從“擔保狂魔”到“以物抵債”：“河北王”榮盛發展8.1億資產大甩賣

文/地產金融視界

6月12日，榮盛房地產發展股份有限公司（以下簡稱“榮盛發展”）發布公告，披露了關于子公司債務加入并以物抵債的公告。

根據公告，榮盛房地產發展股份有限公司（以下簡稱“公司”）全資下屬子公司廊坊寫意園林綠化工程有限公司（以下簡稱“寫意園林”）在廊坊銀行股份有限公司和平路支行（以下簡稱“廊坊銀行”）尚有借款未償還。

公告進一步披露，南京寧淥建設有限公司（以下簡稱“南京寧淥”）、河北中凱建設工程有限公司（以下簡稱“河北中凱”）、眾和建筑工程有限公司（簡稱“眾和建筑”）、北京超安園林景觀工程有限公司（以下簡稱“超安園林”），與榮盛發展及子公司有長期的業務合作，均為公司的重要供應商。

2021年，因經營所需，同時為增強與供應商之間合作的穩定性，進而增強地產開發項目工程實施的穩定性，保障項目的順利施工及按期交付，南京寧淥、河北中凱分別向金融機構申請融資，由榮盛發展及下屬子公司提供擔保。

目前，因榮盛發展部分子公司與南京寧淥、河北中凱、眾和建筑、超安園林尚有未結債務，同時四家公司在金融機構債務未結清。

榮盛發展在公告中提到，應金融機構要求，且為化解南京寧淥、河北中凱、眾和建筑及超安園林與部分子公司之間的未結債務，并進一步化解公司的債務風險，加快促進公司良好發展，根據公司經營發展需要，擬由公司的子公司淶水榮盛偉業房地產開發有限公司（以下簡稱“淶水偉業”）、唐山榮盛房地產開發有限公司（以下簡稱“唐山榮盛”）、邢臺榮盛旅游發展有限公司（以下簡稱“邢臺旅游”），與廊坊銀行股份有限公司及三個支行（統稱為“廊坊銀行”）及相關主體簽署《以物抵債協議》，約定以公司下屬子公司名下資產（以下簡稱“抵債資產1”、“抵債資產2”、“抵債資產3”、“抵債資產4”）的價值或剩余價值為限債務加入至南京寧淥、河北中凱、眾和建筑、超安園林及寫意園林在廊坊銀行的債務，并將抵債資產1、抵債資產2、抵債資產3和抵債資產4過戶至廊坊銀行以沖減南京寧淥、河北中凱、眾和建筑、超安園林及寫意園林在廊坊銀行對應借款合同項下對廊坊銀行負有的部分債務。

同時，與南京寧淥、河北中凱、眾和建筑及超安園林有未結債務關系的分子公司與南京寧淥、河北中凱、眾和建筑及超安園林簽署相關法律文本，等額調減未結債務金額，即通過先債務加入、后過戶方式完成以物抵債交易。其中，抵債資產1抵債金額4.22億元，抵債資產2抵債金額7804.64萬元，抵債資產3抵債金額1.04億元，抵債資產4抵債金額2.06億元。

榮盛發展方面表示，本次以物抵債事宜有利于公司債務的化解，促進公司經營與發展，交易總額約為8.10億元，交易不涉及人員安置、土地租賃、債務重組等情況。本次交易完成后不會產生關聯交易，不涉及與關聯人產生同業競爭。本次交易不涉及上市公司股權轉讓或高層人事變動計劃等其他安排。

地產金融視界注意到，這并不是榮盛發展首次以物抵債。5月19日公告顯示，榮盛發展以及子公司通過先債務加入、后過戶方式的方式，以兩處資產抵償了約15.2億元債務。

對于以資產抵債，易居房地產研究院副院長嚴躍進分析，主動抵債可掌控處置節奏、快速剝離低效資產，尤其在樓市低迷期，酒店物業等重資產流動性較差。他進一步提出，此舉還能夠避免折價拋售，若公開拍賣可能大幅折價，而抵債可按賬面原值或評估值作價，有助于優化報表結構，降低資產負債率。

值得一提的是，上述計劃抵債的資產均已抵押，需先行解除抵押才能完成過戶，否則會觸發債務恢復條款。

截至本公告披露日，榮盛發展實際擔保總額約為429.65億元，占公司最近一期經審計凈資產的289.23%。其中公司及其控股下屬公司對合并報表外單位提供的實際擔保余額76.15億元，占公司最近一期經審計凈資產的51.26%，公司逾期擔保金額為66.46億元。

業績上，榮盛發展2024年實現營業收入約380.09億元，同比下降35.53%；歸屬于上市公司股東的凈虧損約84.44億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經常損益的凈虧損約80.50億元，經營活動產生的現金流量凈額-16.96億元。

值得注意的是，債務逾期問題似乎成為榮盛發展最大風險點之一。截至2024年12月31日，榮盛發展已逾期未償還的借款總額為79.66億元，已逾期未償還的短期借款總額為1805萬元。

此外，截至2024年年末，榮盛發展的總資產縮水21.42%至1617.62億元；期末，榮盛發展合并范圍內負債合計約1444.36億元，長期借款約73.93億元，一年內到期的非流動負債約272.37億元，資產負債率高達89.29%。

最新數據顯示，榮盛發展2025年第一季度的營業收入約69.86億元，同比下降37.14%；歸屬于上市公司股東的凈虧損約8.95億元，歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈虧損約9.17億元，經營活動產生的現金流量凈額約-4.80億元。

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