交房后，會(huì)所真實(shí)運(yùn)營(yíng)狀況調(diào)查！看懵了！

對(duì)于這篇文章的閱讀量，我們沒(méi)有過(guò)多預(yù)期。畢竟要說(shuō)的這件事，業(yè)內(nèi)是不愿轉(zhuǎn)發(fā)的。但365淘房依然要站在客觀的角度，當(dāng)“吹哨人”！

新盤(pán)“會(huì)所大躍進(jìn)”，轟轟烈烈。

甭管單價(jià)1萬(wàn)還是6萬(wàn)，沒(méi)個(gè)氣派的會(huì)所，就會(huì)被貼上“不是新產(chǎn)品”的標(biāo)簽。

下沉庭院、恒溫泳池、健身房……已成流水線式的標(biāo)配。

買(mǎi)房人問(wèn)交房后會(huì)所怎么用？

售樓員多半都諱莫如深，支支吾吾。

畢竟天津配建會(huì)所的樓盤(pán)還沒(méi)大范圍交付，誰(shuí)也不知道未來(lái)的運(yùn)營(yíng)是什么樣。

不妨看看他山之石。

鄭州的住宅產(chǎn)品一直領(lǐng)先，已經(jīng)交付一批帶會(huì)所的小區(qū)。

來(lái)看看富人區(qū)北龍湖的社區(qū)，會(huì)所運(yùn)營(yíng)狀況如何。

只能說(shuō)，現(xiàn)實(shí)比想象更骨感。

赫赫有名的永威上和院，戶型195-298平米，1000萬(wàn)起步的豪宅。

交房后，一樓大堂空蕩蕩，沒(méi)有空調(diào)。

負(fù)一層的泳池和健身房，已外包給第三方健身機(jī)構(gòu)。

籃球場(chǎng)和羽毛球場(chǎng)正常開(kāi)放，但是需要穿過(guò)健身房和泳池才能到。

食堂與私宴廳也都沒(méi)開(kāi)。

中建柒號(hào)院，700多萬(wàn)的洋房，會(huì)所基本是半啟用狀態(tài)。

私宴廳和茶歇區(qū)關(guān)閉。

健身房和乒乓球室還在使用，但因使用頻率太低，沒(méi)有空調(diào)。

會(huì)所中心的下沉庭院很有衰敗感，與賣(mài)房時(shí)的場(chǎng)景截然不同。

金領(lǐng)九如意的會(huì)所，引進(jìn)了酒店管理公司，但在去年停止運(yùn)營(yíng)。

超市、私宴廳、健身房都沒(méi)有運(yùn)營(yíng)，現(xiàn)在萬(wàn)科物業(yè)帶資進(jìn)組。

房企的實(shí)力和穩(wěn)定性同樣重要。

碧桂園已經(jīng)暴雷，碧桂園豫府的地下會(huì)所非常拉胯。

負(fù)一層會(huì)所變成員工外賣(mài)和雜物放置區(qū)，其余的地方還在裝修。

據(jù)了解，其余大部分社區(qū)的會(huì)所運(yùn)營(yíng)狀況大差不差——

泳池不開(kāi)或外包，私宴廳關(guān)閉，甚至干脆會(huì)所關(guān)門(mén)。

沒(méi)想到，即便是富人扎堆的社區(qū)，會(huì)所的結(jié)局竟如此慘淡。

當(dāng)然，也有運(yùn)營(yíng)狀況不錯(cuò)的。

比如正商瓏湖上境，最受歡迎的是業(yè)主食堂。

早餐、晚餐單點(diǎn)，午餐自助，29元/位，業(yè)主評(píng)價(jià)很不錯(cuò)。

健身房正常運(yùn)營(yíng)，沒(méi)有外包。

最重要的是，閱讀區(qū)、茶歇區(qū)，這些低成本運(yùn)營(yíng)的都開(kāi)放，冷暖氣正常。

杭州作為“卷王之都”，很多樓盤(pán)交房后，會(huì)所運(yùn)營(yíng)也不甚理想。

德信九溪云莊、融信杭州世紀(jì)、綠城之江一號(hào)的恒溫泳池都已外包。

但運(yùn)營(yíng)方不承擔(dān)硬件成本，抱著“用完即棄”的心態(tài)，讓會(huì)所加速衰老。

理想和現(xiàn)實(shí)，差距就是這么大。

蘇州有些社區(qū)會(huì)所，交房后也成了燙手山芋。

融悅灣會(huì)所大堂被擺上乒乓球桌，原來(lái)賣(mài)房時(shí)的沙發(fā)都沒(méi)了，不僅堆放雜物，竟然還有共享單車(chē)。

恒溫泳池早就荒廢了，變成羽毛球場(chǎng)地。

當(dāng)然，并非所有社區(qū)會(huì)所都運(yùn)營(yíng)不起來(lái)。

我們只是擺出部分社區(qū)的真實(shí)狀況，提請(qǐng)大家冷靜思考。

會(huì)所運(yùn)營(yíng)不善的核心原因，就是驚人的成本黑洞。

2000平米左右，帶泳池的多功能會(huì)所，每年運(yùn)營(yíng)成本低則100萬(wàn)，高則200多萬(wàn)。

很多小區(qū)的痛點(diǎn)，都直指恒溫泳池，太費(fèi)錢(qián)了。

杭州有的社區(qū)泳池限時(shí)段限人流，一天僅開(kāi)4小時(shí)，夏天還關(guān)停，照樣燒錢(qián)。

這筆錢(qián)并非出自物業(yè)費(fèi)，全靠小區(qū)經(jīng)營(yíng)性收入填補(bǔ)，好在小區(qū)商鋪?zhàn)饨鹉苊銖?qiáng)填坑。

