宜家甩賣8處物業，稱不代表退出中國市場

記者丨唐韶葵

編輯丨張敏 張偉賢

日前，仲量聯行官微透露，宜家母公司英格卡集團委托其獨家代理銷售8處國內自持商業資產，涉產權面積49.8萬平方米。

公開信息顯示，本次待售資產包涵蓋了位于貴陽、上海寶山、廣州番禺、天津中北、哈爾濱、南通、徐州、寧波的8處物業。其中上海寶山宜家家具廣場產權面積10.5萬平方米，是最大的單體項目。

從時間上看，宜家在今年2月集中關停了7家大型賣場，貴陽宜家商場則早在2022年便停止運營。

這也是宜家進入中國市場近30年來，最大規模的自持資產集中處置。

宜家對此回應稱，近期已委托專業機構，對中國市場部分已停運商場的自持物業開展后續處置工作。

21世紀經濟報道記者從宜家相關人士處了解到，宜家正從四大方向推進資本騰挪：優化大店布局、擴張小型門店、發展局部家裝業務、推動薈聚商場引入本土資本。這一系列調整是適配中國存量房時代與商業地產下行周期的選擇，并不代表退出中國市場。

同策研究院聯席院長宋紅衛分析指出，宜家此舉意味著其過去長期采用的“近郊拿地、自建數萬平方米巨型賣場”的重資產擴張模式結束了。出售已停運的閑置物業是宜家優化全渠道零售生態、提升運營效率的核心舉措。

5年業績縮水30%

持續閉店并處置資產的背后，是宜家中國業績的持續承壓。數據顯示，宜家中國銷售額在2019財年達到157.7億元的歷史峰值，此后持續回落，2024財年降至111.5億元，5年縮水近三成，單年同比下滑7.6%。

易居研究院副院長嚴躍進指出，在收入端承壓之際，宜家通過存量資產的主動優化為中長期轉型保留了更為充裕的財務彈性。一次性剝離8處自持物業，不只是宜家財務層面的被動“止血”，更是英格卡集團從重資產持有轉向輕資產運營的戰略性布局。

21世紀經濟報道記者從宜家相關人士處了解到，宜家正從四大方向推進資本騰挪：優化大店布局、擴張小型門店、發展局部家裝業務、推動薈聚商場引入本土資本。這一系列調整是適配中國存量房時代與商業地產下行周期的選擇，并不代表退出中國市場。

早在2023年8月，宜家中國便發布“生長+”戰略，宣布未來三年在華投資63億元，全面重構渠道模式。具體而言，就是告別傳統近郊重資產“藍盒子”大店單一形態，轉向“多層級線下觸點+線上即時零售”的全渠道輕量化運營體系。

據了解，該戰略落地重點聚焦核心城市，以北京、深圳為主要陣地，計劃兩年內落地超10家社區小型門店。目前東莞、北京通州小型店已落地，北京常營新店也即將開業。

不同于傳統大店，宜家新型小店主打地鐵上蓋、緊鄰社區的購物中心店中店模式，面積控制在2000平方米至3000平方米，縮減SKU（商品品類型號），取消餐飲配套。依托貼近居住區的區位優勢，宜家小型店重點承接城市舊房改造需求，主打萬元級廚房翻新業務。

據透露，依托宜家標準化產品，舊房改造工程可實現3天快速完工，并提供十年質保，搶占存量房家裝的增量市場。

除宜家零售板塊的資產騰挪外，英格卡集團旗下另一業務板塊——英格卡購物中心運營的薈聚中心，同樣推進輕重資產結構優化。2025年12月，英格卡購物中心聯合本土不動產資管機構高和資本設立專項不動產基金，引入險資等本土資本入股，共同持有北京、無錫、武漢三座薈聚中心，英格卡持續保留薈聚品牌所有權與獨家運營管理權。

誰來接盤？

回顧宜家上一輪擴張階段，其發展依附于房地產增量時代。2013年至2019年，宜家中國零售額由63億元攀升至157.7億元的歷史高點，六年增至2.5倍。在這一階段，宜家不僅實現家居零售規模快速擴張，其持有的土地與物業資產亦伴隨城市發展持續增值。

如今，傳統家居行業面臨洗牌重構，在業內人士看來，宜家這一系列資產騰挪動作，體現了其在新形勢下的策略調整。

嚴躍進指出，宜家選擇出售自持物業而非自主改造，背后存在清晰的商業考量。這批項目雖屬于優質存量載體，但“藍盒子”建筑業態重塑門檻高，更適合具備城市更新能力的長期資本接手。宜家不愿自主改造，核心原因是家居零售與倉儲租賃、文旅商業的運營邏輯截然不同，跨界運營難以形成競爭優勢，大規模改造后自營的風險顯著更高。

不過，這一商業地產資產包的產權面積近50萬平方米，要在市場上快速找到接盤方并非易事。

同策研究院指出，當前商辦市場坪效較低是各個城市普遍面臨的問題。在這筆交易中，宜家會面臨兩個主要問題：一是資產處置的周期會比較長，尤其是低能級城市的大體量項目，一般業態很難消化。二是價格會大幅縮水。

宋紅衛指出，宜家存量商業資產的處置路徑會有三個方向：第一，可以做社區商業樞紐?，填補周邊片區的便民消費空白。第二，可以結合部分城市的文旅升級需求，打造融合家居體驗、文創市集、休閑餐飲的文旅綜合體。第三，可以做長租公寓，適配城市青年租住需求。

宜家這批存量資產潛在的接盤方是誰？目前已引發市場多方猜測。據仲量聯行透露，8處物業已清空無租約，可即時交付，改造靈活度高。仲量聯行雖然并未對媒體透露資產估值、意向買家等信息，但其強調，這些資產“具備轉型為長租公寓、社區商業、文旅綜合體或企業總部等多種用途的基礎”。

嚴躍進指出，市場傳言部分會員制倉儲超市是潛在接盤方，但從商業地產專業角度審視，險資、不動產私募股權基金及本地國企城投才是更具現實性的接盤方。

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出品丨21財經客戶端 21世紀經濟報道

編輯丨曾靜嬌