地產(chǎn)舊秩序開始坍塌

新老交替有的時(shí)候感覺是

瞬間發(fā)生的

但是其實(shí)老秩序已經(jīng)腐化的很久很久了

大家新年好，我是盧俊

馬上就要復(fù)工了，不知道各位準(zhǔn)備的怎么樣

雖然感覺年剛過完

但是整個(gè)2026年已經(jīng)過完兩個(gè)月了

有沒有點(diǎn)嚇人

在26年的第一個(gè)月份，其實(shí)也是我放下自媒體身份開啟咨詢顧問模塊的第一個(gè)月份

也是我真正意義上深度介入項(xiàng)目開發(fā)密度最高的一個(gè)月

而站在我個(gè)人視角

我看到的畫面和我以前作為一個(gè)旁觀者完全不同的畫面

這個(gè)畫面的全貌

就仿佛我在見證地產(chǎn)舊秩序的坍塌

01

我首先看到的

是行業(yè)資源真正意義上向陌生面孔傾斜

當(dāng)所有人都在說著開發(fā)商大者恒大或者國(guó)家隊(duì)壟斷

我卻看到整個(gè)2025年大量的新鮮房企快速的進(jìn)入市場(chǎng)

你可能已經(jīng)聽過中堃、北谷的故事

也可能知曉鵬瑞走出深圳在廣州插下了旗子

遠(yuǎn)一點(diǎn)的包括萬華下面的麓湖，以及阿那亞在全國(guó)的擴(kuò)張

這些不靠規(guī)模取勝的品牌，作為一個(gè)新銳品牌正在用一個(gè)個(gè)單盤征服市場(chǎng)

與此同時(shí)

我看到的不僅僅是數(shù)量

更加看到的是這些新銳面孔，在項(xiàng)目開發(fā)過程中得到的支持

城市資源愿意也樂意給到這些新銳品牌

因?yàn)樵贕端層面也相信這些品牌現(xiàn)在敢擴(kuò)張靠的一定是產(chǎn)品一定是品質(zhì)

更加重要的是

這些新品牌背后的操盤手都無比年輕，全是7080后

中生代的地產(chǎn)操盤手全面進(jìn)入主舞臺(tái)

這些操盤手最大的特質(zhì)

就是經(jīng)歷過08年的樓市淡季與后面的樓市瘋狂之后，依然對(duì)這個(gè)行業(yè)抱有熱愛以及懷揣夢(mèng)想的理想主義者

這個(gè)標(biāo)簽在如今的行業(yè)內(nèi)極其罕見

也因?yàn)檫@樣的價(jià)值觀

他們從不看市場(chǎng)波動(dòng)只相信做好產(chǎn)品可以獲得該有的市場(chǎng)尊重

另外他們?cè)谟萌松弦埠艽竽?/p>

敢于用40歲以上的銷售，也敢于用25歲沒有地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)的人做策劃

尊重客戶也敢于跨界

更為重要的是，這些人敢于發(fā)聲發(fā)表自己的觀點(diǎn)

這點(diǎn)太難了

勇氣和勇敢是一種巨大的魄力

當(dāng)大部分從業(yè)者都選擇沉默都選擇低調(diào)的時(shí)候，他們?cè)敢庹境鰜戆l(fā)表對(duì)于行業(yè)的觀點(diǎn)

這一點(diǎn)難能可貴

我的《單盤主義時(shí)代樣本》本質(zhì)上就是給他們舞臺(tái)讓他們說話

這些觀點(diǎn)正在成為行業(yè)的價(jià)值觀成為主流輿論

引導(dǎo)行業(yè)往下一輪發(fā)展的核心力量

他們未來的項(xiàng)目或者規(guī)模是多少不知道，但是他們開始成為行業(yè)內(nèi)價(jià)值觀的主流，用自己的實(shí)踐來闡述單盤主義的含義

02

過年之前，我去走訪了幾個(gè)明年要入市的項(xiàng)目，發(fā)現(xiàn)另外一個(gè)有趣的現(xiàn)象

現(xiàn)在一個(gè)單盤的一號(hào)位，也就是營(yíng)銷PM

越來越多的策劃出身了

這在以前是非常少見的

大部分的時(shí)候一個(gè)項(xiàng)目的策劃只會(huì)作為副手，大PM都是銷售出身

因?yàn)樾枰钢笜?biāo)也要帶隊(duì)伍

但是在2026年這件事好像在悄然變化

策劃出身的地產(chǎn)人開始承擔(dān)更重要的責(zé)任

或者說更重要的項(xiàng)目，都會(huì)讓策劃來主操盤

這不是什么很虛的套話

而是很重要的一點(diǎn)，過去一年在行業(yè)內(nèi)實(shí)現(xiàn)有口皆碑的標(biāo)簽式的項(xiàng)目，清一色都是策劃條線操盤的

