華誼兄弟最后是不是倒在房地產上

2026年4月，一則消息擊穿整個文娛與資本圈：華誼兄弟被債權人申請破產重整

法院已啟動預重整程序

誰能想到，這家曾手握馮小剛、葛優、范冰冰等頂流資源

市值一度逼近900億的中國影視第一股

最終倒在了一筆僅1140萬元的到期債務上

看到這個消息的時候我還挺感慨的

努力回憶腦海中各種記憶的線索

突然回想起在此之前這家企業大力發展房地產的故事

大概在2012年

01

華誼轉向地產，就是這個年份開始的

做這個決定在當時來看似乎也合乎情理

當時影視行業痛點清晰

內容不可預測、回款不穩定、利潤率偏低、受制于出品整體的估值波動大

而房地產正處于土地紅利、杠桿紅利、城鎮化紅利三重疊加期

資金規模、回報確定性、資產增值空間

對內容行業形成碾壓式吸引

而且更重要的是

在那個時候的房地產可以悄無聲息的解決很多問題

特別是錢

重資產行業資金回籠量大且穩定，缺錢了插一腳地產

那么錢就源源不斷的來了

這在當時對于華誼兄弟而言絕對是左右手兩張牌非常好的組合

一手影視一手地產，可以最大程度的規避風險實現企業資本化的機制

與此同時，2011年上海迪士尼動工

徹底點燃王氏兄弟的野心

影視IP +主題樂園+文旅拿地，被視為可復制的“中國迪士尼”

這簡直是一個商業上完美的模型

當然，這不是一個人的原創

當時幾乎所有的開發商也是這么想的

融創、萬達、恒大……一個個文旅城的項目是不是依然歷歷在目

當然這里面的故事我們按下不表，我們看看華誼兄弟的擴張節奏

2012年

海口觀瀾湖華誼馮小剛電影公社簽約落地

成為華誼實景娛樂的第一個標桿

也是后續發展事態的起點

02

作為華誼首個落地項目

海口觀瀾湖馮小剛電影公社總投資55億元，負債24.23億元

項目以《芳華》《一九四二》等電影場景為核心

如果說海口項目是試水，蘇州電影世界就是自殺式重資產投入

拿地時間2012年，總投資：35億元

而2011年華誼兄弟總資產24.64億元，投資額為總資產1.42倍

從這里就可以看到華誼兄弟的野心

一家輕資產影視公司的全部身家，開始去賭一個重資產文旅項目

后面的趨勢開始了越演越烈的現象

背后是找了一個撬動房地產的杠桿：平安

和平安達成了戰略合作，平安在其中的策略核心是一個

幫助他們融資和土地評估

道理也很簡單，那時候電影市場如今正在風口，可以很好的融資

至于做土地評估也很簡單

平安入股了綠地、碧桂園、旭輝這樣的房企

有華誼電影概念進入，找開發商來做執行簡直就是手拿把掐的事情

另外，平安還給了華誼一個巨大的承諾：給華誼兄弟300億的貸款

2015年年中牽手建業打造鄭州電影小鎮項目，就是這樣的典型

2014年深圳坪山國際影視文化城也是如此

在2014年底公司執行總裁王中磊向外界描繪其藍圖：4到5年落地20個城市，每年為華誼貢獻180億美元收入

我簡單算了下

就是平均一年一個項目產生60億的收入

而這個范本的終極演繹就是：華誼兄弟和恒大的合作

這兩方的合作在當時來看真的是一拍即合

雙方未來合作開發100個小鎮

每個小鎮項目華誼都將獲得1億的品牌費用加10%的股份

這生意談的是不是很恒大也很華誼兄弟了

2017年，華誼兄弟的品牌授權及實景娛樂板塊營業收入同比增長204.60%到1.98億元

占總營收的比例也從去年同期的5.51%至14.93%

當然，恒大也因此得利

用這個噱頭可以大量的各地極其低價的拿地

就是因為在那個時候

小鎮是風口，土地需要概念，只要有概念就能夠低價出讓

華誼兄弟實景娛樂項目總投資已經超過500億元

全國各地可查的土地儲備近14000畝

這個數字放在房企里，毋庸置疑就是家百強地產公司

而我查了下全國各地華誼兄弟的項目

毫無疑問都是這種類型：龐大以及看上去唯美的旅游度假小鎮

后來，華誼兄弟收購了華遠地產旗下的華遠嘉利的全部股權及債權

有了這個殼，就可以在市場上獨立拿地了

這個時候的華誼兄弟輕資產重資產兩張手都有了

03

當然，后面的故事各位也能想象

事情沒有像想象中的那么理想

錢也沒有像想象中一樣從天而降

華誼在全國鋪開的項目，幾乎呈現一致結局：簽約轟轟烈烈，落地一地雞毛

實在躲不過去的馮小剛公社

場景建好了，但是游客稀稀拉拉

運營這件事擺在華誼兄弟頭上的時候發現比想象中要難

2017年上半年馮小剛公社的營業收入僅8764萬元

營業利潤為-1276.51萬元，凈利潤-1189萬元

問題硬核且致命：依賴單次打卡，復游率極低

電影場景靜態展示，無持續內容更新，游客 “來過一次不再來”

