū)與城市道路、綠地等公共開放空間像織地毯般重新織補(bǔ)、設(shè)計(jì)，形成互聯(lián)互通的融合型開放街區(qū)。

更新并非大拆重建，而是在尊重現(xiàn)狀建筑密度與空間尺度的基礎(chǔ)上，對(duì)存量廠房進(jìn)行價(jià)值甄別，明確“留、改、拆”的劃分，有選擇地保留特色建筑形式、框架結(jié)構(gòu)和空間肌理，延續(xù)場(chǎng)地獨(dú)特的工業(yè)記憶和文脈。

在啟動(dòng)區(qū)及拓展區(qū)的空間營造上，構(gòu)建“兩橫兩縱”的活力空間主脈，作為連續(xù)的公共空間骨架，切分出一個(gè)個(gè)更新模塊，結(jié)合產(chǎn)權(quán)劃分情況進(jìn)行廠房改造和新建筑織補(bǔ)，形成可持續(xù)更新的產(chǎn)業(yè)辦公空間。將改造后的老舊廠房作為功能節(jié)點(diǎn)，如璀璨明珠般有機(jī)地鑲嵌在公共“地毯”上，再結(jié)合創(chuàng)新企業(yè)和創(chuàng)新人才的集聚需求，將咖啡廳、書店、藝術(shù)館、主題廣場(chǎng)等多樣休閑配套設(shè)施有機(jī)地植入公共空間中，使街區(qū)兼具產(chǎn)業(yè)活力與生活氣息，提高土地的復(fù)合利用。

毯式街區(qū)空間模式示意圖

毯式街區(qū)效果圖

同時(shí)，沿路綠化帶與建筑空間相互咬合，形成靈活多變的齒狀綠地景觀界面。這一設(shè)計(jì)不僅與周邊城市綠心等大尺度生態(tài)空間相呼應(yīng)，更構(gòu)建出藍(lán)綠交織、組團(tuán)串聯(lián)的整體空間格局。目前，張鳳路東側(cè)的齒狀綠地已率先落地實(shí)施，利用原有廠房拆騰空間，建成了門戶公園與桁架公園，成為片區(qū)生態(tài)與公共空間融合的鮮活樣本。

張鳳路東側(cè)齒狀綠地實(shí)施照片

以人為本：從廠房到復(fù)合業(yè)態(tài)的功能升級(jí)

空間的重構(gòu)為產(chǎn)業(yè)更新創(chuàng)造了條件。張家灣的轉(zhuǎn)型并不是一次性的業(yè)態(tài)置換，而是在舊有工業(yè)框架內(nèi)持續(xù)生長的過程。項(xiàng)目在謀劃特色公服設(shè)施功能節(jié)點(diǎn)的同時(shí)，構(gòu)建以人為本的配套保障體系，塑造兼具設(shè)計(jì)、文化、活力的復(fù)合型功能，形成從制造到創(chuàng)意、從廠房到生活的漸進(jìn)式升級(jí)。

1. 特色節(jié)點(diǎn)串聯(lián)城市復(fù)合功能

通過靈感大道、家園中心、組團(tuán)中心等多個(gè)節(jié)點(diǎn)的更新改造，把軌道站點(diǎn)、辦公空間、開放空間、景觀裝置等串聯(lián)起來，使設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)既是創(chuàng)新園區(qū)，也是可游憩駐足的城市公共客廳。

靈感大道效果圖

2. 慢行友好提升業(yè)態(tài)活力

園區(qū)街道通過優(yōu)化路權(quán)分配，合理引入步行與慢性系統(tǒng)，同步提升配套的基礎(chǔ)設(shè)施，使得兩側(cè)功能定位由生產(chǎn)轉(zhuǎn)向服務(wù)，沿街業(yè)態(tài)被重新激活活力提升，將設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)街道由郊區(qū)型一般性工業(yè)區(qū)道路轉(zhuǎn)變?yōu)槌鞘行蛣?chuàng)新設(shè)計(jì)產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)的特色風(fēng)貌代表性道路，展現(xiàn)出精致、舒適、宜景、時(shí)尚的總體氛圍。

云鳳路剖面圖

3. 智慧平臺(tái)保障“人本”服務(wù)

打造多種智慧應(yīng)用平臺(tái)，涵蓋規(guī)劃、建設(shè)、管理全周期城市服務(wù)系統(tǒng)，實(shí)現(xiàn)交通、設(shè)施與產(chǎn)業(yè)服務(wù)的動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與綜合管理。

規(guī)劃層面，為了高標(biāo)準(zhǔn)推進(jìn)規(guī)劃設(shè)計(jì)編制，增強(qiáng)公共服務(wù)設(shè)施的活力和適應(yīng)，引入數(shù)字孿生技術(shù)，形成集設(shè)計(jì)、科技、商務(wù)、運(yùn)營于一體的智慧平臺(tái)體系。

