前物業(yè)主動退出，杭州一小區(qū)迎來5家物業(yè)“打擂臺”，最終以91%的支持率留下報價最高者

來源：市場資訊

（來源：錢江晚報）

小區(qū)選聘物業(yè)時，各家物業(yè)公司都會使出“十八般武藝”。其中，降低物業(yè)費、承諾“帶資進場”，往往更容易獲得業(yè)主關(guān)注和支持。

但是最近，位于杭州拱墅區(qū)橋西板塊的璽悅公寓（即九龍倉碧璽西區(qū)）在換物業(yè)時，卻不按“常理出牌”：在5家物業(yè)公司的競爭中，其中物業(yè)費報價最高、且沒有承諾“帶資進場”的物業(yè)公司，卻在業(yè)主大會表決時以91%的支持率，壓倒性勝出，最終成為小區(qū)新的物業(yè)服務(wù)公司。

前物業(yè)主動退出

5家物業(yè)參與“服務(wù)競逐”

今年1月，璽悅公寓原物業(yè)主動提出退出小區(qū)，雙方物業(yè)服務(wù)合同隨后自動終止。今年6月，璽悅公寓啟動公開選聘物業(yè)流程。

從小區(qū)業(yè)委會公眾號公示的信息來看，這次選聘吸引了5家品牌物業(yè)公司報名。這5家參與競標的物業(yè)公司給出了不同的競聘方案，有熱心業(yè)主制作了一張詳細的表格，從物業(yè)費價格、人員配置、品質(zhì)提升綠化養(yǎng)護投入、近三年消防處罰等維度分門別類列出5家公司的優(yōu)缺點。

在物業(yè)費（含能耗費）定價方面， C、D、E這3家物業(yè)公司沿用小區(qū)原物業(yè)費價格，報價均為2.75元/平方米·月，價格優(yōu)勢明顯；而A物業(yè)公司報價最高，為3.3元/㎡/月；B物業(yè)公司為3.1元/㎡/月，排名第二。

在人員配置方面，B、C兩家物業(yè)公司是45人，D物業(yè)公司是27人，E物業(yè)公司47人，A物業(yè)公司50人。

服務(wù)外包方面，B、C、D、E這4家物業(yè)公司的保安和保潔均外包，而A物業(yè)公司僅保潔服務(wù)外包。

在品質(zhì)提升投入方面，各家方案差異較大。比如D物業(yè)承諾投入約100萬元，是5家企業(yè)中“帶資”最高的一家；B物業(yè)承諾投入約70萬元；E物業(yè)承諾投入約60萬元；C物業(yè)則計劃投入約12萬元。A物業(yè)公司是唯一沒有承諾“帶資進場”的一家，而是給出了一份更側(cè)重服務(wù)提升的方案。

該熱心業(yè)主根據(jù)資料總結(jié)后認為，A物業(yè)在人力配置方面具有優(yōu)勢，計劃配置50名服務(wù)人員，同時配置6名前臺、管家人員。此外，A物業(yè)提出19項品質(zhì)提升計劃，包括上門30分鐘免費服務(wù)、公共責任險、4項增值服務(wù)等。

在第一輪“5選2”的投票中，物業(yè)費維持原價不變的C、D、E三家公司被淘汰，反而是漲價的A、B兩家公司進入最終對決。

而在最終“2選1”投票中，不承諾“帶資進場”、且物業(yè)費報價最高的A物業(yè)公司，以高票贊成通過，成為璽悅公寓的新物業(yè)。

物業(yè)費最高、還沒有“帶資進場”

為什么業(yè)主偏偏選了它？

為什么業(yè)主沒有選擇物業(yè)費最低，或者前期投入最多的企業(yè)？

璽悅公寓業(yè)委會曹主任告訴記者，在原物業(yè)的服務(wù)過程中，許多業(yè)主對物業(yè)的服務(wù)水平并不滿意，也萌生了換一家服務(wù)水平更高的物業(yè)公司的想法。“換物業(yè)過程中，小區(qū)業(yè)主考慮的并不是能省下多少物業(yè)費，而是能切實提升小區(qū)生活品質(zhì)。因此，最終大家選擇的物業(yè)是一家杭州頭部物業(yè)品牌，無論服務(wù)還是管理上，都有口皆碑。”

選擇A物業(yè)，除了服務(wù)方案更深得人心以外，曹主任透露，在前物業(yè)撤場、新物業(yè)未完成選聘的銜接時期，A物業(yè)曾作為應(yīng)急物業(yè)接管了小區(qū)一段時間。

