開發商“借人”貸款，房子先抵再賣，?業主維權一審勝訴后被改判

記者/石愛華

編輯/宋建華

李響買房后，一直在這里經營著維修店

在盤錦做汽修生意的李響一直都希望有一間屬于自己的店鋪，2016年，她向親戚借錢，湊夠143萬元，在盤錦市雙臺子區吉祥小區全款買下一套底商。10年過去，她非但沒有拿到房本，還被告知，這間鋪子早已經被開發商抵押給了銀行。

在吉祥小區，有8位業主與李響遭遇相同，涉及房款達千萬以上。這些商鋪的所有權到底該屬于誰，隨著業主、銀行、開發商三方對簿公堂，關于這筆“壞賬”一步步形成的臺前幕后，也逐漸清晰起來。

買房六年后店鋪被查封

10年前，李響看到盤錦市雙臺子吉祥小區的底商正在出售，有了買房的打算。此前，她一直在吉祥小區附近租賃店鋪做汽修生意，每年的房租就要5萬元左右，“租房成本高，長遠看還是買房合適”，考慮到長期效益，李響下定決心買下一間底商。

李響記得，當時售樓處只允許全款購房，不能抵押貸款。她當時看中了一間195平米的店鋪，距離她原來租的門臉只有100多米，這樣可以避免失去附近的老客戶。這套房全款要143萬元，對于李響來說，這不是一個小數字。為了拿下這套房子，她不僅拿出全部積蓄，還向親戚借了一部分。

2016年3月，李響滿心期待地交了全款，并與開發商簽訂了合規的購房合同，拿到了收據、入戶通知，購房發票是后來在2021年開具的。那天付完款，工作人員沒有立刻辦理過戶手續，而是告訴她，最快會在2016年7月份給業主統一辦理房本。

李響所購底商屬于吉祥小區二期，2016年7月，到了約定的時間，開發商并未如約辦理房本。她到售樓處打聽，工作人員告訴她，吉祥小區的第三期工程正在建設，等三期房子建好，手續齊全后一起辦理房本。李響當時并未懷疑這個說法，也沒有再去房管部門進一步核實，“畢竟可以入住了”。

雖然房子的過戶手續沒辦完，但開發商已經交付鑰匙，李響沒有多想，便開始裝修、入住、開業。“一切都挺順利的”。

令李響不安的是，吉祥小區三期久久沒有完工的跡象，這也意味著辦理房本遙遙無期。李響的修車店開業后，她經常到售樓處咨詢房本的事情，得到的說法也和最初一樣。直到2022年底，她才從鄰居那里得知房產可能被抵押了。

此后，8位和她同期購房的業主也陸續發現，他們的房子均已經被開發商抵押給了盤錦農村商業銀行有限公司（現遼寧農村商業銀行股份有限公司盤錦中心支行，下文統一簡稱盤錦農商銀行）。他們拿著購房合同和發票去房管部門咨詢辦理房本的事情，對方也告訴他們，因為房屋被抵押，無法辦理房本。此時李響才意識到，她所購買的房子開發商早已經進行產權登記，并已經有了房本，并非像他們說的一定要等待三期建設完成才能過戶。

吉祥小區三期項目目前處于停工狀態

開發商“借人”貸款，繞開規定

記者梳理在案資料發現，吉祥小區的開發商盤錦人合地產開發有限公司與盤錦農商銀行之間其實并非直接借貸關系，那為什么吉祥小區的房子會被抵押出去呢？

記者聯系到人合地產開發有限公司的高管王瑞明，對方坦言，早在2014年，吉祥小區三期建設之時，他們就因資金問題曾找到盤錦農商行咨詢貸款的事情，但被告知“無法貸款給房地產開發商”，只能找個人去借款。

王瑞明坦言，得知銀行不對開發商直接放貸后，他找了幾位相熟的朋友，讓他們向銀行辦理個人借款，而人合地產以“擔保人”的身份為實際借款人進行擔保，并將其名下的房屋抵押給銀行，其中就包括李響那間195平米的商鋪。王瑞明說，借款人拿到錢后，直接把錢給到公司，這些錢實際也都用于公司的地產項目，“錢根本沒過借款人的手，實際還款人也是公司”。

一位銀行機構的從業者向深一度記者解釋，銀行向房地產開發企業放貸屬于“房地產開發貸款”，根據相關管理規定，國家對此類開發性質的貸款有硬性約束和放貸總量的限制，此外，對貸款企業的資質也有嚴格的要求。以個人名義借款，開發商做擔保人，這種方法就繞開了房地產開發貸款的管理規定，這讓一切看起來變得合規、簡單，但也存在隱性的風險。

王瑞明說，2014年貸款后，他認為只要完成吉祥小區三期的建設，等到商品房銷售出去，房款肯定足夠償還銀行貸款，也可以將抵押的房產解押，但后來因手續、資金等問題這個項目被叫停、罰款，成了“爛尾樓”，借款人欠銀行的錢也一直未能還完。

