中國經濟網研判：7月樓市“政策底”已顯現，當下適合入手房產嗎？

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最近后臺收到大量讀者私信，大家對買房這件事看法完全割裂，兩種觀點各執一詞。

一部分人堅持觀望，擔心房價繼續下行，生怕現在入場就高位套牢；還有不少人盯著七月密集落地的樓市新政，覺得政策紅利難得，打算抓緊看房入手。

兩種看法都有現實依據，但多數普通人都沒能看透當下樓市的核心邏輯。經濟日報旗下中國經濟網近期發布市場研判，給出清晰判斷：經過持續數年的行業調整，7月六大部委聯合推出一攬子樓市調控方案，本輪地產調整周期的政策底，已經明確出現。

但這里藏著一個極易踩坑的認知偏差：政策落地見底，不等于市場行情立刻全面回暖。如今樓市分化格局早已定型，不同城市、不同地段、不同品質房源，未來走勢天差地別。今天我們結合官方政策、統計局數據與真實城市案例，把買房時機、購房選擇一次性講透徹。

三大硬核依據，印證7月確立樓市政策底

業內判斷政策底有三條公認標準，逐條對照本輪新政，就能看清政策托底的力度與持續性。

第一，頂層多部委協同出臺系統性政策，區別于過往地方零散松綁。

七月住建部、央行、財政部、金融監管總局、稅務總局、自然資源部六大主管部門同步出臺配套細則，覆蓋購房信貸、交易稅費、土地供應、存量房盤活、保障房建設全鏈條，全國統一執行標準。過去幾年樓市調整期，各地基本都是單獨出臺小幅放松政策，力度分散、持續性弱，很難扭轉市場預期。而本次自上而下的統一政策組合拳，直接修復了市場長期存在的悲觀情緒。

第二，政策工具全面覆蓋市場各類主體，剛需、改善、房企均能享受到紅利。

購房信貸層面，除一線核心城區外，全國首套房最低首付比例降至15%，二套房首付25%；商業銀行主流房貸利率區間穩定在3.05%-3.45%，公積金貸款利率低至2.6%，融資成本創下近三年新低。

交易稅費迎來大幅減負，二手房增值稅免征年限由五年縮短至兩年，一套總價300萬的二手房，僅增值稅一項就能省下十余萬；賣一買一個稅減免政策延續至2027年末，全國全面推行帶押過戶，置換家庭不用提前結清原有貸款，大幅減少資金周轉壓力。

市場管控層面，除北上廣深核心片區外，各地逐步取消限購、限售、行政限價等干預手段，讓房價回歸市場供需定價。

更關鍵的存量托底政策，央行3000億元保障性住房專項再貸款已于7月全額投放，依托信貸杠桿撬動萬億資金收購城區優質存量現房，轉化為保障性住房。廈門就是典型落地案例，當地同步放開購房限制、加大存量房源收儲、下調公積金貸款門檻，多重政策疊加后，二手房帶看量環比明顯上漲，市場企穩信號清晰。

土地端也配套調節機制，根據城市庫存動態調整供地規模，從源頭避免新增房源過剩。

第三，本次政策以長效制度為主，不存在短期收緊的可能性。

不管是延長至2027年的個稅優惠，還是長期落地的保障房專項貸款、市場化定價機制，均屬于常態化制度安排，并非短期刺激手段。官方多次公開表態，不會依靠大水漫灌拉動地產，核心目標搭建商品房、保障房并行的雙軌住房體系，長期穩定居民置業預期。

回看2008年穩地產、2015年去庫存兩輪周期，同樣是多部委聯合出臺完整政策后，還要等待三至六個月傳導，市場才會企穩。但本輪政策和前兩次存在本質區別，過去政策以短期拉動房價上漲為目標，本次重在構建行業健康長效發展框架，地產長期發展環境更穩定。

簡單來說，七月出臺的系列政策不是臨時救市措施，而是房地產告別高杠桿、高周轉舊模式的關鍵轉折點，樓市整體持續下行的空間，已經被政策牢牢封住。

分清政策底與市場底，別誤判行情節奏

很多人看到政策底出現，就誤以為房價馬上普漲，這是最普遍的誤區，我們先理清兩個核心概念的區別。

政策底代表頂層調控力度觸底，行業最差的政策環境已經過去，自住購房者迎來成本友好的窗口期；市場底依托二手房成交量、真實成交價、居民購房信心等交易數據形成，天然比政策底滯后三到六個月。

