四川
今年上半年，全國(guó)商品房待售面積7.63億平方米，重點(diǎn)30城去化周期拉長(zhǎng)至近24個(gè)月。
很多人開(kāi)始糾結(jié)：房子還能不能買(mǎi)？手里的房子該不該趁早賣(mài)掉？
過(guò)去二十年，中國(guó)房地產(chǎn)最大的邏輯是增量時(shí)代。現(xiàn)在變了，真正愿意掏錢(qián)的人沒(méi)以前多了。
房?jī)r(jià)為什么能一直漲？人口。年年有大批年輕人進(jìn)城，租房、結(jié)婚、換房，需求沒(méi)斷過(guò)。
現(xiàn)在城鎮(zhèn)化率已摸到67%，離發(fā)達(dá)國(guó)家水平差不了太多。2025年全國(guó)出生人口僅792萬(wàn)，跟十年前比打了對(duì)折。60歲以上老年人3.1億，占總?cè)丝?2%。
城鎮(zhèn)化跑不動(dòng)了，生娃的少了，老人多了。三件事放在一起，人口結(jié)構(gòu)已很難支撐新一輪房?jī)r(jià)普漲。
但人口總量減少，不等于所有房子都不值錢(qián)。2025年城鎮(zhèn)常住人口凈增1083萬(wàn)，這些人去了有活兒干、有錢(qián)賺的大城市。
今年上半年，二手房交易占新房和二手房總量的50.4%，全國(guó)18個(gè)省區(qū)市二手房交易面積超過(guò)新房。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已正式跨進(jìn)存量時(shí)代。
以前是開(kāi)發(fā)商賣(mài)給老百姓，現(xiàn)在是老百姓賣(mài)給另一個(gè)老百姓。定價(jià)權(quán)不再只掌握在開(kāi)發(fā)商手里，隔壁老王的成交價(jià)說(shuō)了算。
第一張是控增量、去庫(kù)存。2025年底中央定調(diào)，2026年全面落地。上半年商品房待售面積連續(xù)四個(gè)月下行，合肥住宅用地供應(yīng)比2022年高峰降了七成多。
第二張是收儲(chǔ)存量房。2026年政府工作報(bào)告首次寫(xiě)入"鼓勵(lì)收購(gòu)存量商品房用于保障性住房"。全國(guó)36個(gè)重點(diǎn)城市已發(fā)布收儲(chǔ)公告。
第三張是城市更新。"十五五"期間預(yù)計(jì)帶動(dòng)投資超30萬(wàn)億元。2026年中央撥970億元支持老舊小區(qū)改造，1600億元超長(zhǎng)期特別國(guó)債支持地下管網(wǎng)建設(shè)。
方向很一致：不再靠拼命蓋新房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，而是靠盤(pán)活存量穩(wěn)住基本盤(pán)。
第一，全國(guó)普漲別想了。上半年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比降18%，新開(kāi)工面積降23.4%。
第二，城市間差距越拉越大。20%的人口流入型城市——一線(xiàn)和強(qiáng)二線(xiàn)，熱度在往回走。北京、上海上半年二手房成交同比分別漲5.7%和13.1%。人口流出的三四線(xiàn)城市，依舊低迷。
第三，同一座城市里，不同房子也在分化。北京海淀、上海靜安核心地段優(yōu)質(zhì)次新房，賣(mài)家議價(jià)空間從去年10%縮到3%-5%。城市郊區(qū)房子，去化周期普遍超18個(gè)月，賣(mài)不動(dòng)。
答案是三個(gè)條件一個(gè)不能少：人口持續(xù)流入的核心城市、核心地段、品質(zhì)過(guò)硬的好房子。
人去哪兒，錢(qián)就跟到哪兒，房?jī)r(jià)的支撐就在哪兒。
反過(guò)來(lái)，什么樣的房子會(huì)一直陰跌？人口流出的三四線(xiàn)城市、沒(méi)有產(chǎn)業(yè)支撐的區(qū)域、沒(méi)有學(xué)區(qū)和配套的老破小、遠(yuǎn)郊炒概念的項(xiàng)目。這些房子面臨的不是漲不漲，是賣(mài)不賣(mài)得掉。
對(duì)普通人來(lái)說(shuō)，地段、品質(zhì)、配套的重要性比以前重得多。你手里那套房子值不值錢(qián)，不取決于哪年買(mǎi)的，取決于在存量博弈的市場(chǎng)里，有沒(méi)有人愿意接盤(pán)。
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