1093億元熱銷項目背后：什么樣的新房更受市場認可？

6月，深圳土地市場迎來一輪高熱行情。

南山粵海街道一宗宅地經過近300輪競價，最終以150.74%的溢價率成交，刷新深圳涉宅用地樓面價紀錄；前海桂灣、寶安中心區兩宗地塊同樣受到房企關注，成交溢價率分別達到114.29%和99.05%。

土地市場的熱度，與銷售端部分優質項目的表現形成呼應。

根據中指數據監測，2026年上半年重點城市銷售金額TOP20項目合計實現銷售金額1093億元。其中，深圳共有5個項目進入，合計銷售金額386億元；上海6個項目進入，合計銷售金額334億元；杭州入榜項目數量由一季度的1個增加至4個。

雖然當前新房市場整體仍面臨調整壓力，但部分位于核心城市、擁有資源優勢和產品特色的項目，依然展現出較強市場吸引力。

這些熱銷項目有哪些共同特點？購房需求主要集中在哪些城市和產品類型？產品創新又發揮了怎樣的作用？

從上半年TOP20項目表現中，或許可以看到當前新房市場的一些變化。

注：項目銷售數據為商品住宅（不含保障性住房、安置房）網簽口徑。

數據來源：

誰撐起熱銷？

改善型需求成為重要支撐

翻看上半年熱銷新房項目，一個明顯特征是：高總價、大面積產品占據較高比例。

中指數據顯示，TOP20項目中，14個項目套均總價超過1000萬元，占比達到70%。其中，中信城開信悅灣、建發·棲湖云莊、保利玥璽灣、陸家嘴太古源·源邸4個項目套均總價超過5000萬元，分別達到7478萬元、6529萬元、5804萬元和5034萬元。

成交套均面積方面，大戶型改善產品同樣占據較高比例。TOP20項目中，套均面積超過200平方米的項目達到11個，占比55%；其中建發·棲湖云莊、保利玥璽灣、北京潤園、中信城開信悅灣4個項目套均面積超過300平方米。

從熱銷項目結構來看，核心城市改善需求仍是支撐高銷售金額項目的重要因素。對于部分購房者而言，住房消費關注點已經不僅是面積增加，更加重視城市資源、居住品質以及長期使用價值。

但值得注意的是，熱銷并非只屬于高端項目。

上半年，鴻榮源·珈譽府套均總價約428萬元，成交1124套，是TOP20項目中成交套數最多的項目；鵬宸云筑套均總價約569萬元，同樣實現較好的銷售表現。

從樣本項目來看，當前市場表現較好的產品呈現出一定分化特征，既包括依托稀缺資源和高端定位的改善型項目，也包括位于核心城市、價格匹配度較高的剛改項目。相比單純提高產品定位，精準匹配區域購買力和目標客群更為重要。

購買力流向哪里？

核心城市優質板塊占據主要席位

從城市分布來看，上半年熱銷項目主要集中于核心城市。

TOP20項目中，一線城市占據15席，銷售金額合計913億元，占TOP20總銷售金額的83.5%。其中，深圳、上海、杭州、北京成為主要貢獻城市，四個城市合計占據18個項目。

從項目分布來看，熱銷項目更多出現在產業基礎較強、人口吸引力較高、城市資源較為集中的區域。

深圳：高端改善與剛改項目共同貢獻銷售規模

深圳是上半年熱銷項目中表現最突出的城市。

共有5個項目進入TOP20，合計銷售金額386億元，占TOP20總銷售金額的35.4%。其中，深圳灣澐璽銷售金額142.7億元，位列全國第一；中信城開信悅灣銷售金額94.2億元，排名第三；深圳觀潮、鴻榮源·珈譽府、鵬宸云筑也進入前列。

從項目結構來看，深圳呈現出較為明顯的多層次需求特征。

深圳灣澐璽、中信城開信悅灣、深圳觀潮等項目依托濱海資源和核心區位，定位高端改善市場。其中，中信城開信悅灣套均總價達到7478萬元，深圳灣澐璽套均總價達到4820萬元。

與此同時，鴻榮源·珈譽府、鵬宸云筑等項目則通過區域發展潛力和改善型定位獲得市場認可。其中，鴻榮源·珈譽府成交1124套，是TOP20項目中成交套數最多的項目。

深圳樣本顯示，在核心城市中，不同層次的改善需求仍存在，項目表現更多取決于區位、產品定位與目標客群之間的匹配程度。

上海：多板塊項目入榜，高端改善市場呈現一定厚度

上海共有6個項目進入TOP20，是入榜項目數量最多的城市，合計銷售金額334億元。

入榜項目覆蓋浦東后灘、徐匯濱江、北外灘等多個核心區域，包括澐啟濱江、安瀾上海、陸家嘴太古源·源邸、綠城·潮鳴外灘、外灘瑞府、翡雲悅府等。

其中，澐啟濱江銷售金額107.7億元，位列第二；安瀾上海、陸家嘴太古源·源邸銷售金額分別達到63.2億元和54.4億元。

與深圳部分項目呈現明顯價格分層不同，上海入榜項目整體集中于高端改善區間，覆蓋多個核心板塊。

從項目表現來看，成熟城市資源、核心區域稀缺性以及改善型產品供應，共同支撐了上海部分高端住宅項目的市場表現。

杭州：入榜項目增加，高端改善需求進一步顯現

杭州是上半年熱銷項目變化較為明顯的城市。

一季度TOP20項目中，杭州僅有保利天奕1個項目入榜，銷售金額約15億元；截至上半年，杭州入榜項目增加至4個，包括建發·棲湖云莊、保利天珺、保利天奕、奧映世紀軒，合計銷售金額約142億元。其中，建發·棲湖云莊表現較為突出，銷售金額36.6億元，套均總價達到6529萬元，套均面積約464平方米。

