房山良鄉大學城這塊地，電建9.56億抄了個“底”

大家好，我是地產十一郎。

8月11號，北京土拍市場成交了兩塊地。房山良鄉大學城和順義馬頭莊，加起來16.63億，全部底價成交。房山這塊，電建9.56億拿的，樓面價1.33萬/㎡。

這塊地乍看不聲不響，但十一郎仔細一扒，發現電建這步棋走得挺有意思。

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DICHAN SHIYIYAN

一塊被“低估”的地

先看地塊底細。

房山區拱辰街道，五環到六環之間。最大亮點就仨字——地鐵口。

離房山線良鄉大學城站不到200米，屬于那種出門買杯咖啡走到站臺還是燙嘴的距離。

地塊分兩塊拼在一起。

北側是商業，1.5萬方，限高36米。這塊地有個硬性要求——必須跟地鐵站搞“空中連廊”。也就是說，以后商業和地鐵站打通了，下雨天不用撐傘。

南側是住宅，容積率1.7，限高45米。

出讓文件還點名要求：鼓勵按“好房子”標準設計，風雨連廊、架空層、開敞陽臺，能給的全給。

整塊地綜合樓面價1.33萬/㎡，剔除商業部分，住宅樓面價約1.7萬/㎡。

隔壁國賢府樓面價2.2萬/㎡，電建整整便宜了5000塊。一套100平的房子，光地價就省了50萬。十一郎常說，便宜5000塊的地價，就是寫在土地合同里的利潤——誰也搶不走。

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DICHAN SHIYIYAN

別人已經把路趟平了

這塊地最聰明的地方，不是便宜，是旁邊有人已經把路走通了。

隔壁就是中建房山國賢府，已經清盤了。

同一板塊、同一客群，別人已經用真金白銀驗證過：這里有人買房，而且買得動。電建不用再從頭教育客戶，客戶已經被國賢府教育過了。

同區域還有個璟賢瑞庭，也在賣。

另外這塊地的地鐵距離，比國賢府、京熙潤府都更近，不到200米，幾乎是地鐵蓋在門口。

這不是來打架的，是來填空的。

國賢府清盤后，板塊純改善產品斷檔了，電建這塊地正好卡進去——別人賣完了，你接著賣。燈都給你點好了，你直接上臺就行。

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DICHAN SHIYIYYAN

大概率又是一個“華曦府”

這塊地，大概率是電建地產的下一個華曦府。

先來看看華曦府的核心標簽——

地鐵口+低密小高層+高得房率+快節奏開盤。

這是電建在門頭溝長安華曦府，已經跑通的一套成熟的產品公式。而且，市場給出了驗證，賣的不錯。

而這次房山地塊，條件太像了：

地鐵不到200米、容積率1.7、限高45米、純改善定位。

——門頭溝的產品邏輯完全可以平移過來。

容積率1.7、限高45米，基本就等于8到11層的小高層，一梯兩戶，南北通透。做不了高層，也做不了別墅，最適合的就是洋房+小高層。

而且“好房子”標準全給配上：底層架空、風雨連廊、開敞陽臺、設備平臺贈送——這些都是今年北京新盤的標配。

這些放在房山3萬+的市場里，那簡直是降維打擊。

戶型方面，參考華曦府的邏輯，大概率是100到140㎡，三到四居。

板塊新房均價大多在3.2萬到3.6萬/㎡，總價控制在350萬到500萬這個區間，正好卡在房山改善客群最吃得消的價格帶上。

地鐵口+低密小高層+好房子標準+央企背書——四個標簽往那一貼，房山改善客很難繞得開。

04

DICHAN SHIYIYAN

電建在下一盤什么棋？

最后聊聊電建為什么拿這塊地。

第一，是真的便宜。

住宅樓面價1.7萬/㎡，隔壁國賢府2.2萬/㎡。便宜5000塊是什么概念？一套100平的房子地價省50萬。

同樣的售價，電建利潤更厚；同樣的利潤，電建定價更低。這個成本優勢，是寫在合同里的，誰也搶不走。

第二，節奏是真的快。

這塊地7月初電建旗下公司就發了招標計劃，拿地第二天就準備開工。跟門頭溝長安華曦府金安的操盤如出一轍——拿地即開工。

節奏越快，資金成本越低，利潤越厚。

這種“快”不是毛躁，是熟能生巧，是同一套打法在不同地塊上重復操作，越做越順手。

第三，電建需要補倉。

門頭溝長安華曦府清盤了，金安項目也去化超七成。再不拿地，北京團隊就要沒活干了。

但電建近兩年狀態不算寬裕，不可能去搶地王、賭預期。它需要一個算得過來賬的地方，以底價拿一塊有把握的地。

房山這塊地，恰恰滿足所有條件——便宜、有競品清盤打底、地鐵口、產品方向清晰。

很明顯，

這不是擴張，是補倉；這不是進攻，是防守。

但防守也要看防在哪兒。防在房山地鐵口，防在競品清盤后，防在地價比別人便宜5000塊——這種防守，本身就是最好的進攻。

房山良鄉大學城這塊地，沒有溢價，沒有爭奪，沒有地王光環。

但恰恰是這種“不聲不響”的交易，最能說明當下市場的邏輯——誰算得過來賬，誰就出手；算不過來，就看著。

電建算過來了：地價比別人便宜5000，有人已經把路趟平了，地鐵不到200米，容積率1.7天生就是改善的料。

門頭溝華曦府的打法，房山再來一遍。

對于電建而言，9.56億，換一個“填空”的機會。

市場好的時候，什么錯都能被掩蓋；市場不好的時候，只有算得過來賬的人，才敢出手。

電建這步棋，走得不算漂亮，但走得穩。

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