本輪市場回暖節奏會更平緩，背后有三層現實原因。

一是居民家庭理財觀念轉變，經歷多輪調整后，大家主動降低房產杠桿，儲蓄意愿提升，不會再像從前一樣大規模加杠桿買房；二是住房市場進入結構性過剩階段，全國住房總量充足，需求分化嚴重，不再有全面普漲的基礎；三是保障房收儲僅吸納主城區優質房源，遠郊、老舊房源缺少政策托底，市場自然走向兩極分化。

從最新官方數據來看，樓市K型分化特征十分突出。一線、強二線主城區次新房，連續四個月成交量、成交價穩步修復，中介門店帶看、網簽數據持續走高；國家統計局6月數據顯示，全國商品房待售面積連續四個月回落，6月末同比下降0.9%，三年以內短期庫存降幅達3.5%，去庫存效果持續釋放，萬億收儲資金持續托舉核心地段房產保值能力。

反觀人口持續流出的三四線城市、城市遠郊大盤、房齡老舊小戶型，房屋流通性偏弱，短期增值空間有限，只適合自住，完全不適合投機持有。

整體市場將進入長期溫和磨底階段，周期大致維持至2027-2030年，不會出現全面暴漲行情，但核心城市優質房源已經率先走出下行通道，自住需求可以擇機規劃購房。

后續配套政策持續落地，托底力度只會加強

七月出臺的政策只是起點，后續還有一系列配套措施逐步落地，持續夯實市場底部支撐。

其一，存量房收儲細則全國鋪開，庫存壓力較大的城市會新增專項債，擴大主城區優質現房收購規模，為市場提供穩定承接需求；

其二，存量房貸利率存在下調空間，縮小新舊房貸利息差距，減輕已購房家庭月供壓力；

其三，一線城市核心區域有望出臺精準放松政策，針對性釋放改善型住房需求；

其四，土地供應熔斷機制常態化，商品房去化周期超過36個月的城市暫停新增土地出讓，從源頭緩解庫存積壓；

其五，房地產稅試點擴圍節奏延后，針對低價老舊房源增設豁免條款，穩定多套自住家庭預期。

所有政策始終堅守“托而不舉”的核心基調，守住行業下行底線，同時抑制房價過快上漲，為剛需、改善群體打造長期低成本置業環境。

不同人群購房實操參考，按需選擇不盲目

結合當前政策紅利與市場分化現狀，給不同購房需求的讀者清晰參考。

剛需自住人群：一線、強二線主城區穩定工作、長期定居的剛需，當下是近三年難得的置業窗口。首付、利率、稅費三重優惠疊加，新房議價空間充足，優先選擇央企、國企開發現房，地鐵、學校配套完善的小區，規避延期交付風險。人口持續外流、庫存高企的三四線城市剛需，可以暫緩入場，等待庫存進一步消化。

改善置換人群：未來半年是置換黃金周期。依托賣一買一退稅、帶押過戶政策，置換成本大幅降低，置換務必遵循先賣后買，規避資金斷裂風險。建議出清手里遠郊、老舊流通性差的房產，置換主城品質改善住宅，兼顧居住體驗與資產保值。

房產投資人群：房產普漲時代徹底結束，投機炒作沒有生存空間。只有一線城市核心地段稀缺住宅具備長期保值屬性，多套房持有者可逐步減持非核心城市、偏遠地段房源，普通投資者不建議新增房產投資。

2026年7月多部委聯合出臺樓市政策，標志國內房地產正式邁入商品房與保障房并行的全新發展階段。

政策底落地，意味著樓市深度調整階段已經結束，大范圍下跌行情不復存在。不必幻想全國房價統一上漲，但持續落地的降息、減稅、松綁政策，實實在在降低了自住買房的門檻。

對自住購房者而言，不必長期恐慌觀望，找準核心城市、核心地段的優質房源，就能把握住本輪政策帶來的置業紅利。

樓市未來的機會，永遠集中在核心區域的優質房產。