宜家甩賣8座中國商場，誰會接盤？

此次出售的八處物業(yè)，正是宜家重資產(chǎn)模式從高歌猛進到被迫斷腕的縮影。

中房報記者 許倩 北京報道

一場靜默而龐大的資產(chǎn)騰挪，正在宜家中國的版圖上展開。

近日，仲量聯(lián)行披露，其已獲得宜家母公司英格卡集團獨家銷售委托，集中出售位于上海、廣州、天津、哈爾濱、南通、徐州、貴陽、寧波8座城市的宜家自持閑置物業(yè)。

這是宜家進入中國市場近30年來，規(guī)模最大的一次自持資產(chǎn)處置行動，亦被外界視為其在中國市場戰(zhàn)略邏輯從“重倉擴張”轉(zhuǎn)向“精準深耕”的明確信號。

八處“藍盒子”，曾是中國城鎮(zhèn)化浪潮中商業(yè)地標的代名詞。如今，它們已全面清空，無租約限制，產(chǎn)權清晰，可即時交付。仲量聯(lián)行方面表示，這八處資產(chǎn)均坐落于城市成熟商圈或重點發(fā)展板塊，體量完整、具備改造為長租公寓、社區(qū)商業(yè)、文旅綜合體或企業(yè)總部的多重潛能。

宜家中國對中國房地產(chǎn)報記者回應稱，相關門店此前已陸續(xù)停運，并非近期關閉。此次處置是基于“生長+”戰(zhàn)略指引下，對全渠道生態(tài)系統(tǒng)的持續(xù)優(yōu)化與資源再配置，宜家會結合項目情況、市場環(huán)境及整體資源規(guī)劃，持續(xù)評估并推進后續(xù)安排。“中國始終是宜家最重要的戰(zhàn)略市場之一，我們對中國市場的長期承諾堅定不移。”

從“買地建店”到“減負轉(zhuǎn)身”，宜家正在告別規(guī)模崇拜，重新定義與中國消費者的距離。

一部重資產(chǎn)擴張史的終章

這八座“藍盒子”，曾是宜家在中國高歌猛進的注腳。

上海寶山店，產(chǎn)權面積約10.5萬平方米，開業(yè)之初被譽為“亞洲最大宜家”；寧波店9.6萬平方米，曾是浙江首店；天津中北店7.9萬平方米，哈爾濱店6.6萬平方米，徐州店6.2萬平方米，貴陽店3.4萬平方米，廣州番禺店3萬平方米，南通店2.4萬平方米——八處合計近50萬平方米。除貴陽店于2022年先行停運外，其余7家均于今年2月集中閉店。

這些物業(yè)并非“不良資產(chǎn)”，相反，它們曾是宜家在中國的戰(zhàn)略產(chǎn)物。

2010年前后，宜家以“買地建店”模式橫掃中國市場。地方政府視其為提升城市品位的標桿項目，常以優(yōu)惠地價相讓；宜家則以“藍盒子+餐廳+兒童樂園”的組合拳，將低頻家居消費轉(zhuǎn)化為家庭周末出行目的地。所到之處，無論是上海寶山還是哈爾濱，幾乎無一例外成為區(qū)域性地標，自帶客流虹吸效應。

2019財年，宜家中國銷售額攀升至157.7億元峰值，單店日均客流以萬計。彼時，中國市場被宜家總部寄予厚望，被視為全球增長最重要的引擎之一。

然而，轉(zhuǎn)折并非始于疫情期間，而是一場更深層、更緩慢的結構性位移。中國消費市場的權力中心，正從大賣場向消費者的指尖轉(zhuǎn)移。電商家居平臺崛起，從淘寶極有家到京東居家，再到小紅書上的無數(shù)家居博主，年輕一代的消費決策路徑從“逛賣場找靈感”演變?yōu)椤八⑹謾C看測評”，消費節(jié)奏從低頻大額支出轉(zhuǎn)向高頻小額更新。宜家引以為傲的“沉浸式體驗”在屏幕面前逐漸失焦，消費者仍認可宜家品牌，卻不再需要驅(qū)車半小時前往遠郊的“藍盒子”。

