重磅！房價又一關鍵指標，悄悄拐頭了

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閑暇刷手機，總能刷到兩種完全對立的樓市論調，看得普通人心里七上八下。

一部分人滿心悲觀，只要看到房企收縮布局、小城房源降價出售的消息，就篤定全國房價還會持續走弱，眼下入市買房只會被套；另一部分人還停留在過去的市場記憶里，總盼著強力刺激政策落地，幻想所有城市房價同步走高，手里的房子能快速增值。

其實兩種看法，都只盯著市場的局部碎片，很難看清全貌。與其被短視頻碎片化的觀點帶著走，不如看看七月中旬央行、國家統計局同步放出的官方統計。商品房庫存、居民住房貸款兩組關鍵數據同步出現轉向，一個很明確的信號已經浮出水面：此前單邊下跌的市場行情正在收尾，但全城普漲的時代，再也回不去了。

樓市冷暖，供給端庫存、居民購房信貸是最直觀的參照，今年六月，這兩組數據同時出現了難得的積極變化。

先說說庫存的變化。統計局公布的數據顯示，到六月末，全國商品房待售面積76315萬平方米，同比小幅下降0.9%。這是長達五十一個月以來，庫存第一次同比收窄，并且已經連續四個月穩步回落。細分來看，交付未滿三年的新房庫存降幅達到3.5%，消化速度遠高于整體房源，新入市的房子去化節奏明顯加快。

城市之間的差距也一下子拉開。杭州、合肥核心城區新房去化周期不到一年，上海、成都、寧波這類熱門城市，庫存消化周期穩定控制在二十個月以內，供需平衡度持續好轉。背后的原因也很好理解，今年土地出讓規模大幅縮減，房企開工意愿持續降低，主動減少新房供給，從源頭緩解了多年積累的房源過剩問題。

大家關注度最高的房貸數據，六月也迎來轉機。央行月度信貸記錄清晰可見，上半年前三個月住房貸款穩步增長，四、五月連續兩個月信貸收縮，分別減少3408億、571億，直到六月重新回暖，當月新增1584億居民房貸。

不少人會疑惑，貸款回升，是提前還貸的人變少了，還是真正買房的人多了？全國商品房銷售額給出了答案。四月成交總額5738億，五月小幅漲到6366億，六月直接沖到8579億，環比漲幅超三成。成交規模大幅攀升，足以說明，真實自住購房需求才是信貸回暖的核心原因。

當然，單月數據回暖，不能直接等同于市場徹底反轉。每年七八月都是傳統看房淡季，高溫會大幅降低線下看房意愿，只有接下來兩個月的數據能夠穩住，市場企穩才算真正落地。我們現在能確定的只有一點：此前市場快速下跌的最難熬階段，已經過去了。

供需基本面慢慢修復，房價的變化也隨之顯現。六月七十大中城市房價數據，把當下市場分層的特點展現得淋漓盡致。

一線城市回暖最為扎實，新建住宅價格環比微漲0.1%，上海、廣州、深圳均有小幅上漲，僅北京小幅回落；二手房行情更穩，連續四個月價格環比上行。交易數據同樣能佐證熱度，北京六月二手房網簽1.66萬套，創下近五年同期新高；上海上半年二手房成交總量，穩居近五年高位。

二線城市終于止住跌勢，新房價格由跌轉平，這是近一年來第一次出現這樣的變化；三線城市雖仍在調整，但下跌幅度持續收窄，市場壓力有所緩解。當月房價上漲的城市擴充至二十個，也是近一年來回暖范圍最廣的一個月。

實地跑盤就能直觀感受到市場的冷熱割裂。深圳核心片區高端住宅去化順暢，深圳灣優質樓盤開盤近乎售罄，高端房源成交總額百億級別；上海、杭州核心地塊競拍競爭激烈，優質土地溢價居高不下。反觀人口持續流出的小城，以及一二線城市的遠郊新區，二手房掛牌量居高不下，看房人流稀少，土地出讓時常底價成交甚至流拍。一邊火熱、一邊冷清，這種分化會成為樓市長期常態。

市場走出持續調整周期，并非短期偶然，幾重現實因素，共同托舉著市場慢慢筑底。

全國各地樓市支持政策持續落地，截至六月底，全年出臺的地產優化政策超五百項，光是公積金相關調整政策就有兩百五十余項。放開限購、下調房貸利率、收購存量商品房改保障房等舉措，全部圍繞普通人自住需求，實實在在降低買房成本。

房企也主動調整發展思路，不再遍地拿地擴張，把資金集中在核心城市群優質地塊。短期開工收縮會影響地產投資，但拉長周期看，過剩房源會逐步消化，供需關系慢慢回歸平衡。

再看人口流動的長期趨勢，我國城鎮化仍有提升空間，人口、產業資源持續向長三角、粵港澳等核心城市群匯聚，源源不斷的人口流入，為核心城市住房需求提供長期支撐。另外今年房價統計更換了全新基準年份，優化房源統計權重，剔除流通性差的老舊房源，數據也能更客觀地反映真實市場。

伴隨著一系列好轉數據落地，業內專業人士的判斷也漸漸達成統一，樓市單邊深度下跌的階段，已經宣告結束。

財經評論員李庚南提到，現在市場整體是溫和修復、分化明顯的狀態，一線企穩趨勢清晰，但多數小城還需要漫長筑底，人口流動的規律決定，全國同步漲跌的行情不會再出現。

廣東省住房政策研究中心的李宇嘉也分析，新房開工收縮看似利空，實則有利于消化存量房源，疊加二手房交易持續升溫，下半年市場整體修復的大方向不會改變。易居研究院嚴躍進也提到，依靠供給收縮庫存持續回落，部分前期深度調整的小城，房價已經出現小幅回升。

海外頭部投行也更新了研判，摩根士丹利、高盛相繼發布觀點，國內地產市場已經臨近底部，核心城市房產價值會率先修復。土地市場資金流向也印證了這一點，資金持續涌向一線、強二線城市優質地塊，資本用實際選擇表達了對核心城市基本面的認可。

不過即便數據持續向好，也有兩點現實，我們必須客觀看清。

首先，全面普漲沒有任何現實基礎。頂層調控思路十分清晰，不會出臺大規模刺激政策，所有扶持政策只保障合理自住需求，嚴控炒房空間。全國住房總量早已充足，小城、遠郊房源過剩問題還需要時間消化，居民收入恢復速度平緩，根本支撐不起全域房價同步上漲。

其次，樓市不存在系統性崩盤的隱患。當前房貸利率處在歷史低位，大幅減輕居民月供壓力；多地試點收購閑置商品房轉為保障房，雙向穩定市場預期。充足的政策調控工具，能夠牢牢守住市場底線，不會出現深度下跌。

綜合所有信息不難看清，接下來樓市只會走出緩慢、波浪式、區域分化的修復行情，不存在短期快速反轉。配套完善的核心城區房產會穩步企穩，人口流出區域、城市遠郊房源，仍會經歷一段調整期。

房企收縮規模、精簡業務，從來不是房地產行業走到盡頭，而是行業告別過去高杠桿粗放擴張，正式邁入看重居住價值的新階段。

庫存、房貸、房價多重指標同步轉向，已經釋放出市場筑底完成的清晰信號，樓市長期穩中向好是大勢。我們不必執著于“買房暴富”的舊幻想，也不用陷入“樓市崩盤”的極端焦慮，回歸房子居住的本質，才能看懂市場真正的長期走向。