存量時代下代建企業發展機遇與路徑探索：2026中國優秀代建企業線上主題沙龍

2026年7月23日，中指研究院主辦了”存量時代下代建企業發展機遇與路徑探索——2026中國優秀代建企業線上主題論壇。活動以線上研討的形式成功召開。

我國城鎮化進程邁入中后期，城市發展正經歷從增量擴張向存量提質的歷史性跨越。實施城市更新行動，是推動城市高質量發展的重要舉措。《城市更新”十五五”規劃》提出，到2030年新開工改造城鎮老舊小區11.5萬個。近年，房地產行業風險出清加速，金融機構（AMC、信托、銀行）沉淀了大量待盤活的不良資產，不良資產盤活代建成為行業關注的焦點。國家和地方層面均多次發布政策，支持城市更新、存量資產盤活等。在新形勢下，如何抓住代建發展新機遇及探索代建發展新路徑，是當前代建企業面臨的緊要問題。

王琳

中指研究院

地產TOP10研究部

研究主管

存量市場代建機遇與挑戰

根據中指研究院《2026上半年中國房地產代建企業排行榜》顯示，新簽約規劃建筑面積TOP5、TOP10、TOP20企業面積同比分別下降21.5%、12.6%和3.8%。從新簽規模分布來看，整體呈現分布高度偏態、分組集中且斷層明顯的特征。充分表明，在當前行業競爭激烈的背景下，代建企業規模結構單一，企業多處于相同發展階段，且高度同質化，差異化較小。

根據對典型代建企業業務布局統計，從代建企業業務布局來看，2026上半年，代建企業新簽約規劃建筑面積中，一線城市、二線城市和三四線城市占比分別為5.3%、46.0%和48.7%。其中，三四線城市占比較2025年同期增長5.2個百分點，首次超過二線城市。從城市群來看，粵港澳和中西部占比分別為10.7%和23.5%，同比分別增長3.1和1.7個百分點。從代建費率來看，代建項目代建管理費率在1%-3%之間的項目占比已高達94.0%，較2025年底增加了10個百分點。

當前，城市更新、不良資產盤活等存量資產對代建企業而言，機遇與挑戰并存。城市更新方面，市場空間大，老舊小區微改造、自主更新、原拆原建、舊改項目紓困等形式多樣，均存在代建機遇。但收益低、回報周期長、盈利模式不清楚等成為較大挑戰。不良資產方面，市場仍處于發展初期，需求較大，代建附加值高且利于和AMC深度捆綁。但不良資產盤活風險高、周期長且門檻高，對于代建企業考驗多。

未來，代建企業切忌盲目跟風，立足自身稟賦，理性選擇”做寬”還是”做深”代建業務。同時，關注城更、存量盤活、三四線城市、非房企代建機遇，可需持續探索多元賽道發展機遇。價格戰下，代建企業可以適當讓渡部分規模增速，將能力建設重心放在服務力打磨、品牌沉淀與口碑構筑之上。

李坤龍

中指研究院

調查咨詢部分析師

存量提質時代，城市更新的市場空間與發展趨勢

我國城市發展已進入存量提質階段，城市更新將成為未來較長周期內穩投資、補短板、提品質和盤活資產的重要抓手。相關普查數據顯示，我國城鎮房屋建筑面積約662億平方米，市政管網360多萬公里、市政道路23萬條。龐大的既有建筑和基礎設施存量決定了城市更新不是短期工程，而是長期市場。《城市更新”十五五”規劃》進一步明確10項主要指標、23項重點任務、7方面政策舉措和14項重大工程行動，未來地方工作將加快向專項規劃、更新片區、項目庫和年度計劃轉化。

從上半年政策和項目實踐看，城市更新的推進方式正在發生三方面變化：項目組織由單體改造轉向片區統籌，資金安排由單一投入轉向財政資金、專項債、金融資金和社會資本分類匹配，實施內容由工程建設延伸至前期策劃、資金平衡、產業導入、招商運營和資產管理。未來市場機會將更多取決于項目是否具備清晰邊界、成熟方案、可靠資金來源和持續運營能力。對企業而言，核心價值也將由單純建設管理，逐步延伸至更新項目全過程統籌和專業服務。

