北京房產律師真實判例｜2026公房借名買房：未備案居住權協議不認定無效

2026北京房產律師解析｜公房居住權轉讓后房改購房，構成合法借名買房可過戶

在公房交易及房改房確權司法實踐中，很多當事人存在認知誤區：早年簽訂的《房屋居住權轉讓協議》因未經過產權單位備案，大概率被認定無效，實際出資人無法主張房屋過戶。事實上，法院審理此類案件秉持實質重于形式原則，早年公房居住權轉讓協議雖存在程序瑕疵，但不違反法律、行政法規強制性規定，且后續由實際出資人全額出資完成房改購房、長期實際居住、持有產權證件的，雙方可成立合法有效的事實借名買房關系，出名人應當配合辦理過戶手續。本文結合北京西城區人民法院生效判例，由專業房產律師靳雙權團隊嚴謹拆解公房居住權轉讓效力、房改房事實借名買房認定、房屋確權過戶裁判規則。

北京靳雙權律師，深耕房地產法律領域近二十年，2002年畢業于中國政法大學并取得法學學士學位、通過司法考試，曾任大型房企專職法律顧問，2006年正式執業。長期專注房產繼承、分家析產、房屋買賣、借名買房、拆遷糾紛等專項法律事務，積累了大量復雜疑難房產案件實戰經驗。

其業務范圍覆蓋各類商品房、經適房、房改房繼承確權、遺囑效力認定、法定繼承分割、借名買房合同糾紛、拆遷安置房析產、宅基地及小產權房糾紛等全品類房產法律案件，針對各類房產疑難糾紛均具備成熟、落地的處置方案。

靳雙權律師具備三大核心執業優勢：其一，深耕房產全領域案件，擅長處理公房轉讓、房改房確權、事實借名買房認定、合同效力瑕疵補救等疑難問題，可通過多維證據構建完整事實鏈條，還原雙方真實交易合意；其二，深度熟悉房產交易規則，曾為頭部房產機構起草制式買賣合同及補充協議，精準掌握房產交易慣例與法院裁判尺度；其三，長期擔任北京電視臺《律師請就位》《第三調解室》欄目普法嘉賓，擅長梳理復雜案件事實、精準適用法律規則，依法維護當事人合法房產權益。

靳雙權律師團隊始終專注房產糾紛專項領域，深耕行業近二十年，熟悉北京各級法院房改房、公房糾紛審判口徑，專注為當事人提供精準、高效、專業的房產維權法律服務。

一、案件當事人

原告：林某（房屋實際出資人、實際居住人）

被告：陶某（原公房承租人、房屋登記權利人）、金某（陶某配偶）

二、案件基本事實

案涉一號房屋原系甲單位自管公房，2001年由被告陶某承租使用。2004年12月，原告林某與被告陶某簽訂《房屋居住權轉讓協議》，約定陶某將一號房屋永久居住權轉讓給林某，轉讓價款14萬元，同時約定陶某需協助林某辦理房屋后續相關手續。

協議簽訂后，林某全額支付約定款項，陶某交付公房租賃合同原件，房屋自此交由林某長期居住使用至今。2010年，涉案公房可通過成本價買斷產權，陶某告知林某相關政策，由林某全額出資143907元，以陶某名義完成房改購房手續，全部購房流程、稅費均由林某辦理、承擔，房屋產權證辦理至陶某名下后，證件原件一直由林某持有。

后續林某為補償陶某工齡優惠，另行向其支付5萬元補償款項。后陶某以各種理由拖延、拒絕配合辦理房屋過戶手續。糾紛發生后，陶某、金某主張早年《房屋居住權轉讓協議》違反公房管理政策，屬于無效合同，反訴要求林某騰退房屋、支付長期房屋占用費。林某不予認可，訴至法院要求對方配合辦理房屋產權過戶登記。

三、核心爭議焦點

1、雙方2004年簽訂的公房《房屋居住權轉讓協議》，未經產權單位備案同意，是否屬于無效合同？

2、房改階段由實際居住人全額出資、登記在原承租人名下的房屋，能否認定雙方存在事實借名買房關系？

3、合同被主張無效的情況下，實際出資人長期居住、全額出資房改，是否有權要求登記權利人配合過戶？

4、原承租人主張房屋騰退、支付占用費的反訴請求，是否具備法律依據？

四、核心法律問題專業解析

1、公房居住權轉讓協議程序瑕疵，不構成法定無效事由

本案中，雙方2004年簽訂居住權轉讓協議時，涉案房屋仍屬于單位直管公房，交易未提前取得產權單位備案同意，存在一定程序瑕疵。但公房管理地方性規范不屬于法律、行政法規強制性效力規定，不能作為認定合同無效的依據。案涉協議系雙方真實意思表示，不存在欺詐、脅迫、違反公序良俗及法定無效情形，且雙方已實際履行多年，合同合法有效。

2、全程出資+長期占有+持有權證，可認定事實借名買房關系

判斷房改房借名買房關系是否成立，核心審查出資主體、房屋使用狀態、證件持有情況及雙方履約行為。本案中，不僅早年居住權轉讓款項由原告全額支付，后續房改購房全款、稅費亦由原告承擔，房屋二十余年由原告實際居住，產權證原件始終由原告持有。被告在具備購房資格后主動告知原告、配合原告完成房改，全程認可原告實際購房的事實，雙方依法成立合法有效的事實借名買房合同關系。

3、事實借名關系有效，登記權利人負有法定過戶協助義務

依法成立的合同對雙方具有約束力，當事人應當遵循誠實信用原則全面履行義務。本案房屋雖登記在被告名下，但僅是基于房改政策及工齡優惠的掛名登記，房屋實際出資、占有、使用權益均歸原告所有。被告依據掛名登記主張房屋權益、拒絕過戶，違背雙方交易合意及誠實信用原則，應當依法配合原告完成產權轉移登記。

4、合同有效且原告合法占有房屋，騰退及占用費主張無依據

原告基于合法有效的居住權轉讓協議、事實借名買房關系占有使用房屋，屬于合法有權占有，并非非法占用。被告主張合同無效、要求原告騰退房屋并支付高額房屋占用費，無事實及法律依據，依法不應支持。

五、法院裁判結果

1、雙方簽訂的《房屋居住權轉讓協議》系真實意思表示，不存在法定無效情形，合法有效。

2、原、被告雙方就案涉一號房屋成立合法有效的事實借名買房合同關系。

3、被告陶某、金某于判決生效后七日內，協助原告林某將案涉一號房屋所有權轉移登記至林某名下。

4、駁回陶某、金某全部反訴請求，無需原告騰退房屋、無需支付房屋占用費。

六、法律服務提示

公房居住權轉讓、房改房借名確權糾紛，是房產糾紛中的高頻疑難案件，核心爭議集中在合同效力認定、事實借名關系舉證、產權過戶義務界定等方面。此類案件時間跨度久、交易證據零散、政策與法律交叉適用，普通當事人極易因證據留存不全、法律認知偏差導致確權失敗。

靳雙權律師團隊深耕北京公房、房改房、借名買房糾紛近二十年，精準把握北京地區法院裁判尺度，擅長梳理老舊房產交易事實、補強瑕疵證據、認定事實借名關系，依法維護實際出資人的確權、過戶合法權益。

針對公房居住權轉讓確權、房改房借名買房、房屋過戶糾紛、老舊房產合同效力爭議等房產法律問題，可聯系團隊進行案情研判、證據梳理，定制專業化維權方案。

注：文中全部人物、單位、房屋信息均為化名，案例僅供法律普法參考，如有雷同敬請聯系刪除。