房子被拆、舊改失效，但深圳這批“錢房兩空”的業(yè)主，等到了轉(zhuǎn)機

房子拆了，舊改黃了，然后呢？“錢房兩空”的原業(yè)主們該怎么辦？

龍崗坳一片區(qū)舊改項目的業(yè)主有了一個新解法：房票。

7月23日， 龍崗區(qū)首宗房票安置試點項目——園山街道坳一片區(qū)城市更新項目正式核發(fā)房票。值得注意的是，此舉不在于盤活整個舊改項目，而是通過房票安置政策，保障被拆遷業(yè)主的安居權(quán)益，縮短安置周期。

拆了約3.4萬㎡后

這個舊改宣告失效

龍崗區(qū)坳一片區(qū)城市更新項目最早于2019年正式納入舊改計劃，擬拆除范圍用地面積96573㎡，擬更新方向為居住、新型產(chǎn)業(yè)等功能，申報主體為深圳市園山保安股份合作公司。

受房地產(chǎn)市場下行影響，該項目近年推進受阻，前期已經(jīng)拆除約3.4萬㎡建筑物，相關(guān)居民面臨無法妥善安置的困境。

今年4月，坳一、坳二片區(qū)城市更新單元正式宣告失效，成為深圳舊改市場“清倉”的一環(huán)。

房子被拆了，舊改也無法推進，對已經(jīng)搬離家園、且在外也有租房壓力的原業(yè)主來說，“錢房兩空”是最真實的恐懼。

龍崗區(qū)做了一個新嘗試：城市更新走不動了，就換成“市政征收”的方式來處置提前拆除的房屋，通過核發(fā)房票的方式，對原業(yè)主進行妥善安置。

據(jù)介紹，龍崗區(qū)城市更新和土地整備局會同園山街道采取“分步走”策略，溝通私人業(yè)主同意按市政標準先行補償有證部分，并成功協(xié)調(diào)意向合作單位與業(yè)主就原拆遷補償協(xié)議解除、過渡費拖欠支付、搬遷費及無證建筑補償?shù)群诵脑V求達成一致。

“此前城市更新項目停滯許久，我們苦苦等候回遷多年始終沒有著落。如今有了房票，地段、戶型、房企都能自主挑選，安置選擇權(quán)完完全全掌握在我們自己手上。”在龍崗官方推送的文章里，剛領(lǐng)到房票的被征收人如是說。

合一城市更新集團董事總經(jīng)理羅宇認為，這種方式可以推動解決城市更新歷史遺留問題。“目前深圳部分城市更新項目推進停滯，其中有些項目涉及提前拆除移交公共利益用地，為盡快解決被拆遷人回遷安置問題，政府就相關(guān)項目已拆除物業(yè)部分采取‘城市更新轉(zhuǎn)市政征收’，并探索房票安置試點。”

而從城市更新轉(zhuǎn)為市政征收后，政府會繼續(xù)推動坳一片區(qū)這個舊改項目嗎？

按照深圳相關(guān)規(guī)定，城市更新單元計劃失效后，三年內(nèi)不得再次申報，除非納入附近的重點城市更新單元，但這個項目附近沒有重點城市更新單元，因此也不成立。

從官方表述來看，這次房票核發(fā)著重解決的是被提前拆掉房子的業(yè)主的安置問題，并不涉及整個項目的盤活。

“錢房兩空”不是個例

業(yè)內(nèi)人士：房票安置模式有可能復(fù)制

龍崗落地的首宗已拆除物業(yè)的“城市更新轉(zhuǎn)市政征收”項目，給那些房子同樣被提前拆除、項目卻陷入停滯的業(yè)主，提供了一條新的出路。

“具體在坳一這個項目，雖然計劃失效，但前面已經(jīng)有拆除并移交的公共用地，涉及的相關(guān)安置問題就必須要解決。”在羅宇看來，這種模式有可能復(fù)制到其他存在類似問題的項目上。

據(jù)合一城市更新統(tǒng)計，截至2026年7月26日，已列入城市更新計劃項目1062個，當中就有部分項目存在提前拆除后進展緩慢的現(xiàn)象。

例如寶安的東塘舊村項目，2015年正式立項，2017年華僑城中標成項目合作方，2020年項目專規(guī)獲批復(fù)，2022年開始對項目建筑物進行集中拆除工作，截至2024年，項目范圍內(nèi)基本拆平，只剩臨近沙井大街部分建筑尚未拆除。

▲2024年中衛(wèi)星圖顯示東塘舊村范圍內(nèi)基本拆平 | 圖源城市更新網(wǎng)

東塘舊村的最新進展在2025年11月，發(fā)布房屋征收補償方案，而截至目前，項目仍未進入實質(zhì)性動工階段。對于被拆除房屋的原業(yè)主而言，過去這是漫長的4年，不知道還要等多久才會拿到房子/房票或現(xiàn)金。

好的一面是，今年明顯能感受到深圳在加快多線盤活舊改、安置業(yè)主。

啟動行政征收+房票，為僵持多年的項目破冰，例如大族的南山北頭村舊改、福田華強南西片區(qū)舊改項目。

“清調(diào)供”機制盤活存量項目，例如原恒大的大新舊改，目前已清退原實施方，后續(xù)將對項目規(guī)劃進行調(diào)整，第三期商業(yè)用地調(diào)整為居住用地，調(diào)規(guī)后再公開選擇新市場主體。

部分國央企也在加速接盤的動作。據(jù)統(tǒng)計，2024年以來，招商蛇口、安居建業(yè)、中海、中交城投都在深圳有所布局，中交城投近期中標羅湖布心花園一、二、四區(qū)城市更新單元紓困盤活前期服務(wù)項目。

▲布心花園

但硬幣的另一面是：業(yè)主可能需要適當降低預(yù)期。

深圳舊改的“算賬邏輯”已經(jīng)變了。多年前簽下的搬遷補償協(xié)議，放在今天的市場環(huán)境里，很可能已經(jīng)算不過賬了。

東部某停滯多年的村改項目，就是一個典型案例。據(jù)知情人士透露，目前意向接盤方提出的方案是回遷面積打折。對于這個方案，業(yè)主的態(tài)度兩極分化：有人認為“這不行，憑什么打折”；也有人覺得“只要能改，愿意馬上拿房票走人”。

這兩種聲音，折射出深圳舊改進入“下半場”后的真實處境：開發(fā)商算不過賬，政府資源有限，業(yè)主的等待是有成本的。在“繼續(xù)等”和“接受現(xiàn)實”之間，越來越多的人正在選擇后者。

目前，南山、坪山、羅湖多區(qū)已探索房票落地實踐，龍崗的嘗試，是這條路上的最新一步。坳一片區(qū)的業(yè)主等到了，但深圳還有多少項目存在“房被拆、安置費不發(fā)、項目停了”的情況？那些業(yè)主什么時候會等到自己的轉(zhuǎn)機？