【澤達(dá)說法】丈夫擅自抵押夫妻房產(chǎn)，第三人能善意取得嗎？

案例回顧

2011年7月，丈夫程某在妻子潘某完全不知情的情況下，與某銀行簽訂《個(gè)人循環(huán)借款合同》貸款150萬元，同時(shí)以夫妻共有的位于北京朝陽區(qū)的一套房屋作為抵押，并在抵押合同上冒簽了妻子“潘某”的名字。當(dāng)時(shí)該房屋登記在程某個(gè)人名下，但屬于婚后購買，為夫妻共同財(cái)產(chǎn)。

關(guān)鍵情節(jié)：銀行在辦理抵押時(shí)雖然查驗(yàn)了程某的結(jié)婚證，也要求共有人到場簽字，但實(shí)際上“潘某”簽名系程某偽造，銀行并未核對(duì)筆跡，也未堅(jiān)持面簽。三個(gè)月后潘某與程某離婚，協(xié)議約定房屋歸潘某所有，貸款由程某償還。此后潘某為了監(jiān)督程某還款，曾代程某將款項(xiàng)存入還款賬戶，但從未在抵押文件上追認(rèn)。

潘某發(fā)現(xiàn)房屋被抵押后，立即向銀行提出異議，并起訴至法院，要求確認(rèn)抵押合同無效并注銷抵押登記。銀行則主張自己善意取得抵押權(quán)，且潘某事后還款行為構(gòu)成追認(rèn)。

案件結(jié)果

法院最終判決：1、《個(gè)人借款最高額抵押合同》無效；2、銀行與程某于判決生效后七日內(nèi)辦理抵押注銷登記；3、司法鑒定費(fèi)13700元及一、二審訴訟費(fèi)均由銀行與程某負(fù)擔(dān)。銀行的上訴理由（潘某還款構(gòu)成追認(rèn)、貸款屬于夫妻共同債務(wù)、抵押權(quán)已登記應(yīng)有效）全部被法院駁回。

二審法院明確指出：某銀行在辦理抵押時(shí)未盡審查義務(wù)，對(duì)偽造簽字無法作出合理解釋，不構(gòu)成善意；潘某通過自己賬戶還款是履行離婚協(xié)議中監(jiān)督還款的約定，并非對(duì)抵押權(quán)的追認(rèn)；抵押登記本身并不當(dāng)然使抵押權(quán)有效。

澤達(dá)分析

北京澤達(dá)律師事務(wù)所基于本案為您做以下法律分析：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國擔(dān)保法〉若干問題的解釋》第五十四條：“共同共有人以其共有財(cái)產(chǎn)設(shè)定抵押，未經(jīng)其他共有人的同意，抵押無效?！?案涉房屋是夫妻共同財(cái)產(chǎn)，程某一人簽字且偽造妻子簽名，屬于無權(quán)處分，合同效力待定。

《民通意見》第89條明確：部分共有人擅自處分共有財(cái)產(chǎn)的，一般認(rèn)定無效，但第三人善意、有償取得的除外。銀行在明知程某已婚、抵押物為家庭住房的情況下，雖然形式上要求共有人簽字，但實(shí)際未核對(duì)簽字真?zhèn)?，未?jiān)持面簽，存在重大過錯(cuò)，不滿足“善意”要件。鑒定意見證實(shí)簽字偽造后，銀行無法解釋，徹底喪失善意基礎(chǔ)。

潘某在離婚后為監(jiān)督程某履行還款義務(wù)（離婚協(xié)議約定貸款由程某償還），曾通過自己賬戶代轉(zhuǎn)款項(xiàng)，這僅是對(duì)程某還款的督促方式，不能等同于對(duì)抵押權(quán)的追認(rèn)。且潘某在得知抵押后即通過訴訟、錄音等方式明確表示異議，完全符合《擔(dān)保法解釋》第五十四條但書中“提出異議”的要求。

銀行主張貸款用于家庭共同支出，但該問題屬于借款合同的債務(wù)承擔(dān)，與抵押合同效力屬于不同法律關(guān)系。抵押權(quán)是否有效，只看抵押設(shè)立時(shí)是否符合物權(quán)變動(dòng)規(guī)則，債務(wù)性質(zhì)不影響抵押效力判斷。

綜上，銀行審查存在重大瑕疵，不能善意取得抵押權(quán)；共有人潘某從未同意且及時(shí)異議，抵押合同自始無效，相應(yīng)的抵押登記應(yīng)予涂銷。

律師寄語

對(duì)銀行等金融機(jī)構(gòu)的警示：辦理抵押時(shí)，必須堅(jiān)持“共有人面簽+核驗(yàn)身份證件”，不能僅憑一本結(jié)婚證就相信配偶簽字。面簽過程建議拍照、錄像或留存人臉識(shí)別記錄，防止“冒簽”風(fēng)險(xiǎn)。即使房屋登記在一方名下，只要借款人已婚，就必須取得配偶的書面同意，否則可能承擔(dān)抵押無效的巨額損失。

“善意”不是一句口號(hào)，而是實(shí)打?qū)嵉膶彶榱x務(wù)。法律保護(hù)善意第三人，但絕不保護(hù)怠于審查的金融機(jī)構(gòu)。

北京澤達(dá)律師事務(wù)所律師對(duì)不同法律規(guī)定、熱點(diǎn)、案件、裁判文書的梳理和研究，旨在為更多讀者提供不同的研究角度和觀察視角。但需注意，我國并非判例法國家，且司法實(shí)踐中不同案例的細(xì)節(jié)千差萬別，切不可盲目參照。

如果您遇到類似糾紛難以解決，也建議您及時(shí)咨詢北京澤達(dá)律師事務(wù)所的專業(yè)律師，以便更好地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

本文作者：北京澤達(dá)律師事務(wù)所 剪兆華