林曉涵

新宏圖城市發展集團

投資管理中心總經理

城市更新下的全生命周期管控解析——以戰略眼光重塑存量價值

城鎮化邁入中后期，城市發展正經歷從“增量擴張”到“存量提質”的根本性變局。城市更新已非選擇題，而是時代必答題。

其一，城市更新的本質是能力升維，而非開發降維。它要求團隊同時駕馭拆遷安置、生態修復、文保審批、基礎設施、既有改造與商業運營六大維度，在 3-5 年的長周期內完成數十億級資金平衡與千家萬戶利益協調——這不是“誰都能做”的工程，而是需要專業團隊承上啟下、充當戰略意圖與現場執行之間“翻譯官”的復雜系統工程。

其二，市場正經歷結構性重構。代建行業從“規模競速”轉向“重服務、重兌現”，五大賽道——老舊小區、城中村、自主更新、工業遺存、不良資產盤活——構成核心增量。然而，利益協調、商業模式、能力重構“三重門”橫亙其間，純取費模式天花板已現，唯有以混合收益模式破局。

其三，全生命周期管控是穿越周期的答案。新宏圖以“極速響應”為核心抓手，構建定位力、研發力、管控力三位一體的能力閉環，從代建單位迭代為“投-建-管-運”全生命周期管控單位。不是一次性工程交付，而是一次城市資產的價值重估。

城市更新的下半場，比的不是誰跑得快，而是誰想得深、扎得穩、走得遠。

CI Buddy，地產工作好伙伴

相較于問答式通用大模型和單鏈式任務完成工具，CI Buddy具備閉環學習、分層記憶、技能沉淀等核心特點，可實現任務執行、自動提煉、經驗留存與持續能力進化。采用Harness Engineering搭建運行體系，它決定什么時候調什么技能、調完怎么驗證、出錯怎么兜底、誰能訪問什么數據等。模型會貶值，技能很容易抄，但Harness體系越用越有價值，它能沉淀企業的數據集、評估集、業務工具鏈、反饋環等優質資產。沉淀下來的資源讓CI Buddy具備自進化能力，記憶集讓AI越用越穩定、越用越可靠、越用越聰明。

CI Buddy的特點：

1、閉環學習系統，任務執行，自動提煉，技能沉淀，持續改進；

2、分層記憶系統；

3、技能沉淀機制，從經驗復制到能力進化。

掃描二維碼，申請試用CI Buddy

人居夢想“好房子”展示專區

報告下載（電腦端復制鏈接）

資金從哪兒來？盤點城市更新的“錢袋子”

https://u.fang.com/yoo78r/

國務院重磅定調！房地產利好要來了？

https://u.fang.com/yoo78q/

《求是》頻繁提及房地產，釋放了什么信號？

https://u.fang.com/yoo8mp/

?企業研究

2026年上半年中國房企投資拿地榜

https://u.fang.com/yoo8ml/

2026上半年中國房地產代建企業排行榜

https://u.fang.com/yoo78p/

2026上半年中國房企銷售業績解析

https://u.fang.com/yoo78o/

?房地產市場

2026上半年中國房地產市場總結&下半年趨勢展望

https://u.fang.com/yoo8mj/

2026年6月中國住房租賃企業規模排行榜

https://u.fang.com/yoo78k/

2026年1-6月全國房地產開發經營數據解讀

https://u.fang.com/yoo78n/

2026年上半年土地市場總結與展望

https://u.fang.com/yoo78m/

?指數研究

2026年二季度中國百城地價指數報告

https://u.fang.com/yoo78j/

2026年6月十大城市二手房房價地圖

https://u.fang.com/yoo78i/

中國房地產指數系統百城價格指數報告（2026年6月）

https://u.fang.com/yoo8mk/

?物業研究

2026上半年中國物業服務價格指數研究報告

https://u.fang.com/yoo78h/

2026上半年中國物業服務市場總結&下半年趨勢展望

https://u.fang.com/yoo78g/

中指研究院官網·中指云平臺

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為行業提供：

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