凱德回應“解散中國特殊機會團隊”：是微調，不是撤離

凱德從上世紀90年代進入中國，已經深耕了30多年，我們對中國市場的長期信心是一以貫之的。

中房報記者 許倩 北京報道

“凱德從來沒有所謂‘撤離中國’。 ” 凱德投資（中國）首席執行官潘子翔回應稱。

近日，市場傳出“凱德解散中國特殊機會團隊”等消息，引發業界對外資撤離中國不良資產賽道的討論。

針對上述傳聞，中國房地產報記者向凱德投資進行采訪求證。凱德投資企業傳播部回應稱已收到問詢，可關注其官方公眾號發布動態。7月22日，潘子翔回應稱，所謂“解散團隊”并不存在，實際情況是個別負責“特殊機會”項目的員工離職，而其他成員直接歸屬到新加坡總部大的投資團隊，“這屬于組織末端的正常微調”。

潘子翔還表示，CCOP（中國特殊機會伙伴計劃）是一只獨立的基金產品，與組織架構無關，凱德投資將照常管理該基金。他表示，中國市場足夠大，也始終有機會，關鍵是提前把握市場脈搏并做布局，面對行業的不同發展階段，主動調整發展策略，以順應中國經濟趨勢和市場所需。

然而，組織調整之外，業績滑坡的壓力同樣真實。

高調抄底 退出遇阻

凱德是亞太特殊機會行業龍頭，其全球私募不動產基金管理規模達500億新元，通過新加坡REITs、跨境美元基金、本土運營平臺形成“募資、收購、改造、增值、出售”運營模式。

3年前，凱德曾對中國特殊機會投資賽道寄予較高期待。

2023年2月，中國國內房地產風險持續出清，多數外資保持觀望之際，凱德推出中國特殊機會伙伴計劃（CCOP），布局困境商業物業、甲級寫字樓、物流倉儲等不良資產。該計劃總承諾股本11億新元，其中外部機構募資8.92億新元，占比約八成，凱德自有資金跟投兩成。

彼時，潘子翔公開表態：“中國是凱德投資的核心市場之一，我們看好中國強勁的經濟基本面。”

計劃落地后，凱德迅速落地兩筆標志性收購。2023年5月，斥資5.53億新元收購北京蘇寧生活廣場，計劃將原有零售業態改造為核心城區甲級寫字樓，項目一度被視為外資參與中國城市更新的標桿案例。同年下半年，再度以1.57億新元收購佛山百分百預租物流倉儲項目，收購時物業出租率達100%，可即刻產生穩定租金現金流。

這套操作是外資最慣用的成熟打法：行業下行階段折價收購核心城市存量物業，通過改造提升價值，等待市場回暖后溢價賣出，賺取收益。

然而，市場并未如期回暖。2025年，凱德針對中國資產計提5.45億新元公允價值虧損，主要源于國內商業、辦公物業估值下行、租金收益承壓。折價買入的資產，遲遲未能等來估值修復窗口，持有成本卻在不斷累積。

以2023年收購的北京蘇寧生活廣場項目為例，經過改造后出租率提升、現金流改善，但整體資產估值卻沒有同步上漲。原本計劃3~5年向保險資金、境外資管機構整體股權轉讓退出的路徑遇阻，項目持有周期拉長至8年甚至更長，明顯偏離特殊機會基金追求中短期周轉、較高內部收益率的募資目標。

與此同時，相比四大AMC、地方國資可批量收購銀行債權包、深度參與房企債務重組，外資僅能參與法拍股權類完整物業標的，可投標數量不及預期。團隊成立兩年多，僅落地兩筆大額收購。

伴隨資產減值壓力加劇，凱德啟動全球及中國區員工優化。市場消息稱，凱德中國區員工規模縮減約10%，全球員工總數迎來2022年以來首次收縮。受市場波動影響最大的特殊機會投資業務，成為戰略調整中首要優化板塊。

對于“中國區域員工數量下降”傳聞，潘子翔解釋道，主要是員工流動所帶來的自然縮員。“自疫情以來，隨市場環境變化，對于員工離職的崗位，大多數情況下，我們不進行補員。這是我們面對市場調整采取的主動積極的管理策略，并沒有中國市場所謂的‘裁’員動作。”

不補員、調架構：收縮進行時

雖然凱德將組織變動定性為“微調”，但在行業視角下，業務“收縮”則是更直觀的感受。加之凱德回應稱，離職崗位不再補員，屬于“自然縮員”，更強化了外界對其壓縮中國業務投入的判斷。

一位地產私募基金合伙人分析稱，特殊機會投資本身是高度機會主義的業務，不需要一個常設的龐大團隊。把決策權收歸總部，同時保留獨立基金產品繼續運作，是合理的資源配置方式。不補員的策略，已是當前多數外資機構在中國的共同選擇，這是成本管理，也是現實選擇。

近兩年，黑石、高盛、博楓等外資機構在該領域的投入均有不同程度收縮。據PitchBook與Dealogic數據，2024年至2025年，黑石、KKR、貝萊德、CVC等十大全球頂級收購基金，連續兩年無完整中國項目退出記錄。

更深層的問題在于，凱德中國特殊機會投資所依賴的商業模式，難以適配當前中國市場環境。這一模式的核心邏輯是“折價買入—改造增值—溢價退出”，在海外成熟市場已被反復驗證，但中國市場則呈現出不同特征。

當前國內商業地產估值仍處于調整通道，不動產資本化率則持續抬升，這意味著投資者要求更多風險補償，外資買家參與大宗交易更加謹慎。市場交易數據顯示，上海和北京的核心區甲級寫字樓資本化率達?5.5%?左右，部分優質項目達?6.1%?，對比2019 年疫情前核心物業3.2%~3.6%的資本化率水平出現大幅上升 。

與此同時，法拍商辦物業流動性持續走弱。據機構監測，2025年全國商辦物業法拍清倉率僅10%~20%；一線城市法拍商業用房，成交率亦不足四成，資產實現“溢價退出”的基礎條件顯著弱化。

“我們一直在積極推動自身轉型，以把握行業新周期下的市場機會。近幾年來，凱德投資大力發展基金平臺，在人民幣私募、公募及債券市場持續創新突破，并憑借凱德在商業地產領域的豐富運營經驗，穩健推進管理輸出業務。凱德從上世紀90年代進入中國，已經深耕了30多年，我們對中國市場的長期信心是一以貫之的。” 潘子翔表示。

一位長期跟蹤外資地產投資的分析人士表示，凱德的調整本身并不意外，意外的是節奏。在市場觀望期收縮特殊機會團隊，同時又高調推進人民幣基金、REITs等賽道，說明企業并非撤離市場，而是在重新選擇戰場。但這個新戰場，競爭不比舊戰場輕松。