靠業(yè)主買(mǎi)幾張健身卡就想覆蓋成本？簡(jiǎn)直天方夜譚。

現(xiàn)在物業(yè)公司的服務(wù)合同里，基本都不包含會(huì)所運(yùn)維這筆巨款。

單純只對(duì)業(yè)主開(kāi)放，注定撐不下去。

必須對(duì)外經(jīng)營(yíng)，才能勉強(qiáng)維持，或者業(yè)主額外付費(fèi)。

如今會(huì)所越來(lái)越卷，卷面積、卷功能，有點(diǎn)兒走極端。

會(huì)所必須要適配，而非炫技。

市區(qū)的樓盤(pán)，少搞“大而全”。

健身房、游泳館這些功能，完全能由成熟的商業(yè)配套解決。

北方游泳需求本就偏弱，半年都是冬季，砸下近千萬(wàn)建恒溫泳池，勢(shì)必?cái)D占社區(qū)其它部位的投入，機(jī)會(huì)成本極高。

對(duì)業(yè)主而言，一個(gè)能讓老人孩子隨時(shí)使用的空間，遠(yuǎn)比一個(gè)逛不起的會(huì)所要實(shí)在。

園林需要多種樹(shù)，相當(dāng)于“投資”，時(shí)間越久，樹(shù)木越高達(dá)茂盛。

但豪華的裝修正相反，年久而衰。

環(huán)城單價(jià)一兩萬(wàn)的盤(pán)，更要謹(jǐn)慎跟風(fēng)。

業(yè)主的消費(fèi)力，很難支撐起較高的運(yùn)營(yíng)成本。

指望每位業(yè)主都辦卡“續(xù)命”，無(wú)異于緣木求魚(yú)。

會(huì)所并非原罪，北方冬季寒冷，確實(shí)需要室內(nèi)活動(dòng)空間。

關(guān)鍵在于控制體量，壓低運(yùn)營(yíng)成本。

有兩個(gè)優(yōu)化方案可以參考。

①做極簡(jiǎn)共享空間

盡量減少高能耗、高運(yùn)營(yíng)成本的功能，比如恒溫泳池。

可以多增加開(kāi)放空間，比如會(huì)客廳、棋牌室、臺(tái)球廳、兒童區(qū)……

面積適可而止，空間太大能源費(fèi)太高，最后只能關(guān)燈鎖門(mén)。

長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)毫無(wú)壓力，才是可持續(xù)的邏輯。

杭州已經(jīng)有房企開(kāi)始換思路了。

錢(qián)塘江北岸兩個(gè)限價(jià)6萬(wàn)+的豪宅，會(huì)所面積很小，只有泳池和迷你健身房，花里胡哨的雪茄吧、私宴廳一概砍掉。

②規(guī)劃“自我造血”功能

在會(huì)所中預(yù)留可出租的商鋪。

比如引進(jìn)便利店、瑞幸咖啡、洗衣房，用租金補(bǔ)貼會(huì)所的運(yùn)營(yíng)成本。

讓會(huì)所從“純消耗”走向“微循環(huán)”，才能擺脫對(duì)物業(yè)費(fèi)和業(yè)主辦卡的依賴(lài)。

會(huì)所的本質(zhì)不是面子，而是長(zhǎng)期負(fù)債。

控制體量、降低能耗、留下經(jīng)營(yíng)出口，才能走的長(zhǎng)遠(yuǎn)。

否則，也是奢侈的煩惱。

目前，天津還沒(méi)有會(huì)所運(yùn)營(yíng)困擾。

買(mǎi)房人沉浸在極有沖擊力的場(chǎng)景中，對(duì)交付后的運(yùn)營(yíng)模式也不太關(guān)注。

但隨著今年年底到明年年中，首批帶會(huì)所的小區(qū)陸續(xù)交付，會(huì)所運(yùn)營(yíng)的問(wèn)題會(huì)集中暴露出來(lái)。

屆時(shí)，買(mǎi)房人對(duì)于會(huì)所的認(rèn)知將有新的維度。

有些會(huì)所雖然建的美侖美奐，但如果沒(méi)有成熟的運(yùn)營(yíng)方案，或合理的收費(fèi)模式，反而會(huì)成為負(fù)擔(dān)。

或?qū)⒌贡坪罄m(xù)新盤(pán)的會(huì)所面積和功能“糾偏”，以長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)為第一要素，更加務(wù)實(shí)。