青島信達?金地藍庭小區物業爭議追蹤：物業備案存瑕疵、業主大會投票引質疑，西海岸新區首創業委會履職指引落地遇堵點

齊魯網·閃電新聞8月8日訊（山東經濟廣播記者）山東廣播電視臺廣播經濟頻道《民生無小事》持續關注青島西海岸新區信達·金地藍庭小區物業進駐和業主大會議題合規問題。（此前報道青島西海岸新區信達金地·藍庭小區物業糾紛：原備案物業已注銷，業主質疑“無合同無備案續聘”合法性）近日節目組再次接到業主反映，業主大會存在不核驗投票人身份、出現非業主本人選票、物業上門誘導投票等諸多問題，同時小區電梯、消防、公共設施長期存在安全隱患。節目直播中先后連線長江路街道辦事處及青島西海岸新區住房和城鄉建設局，各方回應引發業主更多疑問。（以下為《民生無小事》節目錄音）

投票箱提前被打開，現場沒人核實身份

信達·金地藍庭小區業主大會于2026年7月25日至8月3日召開，就“是否續聘”現物業安徽信誠智慧城市運營服務有限公司青島分公司等8項議題進行表決。

8月5日《民生無小事》節目直播中，業主隋先生反映，投票一開始，物業就開始給業主打電話、線下掃樓，拿著選票找一些上了年紀、不熟悉情況的業主，挨家挨戶讓他們簽字同意續聘。（業主提供 ）

隋先生說，線下投票箱放在小區物業區域內的一間辦公室，裝了兩個攝像頭，但沒有工作人員現場核驗投票人身份，沒有業主代表或社區人員現場監票，任何人都能進去投。“誰都可以進來投。”反倒是不少業主自發跑去現場盯著。（業主拍攝 提供）

線下投票8月3日下午5點才截止，當天上午業主到現場，發現社區工作人員已經把票箱打開，開始統計選票了，現場除了社區工作人員沒有別人。（業主拍攝 提供）

業主拍了視頻發到業主群，巧的是，一位出差在外的業主在視頻里看到了自己那張票，正好就在票箱最上面。這位業主壓根沒投過票，也沒委托別人代投。隋先生告訴記者，“正好那個鄰居看到了，說我都不在家，為什么上面會有我的投票？那就很氣憤。你這個票肯定是有問題的?！保I主提供）

業主當場叫來社區書記和街道辦物業科蘇同志，要求調監控核實投票人數。隋先生說，長江路街道辦事處物業科蘇同志說監控在物業那里，得從物業調，其他情況要回去核實?！巴镀北O控在物業手里，業主想看都看不了，在一個決定物業去留的投票中，這公正嗎？”隋先生說。

截至8月5日節目直播，業主沒等到長江路街道辦事處任何核實結果。

街道辦：有監控就行，不需要人現場監督

節目直播中，主持人連線長江路街道辦事處物業科蘇同志。

蘇同志回應說，線下票需要在線上投票截止前錄入系統，“投票結束了就錄不進去了”，所以“沒有提前開箱這一說”。線下投票點也有24小時監控，不需要人現場監督。關于不核驗投票人身份，蘇同志說業主提出異議后“準備讓不動產交易部門協助，包括公證處一塊公證的進行核實”，但程序還沒開始。蘇同志說“業主大會是小區的一個自治組織，不是街道社區來給他開業主大會”，但同時也認可《青島市物業管理條例》規定街道辦有“指導監督”職責。

隋先生當場提出質疑：“線下票肯定是得投完了以后，再統一往系統里錄入。根本就不存在他說的大會結束了就錄入不了了。”隋先生認為，線下票箱應該密封保存，等所有投票渠道都停了再集中開箱錄入，而不是線下還在收票就開箱。社區工作人員沒有監票人在場，私自提前開箱錄入，怎么保證后面新投進去的票不被遺漏？怎么保證選票不被替換？

記者查閱《青島市物業管理條例》、《青島市智慧物業管理服務平臺業主大會和業主委員會工作指南》（青城管〔2022〕70號）和《青島西海岸新區業主委員會規范履職工作指引（第一版）》（青西新住建發〔2025〕186號），都沒找到蘇同志說的“線下票必須在線上截止前錄入，否則無法計入”的規定。

