“土地調規”批量落地，上海、廣州等住宅地塊成交調規占比過半，“商轉住”挑大梁

本報記者 董紅艷 北京報道

城市發展進入存量提質新階段，土地市場的供給邏輯已然改寫。重點城市規劃調整地塊成交占比持續走高。機構監測數據顯示，2026年1—7月，上海、廣州、深圳等城市成交的住宅用地中，調規地塊均超半數。

業內多方向《華夏時報》記者分析表示，本輪大規模土地調規是市場、財政與城市發展多重因素疊加的結果，既能優化新房供給、修復土拍熱度，也可能加劇行業分化，同時公共配套承壓、利益協調困難、區域性房價波動等潛在問題仍需警惕。

對于大量出現的“商改住”案例，專家分析指出，很多城市一定程度存在商辦供應過剩的問題，而核心地段住宅需求總體仍保持較高活躍度。“商辦過剩—住宅短缺”的二元格局，使得“商轉住”成為兼顧市場效率與城市規劃的務實選擇。

調規地塊成市場主流

多方政策指引下，土地調規成為“盤活存量”的核心抓手。二十屆三中全會《決定》及2026年“十五五”規劃《綱要》均明確提出盤活低效用地，并強調通過完善規劃管控、推進土地混合開發及用途合理轉換等舉措，更大力度支持存量土地盤活。2024年6月，自然資源部等部門發布《關于處置閑置存量土地政策措施的通知》，明確可通過合理調整規劃條件等方式處置閑置存量土地。

同時，值得關注的是，土地供給規則迎來重要調整。2026年3月，自然資源部等部門發布《關于進一步做好自然資源要素保障的通知》，明確新增建設用地原則上不用于經營性房地產開發，年度新增城鄉建設用地原則上不得超過盤活存量土地面積。自然資源部國土空間規劃研究中心副主任、研究員徐小黎曾公開表示，這一制度設計通過硬約束倒逼地方政府將工作重心轉向存量挖潛。

全國多個城市紛紛響應土地規劃調整。從近年來供地的情況來看，實際上，調規地塊已經占據市場主流。根據中指監測，2026年1—7月上海成交的36宗住宅用地中，超20宗地塊為調規地塊；廣州2026年以來成交的13宗住宅用地中，調規地塊超半數；深圳2026年1—7月成交的住宅用地中，同樣超半數為調規地塊；2026年1—7月，北京成交的住宅用地中，4宗地塊涉及土地性質變更，另有多宗地塊涉及下調容積率、縮減規劃建筑面積、剝離配建等。

對此，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進向《華夏時報》記者表示，本輪土地規劃調整的大規模推進，是宏觀經濟、地方財政與房地產市場多重壓力疊加下的必然選擇。

中指研究院方面向《華夏時報》記者分析指出，短期核心優質地塊入市有助于修復土拍市場情緒、優化新房供給結構等，中長期或將加劇行業分化格局。同時提示，若這類土地以更低價格成交，或進一步增加房價下行壓力，因此當前有序進行土地調規、合理控制土地供給對于穩定房地產市場也至關重要。

嚴躍進也表示，調規地塊或面臨公共配套承載力的現實挑戰、利益相關方訴求協調不足等方面的問題。他建議建立調規與公共配套的聯動評估機制，完善利益相關方參與和補償機制。

“商轉住”為重要方向

具體看來，“商轉住”為土地規劃調整的重要方向。其中，一線城市的相關動作備受關注。據中指監測，2026年1—7月上海成交的20多宗調規地塊中，“商改住”占比約半數。北京2026年以來成交的住宅用地中，豐臺萬泉寺地塊由綜合性商業金融服務業用地調整為二類居住用地，同樣屬于典型的“商改住”地塊。

對此，中指研究院方面分析指出，從區域分布來看，中心城區和郊區均有調規地塊，中心城區聚焦高價值地塊，彰顯核心區優質資源優勢，郊區多宗住宅地塊容積率上限僅為1.05，為企業打造低密別墅產品釋放了有利空間。

類似的情況也出現在二線城市中。武漢等城市甚至在“商改住”方面先行一步。記者注意到，2024年以來，武漢土地市場上開始出現大量的“商改住”地塊。其中，原武漢長江中心B2地塊為武漢首宗已出讓存量商辦地塊收調供商改住，后開發了長江中心住宅組團，獲得熱銷。之后，一線臨江的武昌楊園·江南實業地塊、歡樂天際TOD商業用地、青山濱江交投地塊、永旺旁的經開泰富城地塊等也都經歷了“商改住”。

武漢“商改住”的地塊還將持續增加。據公開消息，2026年以來，武漢多區公示控規修改方案：武漢洪山區擬對主城區A140103管理單元楚平路、康福路1處地塊調減1.89公頃商業設施用地，調增1.89公頃二類居住用地；漢陽區擬將鐵橋村產業用地規劃控制的商業設施用地調整為居住用地，居住用地增加1.33公頃，商業用地減少1.33公頃；經開區擬將沌陽大道與東風大道交匯處以北商服用地調整為住宅用地。

“商改住”的批量出現或是因為商辦庫存過剩與住宅供給短缺的結構性錯配。嚴躍進表示，很多城市，即便是一線城市，也一定程度存在商辦供應過剩的問題，但核心地段住宅需求總體仍保持較高活躍度。從實際效果來看，“商辦過剩—住宅短缺”的二元格局，使得將低效商辦用地轉為住宅用地，成為兼顧市場效率與城市規劃的務實選擇。

責任編輯：張蓓 主編：張豫寧