記者了解到，2016年、2018年，借款人、銀行和人合地產三方曾兩次重新辦理了借款、抵押手續，以便“借新還舊”。

李響說，對于銀行和開發商之間的抵押關系，她一無所知。從2016年3月入住房子以來，她的生活和生意一直也沒有受阻，也因此一直才被蒙蔽。

圖中商鋪均已經被抵押給銀行，而購房者們此前并不知情

優先受償權與第三人撤銷之訴

“我們有購房合同，有發票，房子也是我們實際住著，這幾年的水電費能證明我們才是房子的實際所有人。”據李響了解，開發商與銀行最后的抵押關系發生在2018年，是在她們購房之后，她認為，業主們手上的證據，讓他們有足夠的底氣保住房子。但李響不知道的是，早在他們發現房子被抵押之前，銀行通過法院調解，已經獲得了涉案房產的優先受償權。

2021年5月，因為借款人一直未能償還借款，盤錦農商銀行在雙臺子區人民法院起訴借款人及盤錦人合房地產開發有限公司,要求他們償還欠款并對其借款抵押房產確認享有優先受償權。

經過法院調解，雙方達成協議，協議提到，如果借款人無法按時償還借款，銀行擁有被抵押房屋的優先受償權。李響認為，作為全款購房者，以及房屋的實際使用者，銀行和開發商在進行調解時他們并不知情，也沒有參與其中。幾位購房者認為，銀行和開發商之間的“調解協議”侵犯了他們的權益。

這種情況下，2023年，李響將盤錦農商銀行和開發商盤錦人合地產開發有限公司一起告到了法院，向法院提起了“第三人撤銷之訴”。要求法院撤銷銀行與開發商的抵押合同，并在不動產登記部門撤銷商鋪的抵押。此外，他們還要求法院撤銷銀行與開發商2021年達成的調解協議，撤銷銀行對房子的優先受償權。

該案一審開庭時，盤錦農商銀行方認為李響不具備提起第三人撤銷之訴的訴訟主體資格，且李響提起訴訟時已經超過了6個月的除斥期間。另外，銀行方認為，他們與借款人和開發商達成的民事調解書不存在錯誤，因此不應該被撤銷。至于銀行與借款人還有開發商簽訂的抵押合同，李響無權撤銷。

銀行方認為，李響等業主提供的購房收據、水電費收據，只能證明其對涉案房屋進行使用，但確認他們是否為房屋的所有權人，除了要看支付房款外，還要完成登記過戶手續才行。

改判的案子與再次上訴

2024年4月10日，盤錦市雙臺子區人民法院作出一審判決，法院認為，李響與人合地產之間的房屋買賣合同系雙方真實意思，且原告履行了全部的付款義務，并且已經占有涉案房屋，應該認定雙方之間的房屋買賣合同合法、有效。雖然李響未辦理房屋產權登記變更，但并非其自身原因導致，沒有過錯。

法院一審認為，雖然人合地產與盤錦農商銀行的抵押合同在先，但根據庭審查明，房屋抵押合同從2014年至2022年共分三次進行，每次借款和抵押合同具有獨立性，最后一次抵押時間為2018年，發生在房屋出售之后。人合地產在明知涉案房屋已經出售的情況下，仍然與銀行簽訂抵押合同，其主觀惡意明顯，存在過錯。而盤錦農商銀行作為專業的金融機構，在每一次簽訂抵押合同及辦理抵押登記時，均應該對抵押物是否能夠實現抵押權進行充分調查及定期排查，盤錦農商行未盡到審慎審查的義務，具有過錯。法院認為，人合地產與銀行簽訂的抵押合同存在單方欺詐及損害第三人利益的情形，應該認定為無效合同。

對于“除斥期間”問題，法院在判決書中提到，雖然盤錦農商銀行抗辯原告的主張已經超過了除斥期間，但綜合全案來看，基于原告的實體權利，仍然可以通過再審、執行異議等途徑再進行主張，為了防止程序空轉，浪費訴訟資源，故對盤錦農商銀行的抗辯理由不予支持。

最終，法院一審判決銀行與開發商之間的抵押合同無效，并撤銷了銀行對抵押房產的優先受償權。

一審判決后，盤錦農商銀行上訴到盤錦市中級人民法院。

盤錦市中級人民法院認為，根據民法典規定，當事人行使撤銷權應當受到除斥期間約束，撤銷權存續期屆滿，權利隨之消滅。而一審判決未對是否超過除斥期間進行認定而直接作出判決，并不妥當。

盤錦市中級人民法院還提到，一審法院認定開發商與銀行之間的抵押合同無效，是因為開發商單方面欺詐了銀行，并損害了李響等第三人利益。但反觀開發商與李響在簽訂《商品房買賣合同》時，并未告知購房人房屋已經抵押，這是否也存在單方欺詐了購房者的行為，那么房屋買賣合同是否有效？盤錦市中級人民法院認為一審判決未對這個問題予全面評價，有失公允，最終撤銷一審判決，將案件發回重審。

2026年4月3日，盤錦市雙臺子區人民法院作出重審判決，認為李響提起訴訟時，已經過了6個月的除斥期間，最終駁回了李響的訴訟請求。

李響說，現在房產歸屬問題依舊“懸著”，被抵押的房子尚未被查封，修車生意暫時可以繼續做。

盤錦人合地產開發有限公司高管王瑞明承認，在處理貸款和銷售房屋中，公司確存在過錯，他們現在正在與主管部門積極溝通，希望能恢復吉祥小區三期的建設，這樣可以盡快還清錢，減少各方的損失。

目前，李響已提起上訴。

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