根據《青島西海岸新區業主委員會規范履職工作指引（第一版）》（青西新住建發〔2025〕186號）和《青島市智慧物業管理服務平臺業主大會和業主委員會工作指南》（青城管〔2022〕70號），業主通過平臺參會或通過平臺錄入紙質選票，由平臺和不動產登記系統自動核驗業主身份，不再要求業主出示身份證明和不動產權屬證明。

隋先生認為，智慧平臺的不動產核驗只認房號，不認“實際投票人身份”，系統沒法甄別現場投進去的票是不是業主本人投的。光靠監控，怎么防止非業主冒投、幽靈選票？投遞選票、票箱封存、委托核驗、秩序管控這些現場監督的事，街道和社區要不要現場履職？

物業公司沒接電話

8月5日直播中，節目組嘗試連線安徽信誠智慧城市運營服務有限公司青島分公司一位姓田的經理。此前這位經理主動給節目組打過電話，說業主提供的照片“全都是去年拍的”，物業“已經進行了整改”。記者讓他提供同樣位置的最新照片，但田經理最終未提供。直播中節目組撥了兩次田經理電話，都是“用戶暫時無法接通”。

住建局：備案分兩種，現物業“不符合備案情況”

8月5日直播中，青島西海岸新區住房和城鄉建設局就業主關心的物業備案問題作了回應。

物業科丁同志說，需要辦理物業合同備案的情況主要有兩種：一是前期物業合同，二是業主大會表決后簽訂的物業合同。信達·金地藍庭現物業的情況，“不符合備案情況”。

對業主“安徽信誠智慧到底有沒有法律依據進駐”的疑問，丁同志解釋，2019年小區完成前期物業招投標，青島宏方物業中標，是法定前期物業服務主體。2020年6月，集團注銷青島宏方物業，同集團另一家子公司安徽信誠智慧城市青島分公司進場接管。當時小區還沒成立業委會，沒開過業主大會，物業就找已收房的101戶業主挨個簽承諾書。2024年12月小區成立了業委會，由業委會組織業主大會表決解聘或選聘物業。

但隋先生說，業主群里很多鄰居都不知道這個事。

隋先生向節目組出示了一份青島西海岸新區住建局2026年6月11日出具的〔2026〕34號告知書。他曾申請住建局履職：責令物業退出、立案查處、退還物業費。住建局沒有支持，理由是“簽合同業主超過2/3，現在成立業委會，由業委會組織業主大會表決解聘/選聘物業”。（業主提供）

隋先生不認可：原中標物業青島宏方物業和安徽信誠青島分公司是同一集團，但兩家是各自獨立的法人。集團內部業務劃轉，能不能直接替代物業管理相關法規里關于前期物業招投標程序？34號告知書引用的《民法典》278條，適用前提是業主大會表決，可小區2020年根本沒開業主大會，就是挨個找業主簽約，告知書把分散簽約人數超過三分之二等同于滿足民法典278條，依據在哪？

業主要求的是核查2020年安徽信誠青島分公司進駐小區這一歷史行為是否違法，主管部門為什么把歷史問題全推給后來才成立的業委會？對此隋先生已申請行政復議。（業主提供）

投票開始，物業宣布降費

據隋先生反映，業主大會投票期間，物業給全體業主發了一封公開信。

信里說：續聘成功的話，“從續簽合同開始日期起，信達金地·藍庭小區住宅物業費由原2.52元/㎡/月調整為2.00元/㎡/月”。預交的物業費“按2.00元/㎡/月進行折算順延”。

2.52元降到2元，降了五毛二，降幅超過20%。信里說是“經濟大環境的壓力”和“社會責任感”，對業主反映的服務質量問題只字沒提。有業主質疑，投票期間宣布降價，時機耐人尋味。

據隋先生介紹，提交業主大會表決的續聘物業服務合同文本里，物業費條款還是2.52元，沒改成2元。降費只出現在物業單獨貼的告示里，表決文件沒同步更新，也沒重新公示表決議題。投票結果還沒公布，物業憑什么提前宣布續聘成功后的安排？2.52元是五星級服務的收費標準，降到2元之后，服務標準降不降？

