北京
廣東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉
房地產對經濟的貢獻模式從過去的投資拉動為主轉向租賃、存量房交易、存量房運營、城市更新等存量帶動。
廣東省城鄉規劃院
住房政策研究中心首席研究員李宇嘉/文
房地產市場正加速從增量時代轉入存量時代，新房和二手房都可以解決住房需求?；诳們r可控、馬上入住、生活配套成熟等考慮，年輕人和新市民等更青睞購置存量房。因此，商品房市場由新房為主逐步過渡到新房和二手房并重。上半年，二手房在新房和二手房交易總量中的占比為50.4%，北京、上海、江蘇、廣東等18個?。▍^、市）二手住宅交易面積超過新建商品住宅。這些省市多是經濟大省，商品房市場化發展較早、購房需求較為活躍。
房地產市場進入存量時代后，分析市場要看新房和二手房的總供給和總需求。盡管當前新建商品房銷售面積仍在下降，但如果將新建商品房和二手房交易加和，市場整體交易規模趨穩的態勢很清晰。經濟大省表現更明顯，以廣東省為例，今年上半年全省一二手住宅網簽交易面積5651萬平方米、同比增長0.8%，較5月增長1.3個百分點，比一季度末高7.9個百分點。
從國際經驗來看，隨著城市化快速增長期過去，城市各個居住板塊基本成熟，存量時代到來。在新房和二手房共同構成的房地產市場中，二手房交易上升，新房交易下降是常態。市場結構的變化，也導致房地產在價格形成機制、定位、對經濟的貢獻模式等發生了明顯變化。
首先，二手房對價格作用將不斷增強，定價主導力量不再是房企，而是分散的買家和業主。因此，穩定居民的就業、收入，穩定市場的預期，對于房地產市場穩定至關重要。其次，房地產的定位從發動機轉為穩定器，不能再像過去那樣，過度依靠房地產拉動經濟增長，要客觀看待開發投資、新開工面積、新房銷售面積等指標的下降；最后，房地產對經濟的貢獻模式從過去的投資拉動為主轉向租賃、存量房交易、存量房運營、城市更新等存量帶動。
當前及未來，居民對于居住“好不好”的需求還會存在，新房開發還有空間，但大體量連片開發的大盤項目將越來越少，“小而美、小而精”項目將成為市場熱點，這也符合開發商單個項目精細打磨，產品不斷迭代，滿足居民個性化、品質化需求的轉型方向。因此，上半年房地產供給端繼續明顯收縮，開發投資和新開工分別下降18%和23.4%，這既是落實“嚴控增量”、促進市場供求盡快實現再平衡的要求，也是市場主體自發和主動“去庫存、去產能”，不再追求規模擴展，聚焦市場需求的“好房子”等經營戰略調整的必然結果。
當然，城中村、危舊房、老舊小區等更新改造等將成為穩投資的重要力量，也是房地產穩定器的彰顯。根據《城市更新“十五五”規劃》，城市更新重點任務涉及的直接和帶動投資額巨大。中央預算內投資、超長期特別國債、保障性安居工程資金等投入，盤活存量資源，擠入了社會投資資金，帶動新消費、新產業、新業態等發展。
比如，老街區、老廠房、閑置樓宇、低效商業、停車場、社區配套、濱水空間、歷史文化資源等存量物業盤活運營，驅動房企將從單一開發建設向代建、租賃、運營等多元化轉型。同時，這也會激發全社會的投資和消費需求，包括文旅文創、酒店住宿、養老托幼和教育培訓，也會激發居民在租賃、裝修、社區服務等居住方面的消費需求，從而夯實行業的穩定器地位。
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