這個項目已經預示結局：華誼只會做 “場景”，不會做 “運營”

蘇州電影世界多次延期

2018年7月才正式開業，2018-2020年三年累計虧損近3.9億元

項目負債14.5億元，成為上市公司包袱

其他案例的細節在此就不再展開

結果幾乎都是一樣的

華誼的IP價值被高估，其無法為文旅項目提供持續內容、客流導入、運營體系、商業閉環

所謂“影視IP +地產”，本質是借文旅之名行拿地之實

一旦地產周期下行、拿地邏輯失效，模式立刻崩塌

04

今天為什么要聊這家企業，除了因為此時碰到了這樣的事件之外

但是華誼兄弟確實是一個非常好的樣本

這個樣本折射上個周期里幾乎所有企業的一個態度：房地產信仰

不是開發商

而是所有的企業

都說男人有錢就變壞，當一家企業有錢需要花或者突然賺了一大筆錢

幾乎所有的主流輿論都判定你應該做房地產

因為這個賽道能夠承載大量的資金

而且沒有風險

就是這樣一個屬性，吸引無數的熱錢進入

我們看到恒大碧桂園這樣的開發商里的激進者

也看到類似平安集團資本方在內部串聯悶聲發財

當然也有類似華誼兄弟這樣的企業垂涎已久希望也能分一杯羹

這是當時所有的一個常態

其實我們現在來回看當時，其實不是沒有風險暴露的痕跡

有一個非常典型的標準，就是我們去看一件事出來到底是對標錢還是對標事

我們想象為什么這么多開發商都死在做文旅地產或者小鎮項目

其實以前一直做住宅開發，大多相安無事

極少有企業做純住宅開發遇到做巨大的生死難題

當時所有的開發商做文旅或者小鎮蜂擁而至，腦子想的都是小鎮的利益：

小鎮或者文旅的項目體量夠大，所以土地成本足夠便宜

那么未來漲的越多我得到的越多

但是從未認真思考過大盤的開發大多難在運營，只有運營成功整個項目才能活過來

這也是為什么這么多開發商都需要所謂的ip概念，就是用ip就能“假裝具備運營能力”

這樣的荒誕決定了很多項目在短時間內被促成

事實上也證明了，純概念的餅不能支持很久，也是導致暴雷的最關鍵因素

說個黑色幽默的事情

2021年，陷入資金困境的華誼兄弟，就以2.25億元的代價

把蘇州華誼影城14.29%的股權賣給了世紀金源旗下公司

但世紀金源后來又賣給了韓國私募基金巨頭MBK Partners旗下海合安文旅

就是現在的蘇州陽澄半島樂園

新運營商接手之后，賣了之后突然就活過來了

僅一個暑假客流近40萬，收入增長70%

換句話來說

可能很多的文旅類項目本身的擇址和產品都沒有問題

但是運營成為了至關重要的因素

這些年我們聽到太多企業都說自己要對標迪斯尼，最后都證明了這只不過是資本市場的概念和噱頭

真正想要做好一個項目，是不會一開始上來有這樣的對標的

05

這個時候我突然想到同樣在2011年

在華誼兄弟瘋狂擴張做地產的時候

另外兩個巨頭也做了一件事

馬云和李連杰也成立了一家工作，做太極文化的傳播

當時馬云對李連杰說了對這家公司的期待

其中有個鐵律：不能碰房地產

我們此時此刻再來回味這句話

真的算是神來之筆

在那時會有這樣的判斷，一定是洞察到了什么

或者說感受到一些存在但是不合理的現象

本質意義上其實有很多人對自己的公司有過鐵律底線

不知道各位還記不記得王石曾經對萬科的叮囑

2001年的王石就對郁亮說：如果你做商業地產，我就在棺材里都會爬出來抓住你的手，不讓你做

2011年apec的王石更加直白：誰要是多元化，就算我死了，也要出來反對

其實我們想想

如果這二十年一直只做住宅

現在的萬科又是怎么樣的模樣

此一時彼一時

時間就是這么的無情

本質上來說，商業世界的誘惑和殘酷同樣存在

而身在其中的個體很難看透這到底是機會還是風險

硬幣總有正反面

企業家之所以成為企業家就在于他們的勇敢，敏銳而且有魄力解決問題

企業家失敗也有可能是在于魯莽，敏感以及以為自己在解決問題

這些標簽很多時候都是一樣的，不曾知道什么是什么

這也是為什么在時過境遷之后，王中磊說了：“資本狂潮時期，我們做了不太正確的選擇。”

失去才知道珍惜

這或許才是亙古不變的真理了