現(xiàn)在策劃做pm之所以如此，是因?yàn)樗麄兩弦粋€(gè)做的項(xiàng)目大獲成功

每一個(gè)單盤本質(zhì)上投入產(chǎn)出比都是恒定的

要么是前期更好的投入想法

要么后期投入更多的資源

要么末端投入更多的渠道

這不是三選一，而是在過去一年這三種策略都有過若干次的嘗試并且有了充分的反饋和復(fù)盤

只有前端在策劃端發(fā)力，才有可能創(chuàng)造一個(gè)項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)有口皆碑

品牌效應(yīng)如今已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的虛名

而是真真實(shí)在的轉(zhuǎn)換力

好的策劃可以讓一個(gè)單盤具備較大的自流量獲得，也能夠創(chuàng)造一系列的物料提升轉(zhuǎn)換率

這還是在C端層面的

在B端和G端的品牌效應(yīng)就更別說了

好房子趨勢(shì)是主導(dǎo)，土地端的招商引資更是如此，做好一個(gè)項(xiàng)目的口碑已經(jīng)成為每一個(gè)PM必須要具備的能力

這種變化也會(huì)讓每個(gè)項(xiàng)目多了更多內(nèi)容上的梳理和表達(dá)

03

另外

不少大公司也開始刀口向內(nèi)，開始挑戰(zhàn)自己公司組織架構(gòu)

說實(shí)話其實(shí)我特別不喜歡吹噓我認(rèn)識(shí)哪些哪些領(lǐng)導(dǎo)

但是我必須坦誠(chéng)的和大家說，過去一年是我見房企高層最密集的一年

見得都是最頂層的那一批

前十的房企我估摸著見過六個(gè)

幾乎目前所有的大廠集團(tuán)層面的組織架構(gòu)都在迅速的挑戰(zhàn)

減少邊界以及交叉作業(yè)，從業(yè)提升戰(zhàn)斗力

整個(gè)組織架構(gòu)的挑戰(zhàn)，目的就是為了提升每個(gè)單盤的研發(fā)密度和產(chǎn)品能級(jí)

包括在董事長(zhǎng)或者總經(jīng)理層面為什么愿意和我來聊

目的就是為了如何研發(fā)出符合未來趨勢(shì)的單盤能級(jí)項(xiàng)目

這不是什么情懷或者口號(hào)

這是非常理智的一次企業(yè)化運(yùn)營(yíng)的結(jié)果

如今不論龍頭的哪家企業(yè)，一定是未來的項(xiàng)目數(shù)量越來越少

這也就意味著每個(gè)項(xiàng)目對(duì)于企業(yè)的營(yíng)收和利潤(rùn)的干擾就越大

所以勢(shì)必導(dǎo)致對(duì)于每個(gè)單盤的投入會(huì)更多

怎么投入

就是在口碑上投入

就是在利潤(rùn)上投入

就是在去渠道化上投入

每個(gè)項(xiàng)目都必須成功，不能失敗

這也確實(shí)不是危言聳聽

其中一位董事長(zhǎng)也非常坦誠(chéng)的和我說

不要看每年手上百來個(gè)項(xiàng)目，如果一個(gè)項(xiàng)目做失敗了

可能全集團(tuán)的利潤(rùn)就全沒了

直接影響第二年的投資心態(tài)

現(xiàn)在幾乎每一個(gè)大廠每年的投資核心就是三個(gè)原則：

——大部分項(xiàng)目能夠?qū)崿F(xiàn)微利且穩(wěn)定

——重點(diǎn)幾個(gè)項(xiàng)目巨量投入換回巨量利潤(rùn)

——整個(gè)賬面實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流內(nèi)循環(huán)

清晰明了

也越發(fā)果斷

04

這也是為什么說舊秩序在崩塌

本質(zhì)上是房地產(chǎn)行業(yè)在位的從業(yè)者和企業(yè)，包括輿論……整個(gè)世界觀在重塑

老辦法的終局大家都已經(jīng)知道

僅有的利潤(rùn)全部被瓜分給了渠道，所有一切的努力都給了第三方做嫁衣做肥料

如今必須要用新的辦法，才能有機(jī)會(huì)

單盤主義本質(zhì)上背后就是這樣的價(jià)值觀

單盤主義雖然只是四個(gè)字，但是是對(duì)于未來房地產(chǎn)世界的重度濃縮

只有把所有的注意力放在一個(gè)單盤上，才有可能創(chuàng)造新的可能

哪怕很俗套的為了規(guī)模，也是需要通過一個(gè)個(gè)盤的實(shí)踐和落地

如今對(duì)于房企而言

單盤是戰(zhàn)術(shù)，單盤也是戰(zhàn)略本身

以一個(gè)項(xiàng)目為核心構(gòu)建的價(jià)值觀正在重塑房地產(chǎn)行業(yè)的每一條體系

05

我們?cè)?025年12月啟動(dòng)我們公司的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型

