淡季不淡！上海二手房拿下五年同期新高！

據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7 月上海二手住宅成交出現(xiàn)小幅回落，雖然身處傳統(tǒng)淡季，市場(chǎng)面臨一定壓力，但整體成交底盤依舊穩(wěn)固，成交總量站穩(wěn) 2 萬套以上，錄得2.06 萬套，環(huán)比下降 8.27%，同比上漲 21.42%，同時(shí)創(chuàng)下近 5 年的同期新高，實(shí)實(shí)在在走出一輪淡季不淡的市場(chǎng)行情。

★淡季韌性凸顯★

主力成交區(qū)域表現(xiàn)平穩(wěn)

整個(gè) 7 月的成交節(jié)奏呈現(xiàn)前低后高的特點(diǎn)，月初成交水平相對(duì)偏低，到中下旬之后市場(chǎng)才逐步恢復(fù)正常節(jié)奏。在前幾個(gè)月的旺季當(dāng)中，雙休日單日網(wǎng)簽大多可以突破千套，但是進(jìn)入 7 月之后，有部分雙休日沒能達(dá)到這一水準(zhǔn)。

再加上高溫、暴雨，疊加中考、高考等客觀因素，今年還有世界杯賽事分流市場(chǎng)注意力，在此多重背景之下，成交還能夠維持高位震蕩，足以體現(xiàn)上海二手房市場(chǎng)本身具備很強(qiáng)的韌性。

大浦東以4608 套的成交量位居全市第一，環(huán)比回落 22.51%；

寶山成交2279 套排在第二位，環(huán)比下降 5.12%；

閔行成交2111 套位列第三，環(huán)比回落 7.29%。

寶山與閔行兩個(gè)區(qū)域首改房源成交表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)定，在全市處于靠前水平，這類房源的成交波動(dòng)幅度明顯更小，這也從側(cè)面印證改善群體正在穩(wěn)步進(jìn)入市場(chǎng)。

圖：上海二手住宅成交套數(shù)走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)、上海中原整理

★ 置換鏈條持續(xù)運(yùn)轉(zhuǎn)★

中高端成交保持穩(wěn)定

觀察整體成交結(jié)構(gòu)，300 萬以內(nèi)剛需房源的占比沒有繼續(xù)往下走，維持在68%左右，近兩個(gè)月始終處于小幅波動(dòng)的狀態(tài)。與之對(duì)應(yīng)，中高端改善類房源的成交也穩(wěn)住了基本盤。

買賣雙方的心態(tài)進(jìn)一步走向理性，房東主動(dòng)降價(jià)的動(dòng)力已經(jīng)不強(qiáng)。除千萬級(jí)以上高總價(jià)房源還保留 5?7% 的議價(jià)空間，200 萬以內(nèi)的房源基本沒有議價(jià)空間。

與此同時(shí)，伴隨著政府收購存量二手房的落地，加上舊改工作保持不錯(cuò)推進(jìn)節(jié)奏，部分小區(qū)的價(jià)格走勢(shì)也更顯堅(jiān)挺。

★ 掛牌季節(jié)性波動(dòng)★

實(shí)際可售房源并不充裕

7 月二手房掛牌總量曾經(jīng)短暫跌破 30 萬套，后續(xù)又有所回升，7 月底回升至 30.8 萬套。雖然掛牌出現(xiàn)小幅反彈，但并沒有改變整體下行的大趨勢(shì)，這只是淡季成交節(jié)奏放緩帶來的季節(jié)性波動(dòng)。

不少小區(qū)對(duì)外顯示的掛牌庫存只有 2?3 套，而且現(xiàn)存房源在樓層、位置等條件上都存在明顯短板，掛牌價(jià)格也沒有及時(shí)調(diào)整，就長期掛在市場(chǎng)上。也就是說很多小區(qū)看著有掛牌，真正條件合適、可以入手的好房源并不多。

從掛牌報(bào)價(jià)來看，已經(jīng)很少看到房東直接掛出小區(qū)最低價(jià)，業(yè)主不愿意為了成交犧牲自身收益。

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后市預(yù)判

市場(chǎng)進(jìn)入博弈期，價(jià)格持續(xù)小幅修復(fù)

今年以來，除去2月受春節(jié)影響成交跌破2萬套，其余各個(gè)月份成交量全部維持在2萬套以上，能夠看出當(dāng)前政策方向精準(zhǔn)，市場(chǎng)紅利也在持續(xù)釋放，樓市基本盤十分穩(wěn)固。8月同樣處于傳統(tǒng)淡季區(qū)間，整體成交量不會(huì)出現(xiàn)大起大落。

房價(jià)已經(jīng)進(jìn)入新一輪價(jià)格博弈階段：

一部分剛需、改善買家看準(zhǔn)時(shí)機(jī)選擇進(jìn)場(chǎng)，一部分觀望買家期待后續(xù)出臺(tái)新政。

反觀房東群體心態(tài)更加務(wù)實(shí)，依托當(dāng)下穩(wěn)固的成交底盤，市場(chǎng)具備堅(jiān)實(shí)支撐，只要是置換剛需、誠意出售的房源，報(bào)價(jià)貼合真實(shí)市場(chǎng)行情，優(yōu)質(zhì)房源依舊能實(shí)現(xiàn)快速去化。

價(jià)格層面，8月市場(chǎng)將延續(xù)7月小幅上行的修復(fù)態(tài)勢(shì)，二手房整體價(jià)格的同比跌幅也將持續(xù)收窄，樓市穩(wěn)步回暖的趨勢(shì)將進(jìn)一步夯實(shí)。