大華想重返上海，業(yè)主想重回2024

1月的最后一周，大華是上海樓市絕對的主角。兩大新盤連發(fā)，中介們的宣傳攻勢，排山倒海。

大華望樾：

開盤當天去化超94%，熱領虹橋當紅不讓

大華星嶼：

首開即罄81%，驗證倒掛絕版稀缺價值

別的不談，單說文學造詣，絕對是拉滿了。

“首開售罄”的說法都聽說過，“首開去化81%”也不稀奇。這個“首開即罄81%”，不免讓人有些懵，究竟是賣完了還是沒賣完？

一句話，兼顧了開發(fā)商的體面與數據的嚴謹，情商杠杠的。

關于大華星嶼的熱銷，外面的宣傳口徑很統(tǒng)一：其表現驗證了“產品力才是硬道理”的市場邏輯——

在當前普遍依賴中介渠道和價格促銷的上海樓市，大華星嶼以“三不”策略切入，僅憑產品與地段實力直面市場，逆市熱銷，樹立了嘉定區(qū)域的價值標桿。

所謂“三不”策略，指的是項目：

不開分銷、不設折扣、不玩套路。

這讓大華上海另一個項目“公園柏翠”的業(yè)主，實名羨慕。

就在大華憑借“三不”策略，硬氣席卷上海樓市時，公園柏翠的業(yè)主們，剛在業(yè)主之家公眾號上，發(fā)布了一則嚴正聲明：

期待某華集團能做出真正符合其上海領軍房企身份的明智抉擇，勿謂言之不預！！！

結尾連用三個感嘆號，相當扎眼。

來源：大華公園柏翠業(yè)主之家

在發(fā)布聲明之前，“公園柏翠”的業(yè)主剛剛與項目開發(fā)商，完成了2025年11月以來的第五次談判，只是結果，依舊沒啥進展。

談判的主要原因，是一些業(yè)主覺得，自己被開發(fā)商“套路”了。

從去年11月開始，在社交、媒體平臺上，公園柏翠的部分房源不僅85折出售，還有返傭送車位。

大華公園柏翠2024年9月27日首次開盤，到現在才一年出頭。

當時項目均價約6.48萬元/㎡，有業(yè)主粗略計算，這些福利疊加在一起，相比自己2024年買入的價格：

便宜了近百萬。

誰的錢也不是大風刮來的，老業(yè)主自然不愿吃啞巴虧。

最關鍵的是，前期買房時，項目銷售為了讓客戶快速“放心”簽約，曾明確表示：

后期不打折、不分銷返傭、不降價。

業(yè)主們不理解，怎么說好的事兒，突然就變了？

面對業(yè)主的質疑，開發(fā)商回應，表示項目降價、返傭均屬于渠道中介及小媒體的：

個人行為。

這個說法，別人信不信不知道，業(yè)主們沒信。他們認為，渠道中介及小媒體很難以“個人行為”的形式實現打折：

難道中介都是做慈善的，虧錢賣房給大家送福利？

言外之意，他們懷疑這波降價的背后有開發(fā)商的影子。

關于大華，我們之前也簡單聊過，上海本土的老牌民企。

2025年上海房企權益銷售榜上，大華以全年102.6億元的權益銷售額排名第9。

2025年，上海權益銷售榜前二十，已幾乎看不到民企的身影，前十中，純民企更是只占了兩席，可以說，大華也是如今上海地產民企：

最后的牌面之一。

大華的地產之路始于舊改。

1992年，上海寶山區(qū)大華啟動成片舊區(qū)改造，成立了“上海大場房地產開發(fā)經營公司”用于舊改開發(fā)。

這家公司，就是大華的前身。

當時，大華還是一家集體所有制企業(yè)，1995年，時任寶山區(qū)大場鎮(zhèn)副鎮(zhèn)長金惠明上任公司總經理，1998年，公司正式更名為“大華集團”。

2002年，寶山區(qū)大場鎮(zhèn)將集團75%的股份，轉讓給了包括金惠明在內的34名自然人股東，其中還包括金惠明的弟弟金建明、女兒金玲等。

自此，大華完成了從公到私的華麗轉身。

早期，大華以風格穩(wěn)健著稱，業(yè)務多集中于上海寶山區(qū)域，一度被譽為“寶山之王”。

到2018年，大華集團已經頗有規(guī)模，同年正式開啟了全國“沖沖沖模式”，一路高舉高打殺進了廣州、惠州、徐州、昆明。

2021年，大華喊出做大規(guī)模的口號，提出：

力爭三年內實現800億的銷售目標。

只是，當時全國地產市場已經進入了調整期，大華全國業(yè)務受挫，目標不了了之。

不過，大華擴張的野心并沒有停止。

2023年，大華重拾“走出去”的目標，而且這一次更加兇猛：

專挑核心城市的核心地塊下手，哪怕溢價再高，也絕不手軟。

記得2023年大華第一次進京，就給北京的同行們，帶來了一些小小的震撼。在當時大火的昌平朱辛莊地塊土拍中，大華以15%溢價率，在42家房企口中成功奪食。

同年，除北京外，大華還殺入了杭州等熱門城市攪動風云。

但步子邁大了，也容易出現一些問題。

大華瘋狂擴張的那些年，一方面其在大本營上海的地位，出現了明顯的滑落，另一方面，房企的口碑也一年不如一年。

尤其是這幾年，大華的業(yè)主團建事件頻發(fā)。上海網友們開玩笑表示，大華已經是獨一檔了，誰家項目有點毛病，都要被拉出來比一比，說它：

快趕上大華了。

同時，持續(xù)重倉拿地，讓大華的財務狀況開始吃緊。

數據顯示，大華集團總資產為1498億元，同比減少13.11%。公司的債務規(guī)模也連年攀升，截至2024年，已經來到約1594.1億元，而2018年，這個數字為632.57億元。

為了解決問題，從2024年開始，大華開啟了一輪轟轟烈烈的保去化行動，加速資金回流。

包括前面提到的公園柏翠在內，大華多個項目都有打折促銷的消息傳出。

比如大華星曜，據傳尾盤部分房源7折就能拿下，大華梧桐樾，據說部分房源82折 +送車位+返傭 33 萬......

此外，大華的戰(zhàn)略中心也出現明顯的調整，簡單來說就是四個字：

重返上海。

去年，大華提升了在上海市場的拿地強度。

先是以溢價率32.31%在大寧造出新的板塊單價“地王”，又去青浦徐涇、嘉定相繼拿地，年底，還通過協(xié)議方式將寶山顧村地塊收入囊中。

調整的原因不難理解。

作為一線城市，上海樓市表現出了極強的韌性，外來房企都爭著入滬，更何況是本地房企。

而依托本地房企的優(yōu)勢，大華也有望進一步打開局面。

只是，對于老業(yè)主們來說，比起大華能否順利重返上海，他們可能更關心自己的房子，能不能如承諾一樣，房價重回2024年？

就算回不去，至少會議已經開了五次，大華也該站出來給個說法了。