廣東
文/言叔
1月12日，花旗銀行扔出了一顆重磅炸彈：
把2026年香港樓價漲幅預測從3%直接上調到8%！
這一下可不是小打小鬧，而是整整翻了一倍多。
花旗的意思很明確：香港樓市要開啟持續數年的上行周期，明年價格還要進一步攀升。
01
花旗這次為啥這么有底氣？
花旗認為，背后有五大核心因素在撐腰。
首先是土地供應創了14年新低，而且比銷售量還少。
這是什么概念？
一言概括，就是香港房子不夠賣了！
供需關系一旦失衡，價格自然要往上走。
其次，現有住宅存量預計一年內要縮減1萬套。
本來房子就不夠，現在還在減少，這不是火上澆油嗎？
第三，香港2026年住宅市場可能自2019年來首次轉為凈吸納狀態。
簡單說，就是買房的人比賣房的人多，市場從"賣方市場"徹底轉向"買方市場"。
第四，年內約16萬人才流入香港，這些人既要租房也要買房，需求一下子就上來了。
最后，2022至2025年租金累計漲了20%，現在租房子比買房子還貴，很多人干脆"轉租為買"。
樓市一火，地產股自然也跟著沾光。花旗預計開發商股資產凈值（NAV）折讓率將從當前52%收窄至40%。
這是什么意思呢？
就是現在地產股被市場低估了，未來有很大的上漲空間。
花旗還特別點名了幾家公司：
新鴻基地產、信和置業、恒基地產及長實集團。這些公司因為聚焦住宅開發，被列為優先推薦標的。
02
如何看待花旗的對香港房價的預判。
在說言叔觀點之前，言叔想跟大家分享一個現象。
不知大家有沒有發現一個非常有意思的現象：
恒指與房價走勢高度相關。
這是什么邏輯呢？
其實很簡單，股市好了，大家有錢了，自然就會考慮買房。
而且股市上漲往往意味著經濟向好，人們對未來有信心，也更愿意投資房產。
還有一個重要因素不能忽視，就是利率下行。
美聯儲繼續減息，香港的按揭利率也在下降。
花旗指出，400呎以下的小型單位租金收益率約3.7%，已經可以抵銷按揭利率了。
這意味著什么？
就是買房比租房還劃算！
這種情況下，誰還會選擇租房呢？
03
其實，香港樓市的熱度從去年就開始顯現了。
2025年，香港整體樓宇買賣合約登記量達80702宗，創四年以來新高。
其中12月有8999宗，是近20個月新高。全年樓宇買賣合約總值6142.77億港元，同比上升一成五，實現了"價量齊升"。
今年香港首個大型新盤"Sierra Sea2A期"未開售就接獲逾4.2萬個認購申請，超購逾197倍，是香港歷來首輪開售認購最多的新盤。
1月10日開售，首批213伙即日沽清。
這種場面，在幾年前是想都不敢想的。
在言叔看來，香港樓市能夠回暖，政策功不可沒。
圖源：《行政長官2024年施政報告》
近年來這一系列"組合拳"下來，置業成本大幅降低，激活了購買力，市民和新來港人才買樓意愿隨之提升。
04
綜合來看，香港樓市已經步入一個基本面更健康、更可持續發展的上行新周期。
政策效應、利率走勢與需求增加的共同作用，加上經濟向好的大背景，都為樓市提供了有力支撐。
當然，任何投資都有風險，樓市也不例外。
但從目前的情況來看，香港樓市的未來確實值得期待。
至少花旗是這么認為的，而且他們還把預測漲幅從3%上調到了8%，這可不是隨便說說的。
看來，香港房價離大幅上漲，可能真得不遠了。
作者：言叔，資深財經評論員，堅信 “認知才是最大的不動產”。關注我，用不一樣的視角看世界。
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