設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)鳥瞰效果圖

設(shè)施層面，落實(shí)小街區(qū)、密路網(wǎng)的要求，形成綠色智能的交通系統(tǒng)；鼓勵(lì)公共交通與慢行交通優(yōu)先，注重軌道交通站點(diǎn)與重點(diǎn)片區(qū)的一體化設(shè)計(jì)與開發(fā)，塑造活力軌道微中心，為城市副中心的建設(shè)提供高效的人本服務(wù)保障。

機(jī)制創(chuàng)新：從單一模式到多元路徑的實(shí)施保障

面對(duì)復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)條件和企業(yè)多樣化需求，張家灣設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)在實(shí)施階段探索出一條兼顧政府引導(dǎo)與市場(chǎng)活力的更新機(jī)制。設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)圍繞“以現(xiàn)狀改造為主要途徑、市場(chǎng)化經(jīng)營為主體、政府投資為杠桿”的存量土地開發(fā)利用思路，建立國有土地利用平臺(tái)，強(qiáng)化與企業(yè)的對(duì)接以及產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入的管控。

在具體操作上，針對(duì)不同企業(yè)的發(fā)展階段和差異化訴求，創(chuàng)新性提出了五種更新模式：增資擴(kuò)股、政府主導(dǎo)收儲(chǔ)、在建工程轉(zhuǎn)讓、股權(quán)轉(zhuǎn)讓回收、自主轉(zhuǎn)型提升，破解產(chǎn)業(yè)空間資源盤活利用難題，推動(dòng)設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)升級(jí)進(jìn)程。

這種制度上的創(chuàng)新，使更新成為漸進(jìn)的協(xié)商過程，而非單一的推進(jìn)命令，成為項(xiàng)目得以持續(xù)推進(jìn)的核心支撐。

張家灣設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)于2020年率先啟動(dòng)銅牛地塊與北泡地塊的更新改造項(xiàng)目，建設(shè)北京未來設(shè)計(jì)園區(qū)和北京國際設(shè)計(jì)周永久會(huì)址。園區(qū)竣工后集聚創(chuàng)研工作室、大師工作室、設(shè)計(jì)交流與展示及管理辦公等多元功能，構(gòu)建了開放共享的設(shè)計(jì)企業(yè)生態(tài)圈。兩地塊的更新帶動(dòng)啟動(dòng)區(qū)內(nèi)空間形態(tài)與功能布局不斷完善，設(shè)計(jì)研發(fā)、高校及生活配套等業(yè)態(tài)陸續(xù)入駐，街區(qū)環(huán)境品質(zhì)與藝術(shù)氛圍顯著提升，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)初步顯現(xiàn)。

2016-2026

十年回望

十年間，張家灣設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)的建設(shè)從最初的空間改造，走向產(chǎn)業(yè)融合與機(jī)制完善。它的意義不在于“建成”，而在于“可持續(xù)的運(yùn)營”——在新舊交織中平衡工業(yè)遺存與創(chuàng)新發(fā)展的需求，在存量局限中尋求產(chǎn)業(yè)與生活的共贏。

如今的小鎮(zhèn)，正在從規(guī)模化建設(shè)階段邁入精細(xì)化、可持續(xù)的運(yùn)營階段。城市更新的價(jià)值，也在這種持續(xù)調(diào)整、漸進(jìn)推進(jìn)中被展現(xiàn)：讓舊工業(yè)區(qū)成為新生活的載體，讓更新成為城市自我修復(fù)的力量。

參與部所：

詳細(xì)規(guī)劃與實(shí)施分院

詳規(guī)實(shí)施三所

詳規(guī)實(shí)施二所

詳規(guī)實(shí)施更新所

風(fēng)景園林三所

編者按

北京城市副中心十年，從藍(lán)圖擘畫到街巷生長，一座新城的肌理在理性規(guī)劃與日常生活的交匯中漸次明晰。本系列以“同衡親歷”為線索，回望北京城市副中心十年建設(shè)的關(guān)鍵瞬間：有體系構(gòu)建的冷靜思考，也有街巷更新的細(xì)微溫度。從控規(guī)藍(lán)圖到綠心生態(tài)，從高線公園到夜間消費(fèi)場(chǎng)景，每一次規(guī)劃都是一次關(guān)于未來生活的設(shè)計(jì)。十年磨礪，一幅“人民之城”的圖景正在成形；這既是城市的成長史，也是規(guī)劃者與城市共生的成長記。

同衡親歷持續(xù)更新 ··· ···

1.

2.

3.

4. 張家灣設(shè)計(jì)小鎮(zhèn)：存量工業(yè)用地的復(fù)合創(chuàng)新之路

5. 玉橋街道：從“小家”到“大家”的家庭友好型街區(qū)更新

6. 天賜良園社區(qū)：副中心十年建設(shè)的微觀視角

7. 光影十年，點(diǎn)亮未來：行政辦公區(qū)照明規(guī)劃設(shè)計(jì)

系列采訪 持續(xù)更新··· ···

撰稿｜陳嘉漩

封面圖/頭圖｜清華同衡攝影協(xié)會(huì) 鄭強(qiáng) 攝

本文供稿｜清華同衡 詳細(xì)規(guī)劃與實(shí)施三所、宣傳辦