很多人覺得我是自廢武功

容易的媒體生意不做轉(zhuǎn)型做咨詢這種又累又重的活

這里面的起承轉(zhuǎn)合今天我就不說了

但是可以和大家說結(jié)果

1月份我們就完成了過去一年50%的業(yè)績(jī)，今年保守估計(jì)業(yè)績(jī)會(huì)比去年翻三倍

這當(dāng)然不值得驕傲

但是背后的改變?cè)谀睦?/p>

一個(gè)重大的趨勢(shì)出現(xiàn)：

我們拿到了開發(fā)商集團(tuán)內(nèi)部客研的預(yù)算

這筆預(yù)算對(duì)我們來說，一個(gè)最核心的工作，就是幫助每一家企業(yè)重新建立對(duì)于客戶的認(rèn)知

這才是新秩序開始的根本

過往舊時(shí)代，房企對(duì)于客戶的認(rèn)知都是按照購買力來劃分的

但是如今

客戶的購買決策已經(jīng)細(xì)分出了標(biāo)準(zhǔn)、功能、審美、情緒

并且購買個(gè)體也裂變出了關(guān)系、連接、出身背景等細(xì)分項(xiàng)

每一項(xiàng)都有若干個(gè)分析

每一個(gè)分支交叉就會(huì)創(chuàng)造出不同的需求

我們的工作就是在集團(tuán)內(nèi)完成客戶全新意識(shí)的梳理

然后再重點(diǎn)項(xiàng)目完成單盤的意向客戶需求的臉譜化明確

今年1月幾乎每個(gè)業(yè)務(wù)都是這么來的，這錢我賺的辛苦，但也賺的開心，因?yàn)槲胰υ诟淖円粋€(gè)項(xiàng)目

目前所有的交付，每一家房企的反饋都是超值

因?yàn)槲覟樗麄儎?chuàng)造了更大的價(jià)值

建立的客戶認(rèn)知體系，不僅是一張戰(zhàn)略藍(lán)圖，更是一本戰(zhàn)術(shù)手冊(cè)

而本身就是一個(gè)護(hù)城河

讓每個(gè)項(xiàng)目在區(qū)域落地的時(shí)候有了對(duì)于一個(gè)項(xiàng)目更多的具體理解

每一個(gè)和我合作的開發(fā)商都知道

只有all in在前端，才能創(chuàng)造一些項(xiàng)目擺脫后端

06

我一直感覺，我似乎在見證著這個(gè)行業(yè)像冰川一樣在我眼前炸開

以前我們對(duì)行業(yè)的理解大概都是一個(gè)個(gè)數(shù)字

房企端的規(guī)模，客戶端的房?jī)r(jià)，從業(yè)者這邊的收入……

跳動(dòng)的數(shù)字支撐了市場(chǎng)接近20年的快速發(fā)展

而最近幾年，關(guān)于數(shù)字被越來越少提及

甚至數(shù)字本身就代表著某種原罪

但是如今，本來以為堅(jiān)固的冰塊瞬間稀碎

所有的標(biāo)準(zhǔn)和方法論在冰塊裂開之后蕩然無存

新方法還沒有共識(shí)的時(shí)候

從依然漂浮的冰塊身上找到方向是當(dāng)下幾乎所有人的共識(shí)

最近我對(duì)一個(gè)詞還挺有感覺的：我們這一代地產(chǎn)人

如今這個(gè)時(shí)間點(diǎn)，我真心覺得這一代的操盤手和過去有了本質(zhì)性的變化

這不是某種預(yù)判

而是一個(gè)個(gè)具體的現(xiàn)實(shí)

他們正在用自己的態(tài)度輸出自己的單盤價(jià)值觀

從而營(yíng)造出整個(gè)行業(yè)的世界觀

所有的規(guī)律都是在某些定向人群中形成一個(gè)小趨勢(shì)

然后直到變大到可以影響整個(gè)行業(yè)

過年期間我在老家借了輛油車開，在路上的時(shí)候怎么開怎么不對(duì)勁

總覺得差口氣

才發(fā)現(xiàn)作為一個(gè)老司機(jī)，已經(jīng)不知不覺不會(huì)開油車了

而有新能源汽車這件事至今，前前后后也不過三五年時(shí)間

所以時(shí)間過的真快啊

新秩序什么時(shí)候建立尚不得而知，老秩序的崩塌真的就在一瞬間

07

每一代年輕人都有每一代的易烊千璽要追

每一代地產(chǎn)人都有他們的單盤主義價(jià)值觀需要實(shí)現(xiàn)