曹主任告訴記者，在應(yīng)急過渡的特殊時期，通常應(yīng)急物業(yè)主要負責小區(qū)安全、衛(wèi)生等基礎(chǔ)服務(wù)。但A物業(yè)接手的這段時間，在實際服務(wù)過程中做了不少超出業(yè)主預(yù)期的事情。“比如有業(yè)主家里需要維修，物業(yè)人員第一時間上門幫助處理。”曹主任表示，這些看似細小的服務(wù)，也讓部分業(yè)主提前感受到了物業(yè)團隊的服務(wù)方式。

物業(yè)選聘過程中，價格永遠是繞不開的話題。不過在璽悅公寓，更多業(yè)主認為物業(yè)服務(wù)是一項長期運營，從某種程度來說，價格反而保證了服務(wù)品質(zhì)。曹主任表示，相比降物業(yè)費或“帶資進場”，大部分業(yè)主更加關(guān)注物業(yè)企業(yè)是否有穩(wěn)定的人員配置、持續(xù)服務(wù)能力。

不過，曹主任補充，雖然A物業(yè)公司沒有承諾百萬元級別的“帶資進場”，但也提出了具體品質(zhì)提升措施。比如，將對小區(qū)地下室燈泡進行統(tǒng)一更換；同時更換小區(qū)入戶大門，升級為電吸門。“僅這兩項改造，就需要承擔近30萬元費用。”

在不少業(yè)主看來，物業(yè)服務(wù)不僅影響居住體驗，也關(guān)系到小區(qū)整體形象。“很多業(yè)主希望物業(yè)能夠通過維護小區(qū)品質(zhì)，提升生活環(huán)境，從而穩(wěn)定房價。”曹主任表示。

璽悅公寓這一次換物業(yè)的過程，也展現(xiàn)出如今業(yè)主對于物業(yè)服務(wù)評價標準的變化。相比起價格，對于一些改善型小區(qū)而言，物業(yè)是否有能力長期把服務(wù)做好，成為更加重要的考量。

記者有話說

物業(yè)費降價，一直是被熱議的話題。但對于一個成熟小區(qū)來說，物業(yè)服務(wù)不是一次性的交易，也不是簡單的價格競爭。

去年潮新聞曾經(jīng)報道過杭州小區(qū)的物業(yè)費情況，實際上真正降物業(yè)費的小區(qū)很少。因為近年來物業(yè)企業(yè)的成本在剛性上漲，在人力成本逐年增加的背景下，物業(yè)費下降極有可能導致服務(wù)減配（比如保安老齡化、減少在崗人數(shù)等）。甚至有小區(qū)業(yè)委會在選續(xù)聘物業(yè)的時候曾提議降物業(yè)費，卻遭到業(yè)主聯(lián)名反對，因為業(yè)主擔心物業(yè)費過低無法吸引優(yōu)質(zhì)品牌物業(yè)，影響后續(xù)服務(wù)。

而曾經(jīng)很火的物業(yè)“帶資進場”，如今也引來了很多理性反思。“帶資進場”本質(zhì)上是一種扭曲競爭的資本博弈，容易引發(fā)惡性競爭與履約風險。如果一味的將“誰砸錢多”作為中標關(guān)鍵，會迫使物業(yè)公司低于成本價競標，擾亂市場秩序，導致劣幣驅(qū)逐良幣。物業(yè)服務(wù)屬于微利行業(yè)，而動輒上百萬元的帶資，極大地侵蝕物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常利潤，一旦資金鏈斷裂或算不過賬，物業(yè)可能中途撤場，留下爛攤子和一地雞毛，小區(qū)將陷入很長一段時間的無序狀態(tài)，最終損害的是業(yè)主的權(quán)益。

璽悅公寓此次物業(yè)選聘，其實反映了杭州部分小區(qū)正在發(fā)生的變化。業(yè)主不再只是關(guān)注“物業(yè)費多少錢”，而是在尋找“這筆錢能換來什么樣的服務(wù)”。物業(yè)企業(yè)真正的競爭力，也不是進場時給出多少優(yōu)惠，而是在幾年甚至更長時間的服務(wù)中，能否讓業(yè)主感受到價值。

對于小區(qū)而言，選擇一家物業(yè)，最終選擇的是未來幾年每天發(fā)生在樓道、地下室、公共區(qū)域里的無數(shù)個細節(jié)。

潮新聞記者 吳佳怡、徐叔競

責任編輯：董簫樂 劉睿陽