杭州能夠承接這一量級的改善型產品，一方面與近年來城市產業發展、人口吸引力提升以及高端改善需求積累有關；另一方面，也體現出優質產品供給對于釋放改善需求的重要作用。

從入榜項目來看，杭州高端住宅市場呈現出較豐富的產品梯度，既有千萬級以上的高端改善項目，也有面向更廣泛改善客群的產品，不同定位項目均獲得市場關注。

北京、廣州、海南：城市特點不同，項目表現各有側重

除上深杭外，北京、廣州和海南也有項目進入TOP20，但市場表現各具特點。

北京共有3個項目進入排行榜，合計銷售金額127億元。其中，北京潤園銷售金額55.6億元，中建·運河玖院、龍樾海序銷售金額分別達到36.7億元和34.9億元。北京入榜項目覆蓋剛改到高端改善不同需求層級，套均總價約500萬元至2400萬元，產品結構相對豐富。

廣州方面，保利玥璽灣單盤進入排行榜，銷售金額65億元，套均總價達到5804萬元，是TOP20中套均總價較高的項目之一。單個高端項目進入排行榜，既反映出廣州核心區域仍具備一定改善購買力，也說明在當前市場環境下，具備資源優勢和產品特色的項目更容易獲得關注。

海南方面，一季度有4個項目進入TOP20，上半年結束，僅華潤海棠悅府以38億元銷售額躋身前20。海南住宅市場具有較強旅居屬性，三亞海棠灣依托濱海資源和文旅配套，對部分改善和旅居需求仍具有吸引力。但從排行榜變化來看，相較于滬深等城市持續推出多個高銷售規模項目，海南項目供應節奏、單盤規模等因素，也會影響項目在銷售金額排行榜中的表現。

緣何熱銷？

稀缺資源、產品創新與空間價值共同作用

從TOP20項目來看，熱銷并非單一因素推動。

多數入榜項目既具備較好的區位資源，也在規劃設計、空間利用和居住體驗方面進行了針對性提升。尤其是在住宅新規背景下，部分項目通過設計優化，將土地資源和產品價值進一步轉化。

1. 稀缺資源是基礎，如何兌現資源成為競爭關鍵

銷售額前20項目中，多占據城市核心區域或稀缺景觀資源。

例如，深圳灣澐璽占據約1.17公里原生海岸線，中信城開信悅灣位于深圳灣東角頭一線海景區域，澐啟濱江距離黃浦江約300米。

但對于高端住宅而言，擁有資源只是基礎，如何通過規劃設計最大化釋放資源價值，同樣影響項目表現。

以澐啟濱江為例，項目針對濱江景觀資源進行精細化設計，將臨江樓棟向南偏轉32.5°，使高區江景面從約400米拓展至約2公里，并利用約13米立體高差打造“峽谷綠洲”景觀空間。

陸家嘴太古源·源邸則通過建筑朝向優化，將建筑整體向北偏西23.9°傾斜，讓更多戶型獲得黃浦江景觀視野。

這些案例體現出，當前高端住宅競爭不僅在于占據稀缺資源，更在于通過產品設計提升資源兌現程度。

2. 新規釋放設計空間，空間效率成為產品競爭的重要方向

住宅新規帶來的設計空間變化，也是上半年熱銷項目的重要特征之一。

安瀾上海是其中較具代表性的案例。項目整體抬升約4米，將社區空間打造為具有層次感的“浮島綠洲”；同時利用新規設計空間，打造270度環幕視野，部分戶型層高達到3.3—3.55米，相較常規住宅約3米層高進一步提升。

建發·棲湖云莊則重點體現了空間效率提升。項目得房率突破100%，通過奇偶層錯落設計，實現戶戶擁有空中庭院，同時配置六恒系統和華為全屋智能預埋。

保利玥璽灣則通過整體規劃提升景觀資源利用效率。項目整體抬高約11米，采用南低北高的階梯式半圍合布局，實現戶戶南向望江。

從這些項目來看，新房產品競爭正在從單純強調面積和裝修標準，轉向對空間效率、戶型設計、景觀組織和居住體驗的綜合打造。

3. 產品定位精準，比單純追求高端更重要

從排行榜表現來看，熱銷項目并不只有一種模式。

部分項目依靠稀缺資源和高端定位獲得市場認可，例如深圳灣澐璽、中信城開信悅灣、建發·棲湖云莊等；同時，也有項目通過區域價值和產品匹配實現較大規模銷售，例如鴻榮源·珈譽府、鵬宸云筑。

這說明，在當前市場環境下，項目競爭的關鍵并非簡單提高定位，而是在城市、板塊、產品和客群之間形成更精準的匹配。

另外，項目供應節奏、單盤規模等因素，也會影響項目銷售表現。

從熱銷項目看市場趨勢

城市選擇、產品能力仍是關鍵

從上半年TOP20新房項目表現來看，優質資源、產品能力和精準定位，是項目獲得市場關注的重要因素。

企業層面，央國企仍是熱銷項目的重要參與者。TOP20項目中，央國企參與項目達到17個，合計銷售金額超過1009億元。

與此同時，部分民企也通過區域深耕和差異化產品實現突破。鴻榮源·珈譽府聚焦深圳北站片區，通過綜合開發和產品定位獲得市場認可；奧映世紀軒依托杭州奧體板塊資源和產品特色進入排行榜。

對于開發企業而言，未來項目競爭仍將更多回歸城市判斷、產品打造和客戶需求理解。

從上半年熱銷項目來看，核心城市優質板塊、高品質改善產品以及與區域需求相匹配的項目，更容易獲得市場認可。如何提升產品力、增強項目競爭力，將成為企業在市場調整階段需要持續關注的方向。

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