四川
近日國務院批復印發(fā)的《擴大消費十五五規(guī)劃》，首次將住房消費納入大宗耐用商品消費范疇，并置于首位。這意味著，房地產干了二十多年的底層邏輯，徹底改了。
先來說說房地產的變化：以前房企就是個土地加工商，拿地蓋樓、賣房收錢，賺的是一次性的建設和銷售差價。
現(xiàn)在不一樣了，重點落在存量運營上，九個字就能概括：重存量、提品質、擴服務。
小區(qū)住滿了還要長期管理，升級房屋周邊的配套和環(huán)境，補上物業(yè)、養(yǎng)老托育、社區(qū)商業(yè)這些軟服務，從賣磚頭變成賣生活。
說白了，過去的賺快錢路子走不通了，以后要靠管理和服務賺長期錢。
咱們看看房地產的變化背后。
2021 年全國土地出讓收入摸到 8.7 萬億的歷史天花板，到 2025 年只剩 4.15 萬億，四年間少了 4.6 萬億，相當于當年全國一般公共預算收入的五分之一。
更嚇人的是下滑速度：2022 年下降 23.2%，2023 年下降 13.2%，2024 年下降 16%，2025 年下降 14.7%，連續(xù)四年兩位數(shù)跌幅。
2021 年賣地收入占地方財政收入的 78.4%，也就是說地方每花 100 塊，78 塊都來自賣地。
到 2025 年，這個比例跌到 34%。地方財政靠四本賬運轉，賣地收入躺在政府性基金預算這本賬里，占了九成以上。
這本賬塌了，能調入一般公共預算的盈余就少了，工資發(fā)放、民生支出、城市運轉都會受影響。
還有城投債的問題：過去靠地價上漲、賣地收入遞增，城投拿地抵押融資，搞基建拉高地價，形成閉環(huán)。
現(xiàn)在地賣不動了，城投手里的土地貶值，銀行放貸更謹慎，城投融資難、償債壓力陡增。
去年有 12 個省份的土地出讓金連城投利息都覆蓋不了，有些地方已經到了借錢還利息的地步。地產和地方債是綁在一起的，這就形成了惡性循環(huán)。
4.6 萬億的窟窿不是平均分布的。
江蘇、浙江、山東這些經濟大省，2025 年賣地收入分別為 5589 億、4346 億、3258 億，雖然也在跌，但底子厚，降幅也在收窄，比如廣東降了 11%，浙江降了 7.9%，四川降了 1.1%。
但中部省份比如湖南、安徽、河南就沒這么幸運，商品房銷售大幅萎縮，土地出讓收入排名跌出前十，河南 2025 年同比下降 27.7%。
去年 27 個披露賣地收入的省份里，22 個在跌，只有 5 個省份靠盤活存量土地勉強維系。土地收入越來越向東部發(fā)達省份集中，強者恒強弱者更弱，成了眼下最真實的寫照。
錢不夠花，地方財政只能轉型，從靠賣地的一次性收入，轉向培育穩(wěn)定稅源。
過去地方稅收靠契稅、土地增值稅這些交易環(huán)節(jié)的稅，現(xiàn)在這兩個稅種都跌了四成以上，房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅這些持有環(huán)節(jié)的稅在慢慢漲，雖然體量還填不上窟窿，但方向明確了。
中央財政也在托底，2025 年轉移支付規(guī)模超過了中央本級收入，用中央的資產負債表支撐地方支出。
但從賣地轉向持有資產、經營資產，不是一天就能成的。國有資本經營預算收入只漲了兩千億，而賣地收入少了萬億級的規(guī)模，差距懸殊。
說到底，房地產的定調，本質是地方政府從開發(fā)者變服務者，告別純粹賣地的時代。
過去二十年靠土地撬動信貸、大拆大建的城市擴張模式已經走不通了，這個過程注定痛苦，但長期來看，這是更可持續(xù)的路。
有人問新增長點在哪，現(xiàn)在還沒有標準答案，但有一點確定：靠賣地吃飯的時代已經翻篇了。接下來要做的不是懷念過去的好日子，而是認清現(xiàn)實，找到新的生存方式。
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