8月開始，核心城市房價進入新一輪10年上升周期

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剛結束的多家券商閉門地產研討會上，出現了一個和大眾觀感完全相悖的統一判斷。

不少研究員私下提及，今年8月會成為樓市一道關鍵分水嶺，核心城市優質住宅，即將走出一輪跨度十年的修復行情。

這番論調，恰好和半夏投資李蓓此前公開發聲形成呼應。消息傳開后，不少普通人第一反應難以接受：身邊到處都是降價賣房的業主，怎么看都不像是要漲價的前兆。

但如果拋開主觀感受，翻看國家統計局7月出爐的官方成交數據、頭部房產平臺半年調研記錄，市場底部的信號其實已經層層顯現。

一線城市二手住宅價格連續四個月小幅上行，上海內環、深圳科技園周邊改善房源，看房量環比上漲超四成，成交周期直接壓縮三成，觀望許久的買家已經主動入場。

這里先把核心底線說透：這絕非全國樓市普漲狂歡，只是核心城市稀缺房產獨有的價值重估行情。接下來我們拋開晦澀專業術語，用真實行業數據拆解行情背后層層支撐邏輯，最后給不同購房需求的普通人，整理一份落地可行的置業參考。

這一輪始于2021年下半年的樓市下行調整，走到當下，周期時長已經達到四年半。

縱觀全球主要經濟體房產發展歷史，一輪完整下行調整周期普遍維持4至5年，我們當下的市場走勢，剛好踩中周期規律的轉折臨界點。

價格回調空間同樣釋放充分，全國商品房均價較高峰整體回落15%至30%，不少缺乏產業支撐的城市房價直接跌回2016年水平；新房整體銷售規模近乎腰斬，房企新開工總量相比行業巔峰縮水七成，此前多年堆積的房產泡沫，基本出清完畢。

衡量房產投資價值的兩項核心指標，如今也回歸健康區間。2025年末百城住宅平均租金回報率2.39%，和2.6%公積金貸款利率差距極小，持有房產的現金流壓力大幅減輕；全國房價收入比回落至5.9倍，落在國際公認4-6倍合理區間，剛需群體購房負擔明顯下降。

華泰證券、易居研究院先后發布半年行業研報，觀點高度統一：一線、強二線城市核心板塊，已經站穩周期底部，長期修復窗口正式開啟。

單純依靠周期觸底，不足以支撐長達十年的價格修復，行情最硬核的支撐，來自土地、新房供給端的大幅收縮。

過去幾年行業深度洗牌，超過95%中小房企徹底退出公開土地競拍市場，如今城市新增地塊基本由央國企、少數經營穩健的民企拿下。爛尾交付風險大幅降低，開發商依靠低價內卷搶客的惡性競爭也徹底消失。

影響未來數年房源總量的關鍵數據，是斷崖下滑的新房開工規模。對比2019年行業頂峰，全國房企新開工面積縮水七成，按照現有施工節奏測算，未來三到五年新房年度入市總量，會長期低于10至12億平方米的均衡消化規模。持續多年“房子供大于求”的格局，會徹底扭轉，核心片區優質房源逐步進入供不應求階段。

上海、深圳核心城區住宅庫存，預計會在2026年底觸底，機構測算2026至2028年兩地核心改善房源累計修復漲幅約15%，行情啟動時間會比其他城市提前半年至兩年。疊加核心城市每年土地出讓指標持續縮減，市中心低密洋房、大平層改善產品越賣越少，稀缺屬性只會持續強化。

供給端持續收緊的同時，積壓多年的置換改善需求正在集中釋放，供需兩端雙向發力，共同撐起本輪修復行情。

全國總人口總量見頂是客觀現實，但人口流動的馬太效應從未減弱，一線、強二線主城常年保持穩定人口凈流入。北京、上海、深圳依托AI、半導體、高端金融等高附加值產業，持續吸納高薪高凈值人群，置換、改善住房的長期需求穩定存在。

各地接連出臺置換利好政策，打通“賣舊房、買新房”置換鏈條，前幾年擱置的換房計劃，在今年集中落地。貝殼研究院2026年二季度成交數據顯示，核心城市120㎡以上改善三房、四房成交占比達到62%，同比提升18個百分點，成交增速遠超剛需小戶型。