更致命的是，重資產(chǎn)模式的規(guī)模效應，在市場下行期悄然轉(zhuǎn)化為剛性成本的反噬。體量越大，維持運轉(zhuǎn)的租金、物業(yè)稅、能耗與人力成本越高，而客流于坪效的持續(xù)下滑，讓繼續(xù)運營變得不再經(jīng)濟。

2024財年，宜家中國銷售額約111.5億元，較巔峰縮水近3成。曾無往不利的規(guī)模優(yōu)勢，在消費邏輯劇變中，成了最沉重的負擔。

此次出售的八處物業(yè)，正是宜家重資產(chǎn)模式從高歌猛進到被迫斷腕的縮影。

對于這批資產(chǎn)的質(zhì)量，中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜評價，底子不差，均位于城市成熟或潛力板塊，產(chǎn)權清晰、無租約、可即時交付，遠超市面上諸多存有糾紛的存量物業(yè)。但硬傷同樣明顯，原戶型為單層大空間、高貨架層高、大賣場專屬動線，無論是改造為長租公寓、社區(qū)商業(yè)還是企業(yè)總部，均需投入不菲的二次改造費用，屬于“無包袱但需重鑄”的中上等資產(chǎn)，流動性尚可。

誰將接盤？

市場對于潛在買家，存在三重猜想，各自邏輯清晰，卻也各藏難點。

最被看好的，是存量資產(chǎn)運營商，包括商業(yè)地產(chǎn)基金、險資及專業(yè)改造機構。其典型操盤邏輯是：低價吃進、改造賦能、擇機退出。大賣場的開闊空間天然適配長租公寓或社區(qū)商業(yè)綜合體，疊加城市更新政策紅利，賬面上有可行性。地方城投平臺亦被頻頻提及，但其介入往往摻雜行政色彩，市場化程度存疑。

至于山姆、Costco等倉儲會員店，雖是公眾直覺中的“天然接盤俠”，但細究之下可能性有限。山姆在中國擴張以輕資產(chǎn)租賃為主，鮮少購置重資產(chǎn)；Costco則固守自建傳統(tǒng)，對二手物業(yè)興趣寥寥。

柏文喜認為，三類玩家最可能出手，一是險資或不動產(chǎn)基金（如平安不動產(chǎn)、普洛斯、ESR），追求穩(wěn)定收益，改造為長租公寓或社區(qū)商業(yè)，若能實現(xiàn)4%——5%的收益率，足以覆蓋改造成本；二是商業(yè)運營商（如印力、龍湖、萬象生活），二三線城市項目（南通、徐州、貴陽）原停車場配比充足、輻射范圍廣，改造為體驗式社區(qū)商業(yè)恰好補區(qū)域短板；三是地方平臺公司，在哈爾濱、貴陽等城市，地方政府盤活存量的訴求較高，接盤后改造為總部或文旅綜合體，契合地方招商邏輯。

那么，宜家真的要退出中國嗎？答案顯然是否定的。

正在發(fā)生的是一場戰(zhàn)略換軌——從規(guī)模擴張轉(zhuǎn)向精準深耕，從“大而全”的遠郊地標，轉(zhuǎn)向“小而近”的社區(qū)觸點。關閉遠郊大店，將釋放出的資本與資源，投向小型城市店、線上業(yè)務及即時零售能力建設。

據(jù)宜家中國透露，宜家正持續(xù)積極開設新店、拓展新渠道。以北京、深圳為重點市場，未來兩年內(nèi)將新開超過10家小型門店；東莞商場、北京通州商場已相繼開業(yè)，位于北京朝陽區(qū)的常營商場也將于今年內(nèi)亮相。與此同時，持續(xù)投資升級現(xiàn)有商場，并攜手京東秒送、淘寶閃購等平臺探索即時零售，不斷優(yōu)化和拓展線上線下融合的全渠道布局。

從“藍盒子”到“小方塊”，從“遠場”到“近場”，宜家并未離開牌桌，只是換了打法。但對于接盤者而言，這些龐然大物的真正考驗才剛剛開始——資本只是入場券，對城市空間的再造能力才是勝負手。誰讀懂了消費遷徙的方向，誰才能把這50萬平方米的沉默資產(chǎn)，變成下一輪周期的活棋。