業主：五星級收費，連基本服務都跟不上

“兩塊五毛二的物業費，是五星級服務的標準。但現在連基本的保安保潔都做不好。”隋先生說。

據隋先生節目中反映，小區部分樓棟電梯頻繁困人，困人后維保人員要15分鐘左右才能趕到，五方通話有的“根本不好用”，按了那邊聽不見。“最要命的是，維保的竟然找不出原因?！?br/>

業主還反映了小區多處消防設施存在缺失、損壞問題，部分防火門已破損失效。據業主向節目組提供的照片顯示，地下車庫消防栓箱內部配件空缺，滅火器檢查記錄存在提前填寫情況 ——2025 年 8 月 20 日拍攝的照片中，9 月份的檢查記錄已預先填好。業主表示時隔一年，“基本上沒有變化”。（業主提供）

公共區域狀況更讓業主揪心。井蓋存在破損、缺失情況，部分位于綠化帶內，業主稱相關問題擱置一年多未處置；一千多平方米的架空層堆積大量建筑垃圾與生活垃圾，形同大型垃圾場。隋先生表示，此前節目組報道了架空層垃圾堆積問題后，物業現已將架空層大門上鎖，業主無法正常進入。

隋先生介紹，小區地下車位為人防工程配套車位，開發商僅對外出讓長期使用權、不開放短期租賃，多數業主因此面臨停車難題。此外，隋先生還向節目組提交多段地下停車場發生財物失竊的監控視頻作為佐證。

“我們希望按照法律規定，公開、公平、公正地選聘一家有資質、有備案的物業公司。”隋先生說。

推來推去，誰來“接單”？

7月23日業主大會召開前，節目組曾致電長江路街道辦事處，詢問現物業服務合同備案情況。物業科蘇同志在直播中回應：物業服務合同備案的職能在住建部門，不在街道辦事處，還反問記者“您這沒有住建局的電話嗎？”

但據隋先生反映，此前業主找住建局反映物業服務現狀、想查詢現物業服務合同備案時，西海岸新區住建局物業服務中心給業主寫了一張紙條，讓他們去長江路街道辦事處查詢。（業主提供）

后來業主向青島西海岸新區住建局申請政府信息公開，要求公開前期物業招標公告、中標公告、備案的前期物業服務合同，以及新入駐物業的變更手續和所有備案資料。2026年7月20日，住建局答復：前期物業的招標公告、中標公告、前期物業服務合同可以公開；但“新入駐物業的變更手續所有備案資料（包含但不限于備案的物業服務合同）信息不存在”。

對小區物業服務與收費標準不匹配、電梯消防等公共設施長期存在安全隱患的問題，西海岸新區住建局物業科稱，此前日常巡查和督促整改主要是街道辦和業委會在負責，會盡快核實小區物業服務狀況和業主大會是否存在不規范的地方。

街道說“備案不歸我們管”，住建說“這個歸街道管”。跑了一圈，誰都沒接。那業主到底該找誰？截至發稿，住建局沒給答復，街道辦也沒給。

一份“操作手冊”的落地難題

2025年6月24日，中共青島西海岸新區工委組織部、青島西海岸新區住房和城鄉建設局聯合印發《青島西海岸新區業主委員會規范履職工作指引（第一版）》（青西新住建發〔2025〕186號），2025年7月9日正式發布。西海岸新區政務網報道稱，這是“全市首個業委會規范履職的‘操作手冊’”，目的是根治業委會運作“無章可依”“多頭無序”“零敲碎打”等頑疾，實現“一冊在手，履職無憂”。

西海岸新區花了大力氣制定這份指引，把它當作“全市首創”發布。但在信達·金地藍庭這次業主大會投票中，這本手冊的落地效果，業主打了問號。

信達·金地藍庭的物業爭議，照出的不只是一個小區的問題。它讓人看到基層治理中“制度創新”與“執行落地”之間可能存在的落差。小區業主自治，到底有沒有嚴格按法定規則運行？業主提出的一連串疑問，需要住建、街道等監管部門逐條核查，用行動給出答案。制度要落到實處，街道辦得依照《青島市物業管理條例》把指導監督的責任扛起來，住建部門得對照186號文件抓好督辦——直到這份“操作手冊”真正在小區治理的每個環節里落地見效。