股市企穩回暖、硬科技行業高薪崗位擴容帶來的財富效應，也讓閑置資金重新看向核心城市不動產。復盤過往經濟復蘇周期，增量資金總會優先布局都市圈核心稀缺房產，這套歷史規律，在當下依舊適用。

供需同步回暖的基礎上，自上而下全方位落地的樓市政策，為市場行情鋪好了安全墊。

“房住不炒”的核心定位從未改變，但今年各地因城施策調整力度，是近幾年之最。核心城市逐步放寬限購門檻，商業貸款首付最低下調至兩成，主流房貸利率穩定在3.0%-3.5%，創下歷史最低水平。

交易環節成本優化政策密集落地：換購住房個稅減免政策延續，單人、夫妻雙方公積金貸款額度同步上調，存量房貸統一下調，從購房到長期持有，資金壓力大幅降低。

不少城市國資平臺批量收購滯銷商品房，改造為保障性住房、人才公寓，直接消化市場庫存，穩住區域價格預期；銀行擴容優質房企白名單，開發貸、并購貸額度充足，杜絕行業硬著陸風險，為房價溫和修復提供金融層面保障。

多重利好疊加之下，所有人都要理性認清現實：這輪十年周期存在清晰邊界，市面上絕大多數房產很難分到行情紅利，未來樓市會走出極致割裂的分化走勢。

從城市維度區分，一線、強二線主城房產率先穩步增值，人口持續外流、無支柱產業的三四線城市、縣城，房價會長期處于磨底狀態，很難分享本輪周期紅利。

落到城市內部板塊，市中心配套完善、綁定優質學區的低密改善盤價格穩步走高；遠郊大盤、配套缺失的老舊小戶型流動性薄弱，大概率原地橫盤，甚至持續小幅陰跌。

行情啟動時間也存在先后差異，上海、深圳今年年底率先觸底反彈，2026至2028年走出15%左右溫和漲幅；北京、廣州明年上半年跟上節奏，普通強二線核心板塊，要等到明年下半年才會開啟修復。

全程不會再現多年前單邊暴漲行情，年度漲幅穩定維持在1%-3%，居民收入增長天花板、人口總量下行、長期堅持房住不炒三大約束條件，決定上漲節奏只會平緩震蕩推進。

看懂樓市分化底層邏輯，才能避開置業路上的各類陷阱，千萬不能把“核心城市結構性修復”，錯誤解讀成全國普漲信號。

第一重風險來自人口流出、高庫存的三四線城市，短期小幅反彈沒有長期支撐，盲目進場極易深度套牢；第二重風險是遠郊、無地鐵無學區的老舊小戶型，這類房源轉手難度極大，就算大盤回暖，價格漲幅也會長期跑輸市場平均水平。

同時提醒大家，本輪行情以長期穩健增值為主，依靠高杠桿炒作房產很難獲取超額收益，自住永遠是買房第一邏輯，純資產投資務必保持謹慎。市場修復是循序漸進的過程，中途難免出現短期價格波動，盲目追高風險極高，逢低篩選優質資產才是穩妥思路。

不同人群購房訴求差異巨大，結合本輪十年周期的時間節奏，整理了清晰的置業思路。

預算有限的年輕剛需，優先挑選核心城區成熟板塊二手小戶型，地鐵、商超、基礎教育配套齊全，不必盲目追逐遠郊全新大盤，次新房性價比更高；

已婚家庭計劃置換改善住房，重點關注6層以內多層洋房、容積率1.5以下低密度社區，鎖定市中心優質學區，2026至2027年是置換黃金窗口期；

以養老為目標的購房者，優先選擇成熟社區低層住宅，周邊三甲醫院、便民菜場步行可達，避開超高層住宅與偏遠郊區，兼顧居住安全與日常便利；

長期資產配置投資者，僅聚焦一線、強二線核心地段，重點關注城市更新規劃片區，遠離遠郊高密度高層住宅，追求長期穩健保值，不執著短期暴利。

8月開啟的十年上行周期，是周期出清、供需反轉、政策托底共同催生的價值回歸，不存在泡沫炒作空間。

樓市極致分化時代徹底到來，唯有手握地段、產業、配套核心資源的房產，才能穿越周期實現穩步增值。